Kat maliklerinin genel kurul kararına göre belirlenen aidata kısmen ödeme yapmasıyla yönetim masasındasınız: kasada eksik, elektrik faturası son ödeme tarihi geçmek üzere ve birkaç malikin ‘bir kısmını yatırdım’ dediği makbuzlar önümde. Bu durumda yönetici olarak "geçici mahsup" uygulayabilir misiniz, nasıl hesaplanır ve hukuki riskleri nelerdir?
Geçici mahsup nedir, KMK kapsamında yeri var mı?
Geçici mahsup, bir borçlu tarafından yapılan kısmi ödemenin, alacaklı tarafından hangi borç kalemlerine sayılacağının geçici olarak belirlenmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) doğrudan "geçici mahsup" kavramını düzenlemez; ancak kat malikleri ile yönetim arasındaki aidat ilişkisi KMK hükümleri ve genel borç-alacak ilkeleri çerçevesinde değerlendirilir.
Ne zaman geçici mahsup tartışması ortaya çıkar?
Aşağıdaki durumlarda geçici mahsup gündeme gelir:
- Malik/kiracı aidatı kısmen ödemiş, birden fazla tahsilat kalemi (aidat, gecikme faizi, ceza vs.) var.
- Ödeme açıklamasında hangi döneme veya kaleme ait olduğu belirtilmemiş veya çelişkili ifade var.
- Genel kurulca belirlenen öncelik sırası ile malik tarafından yapılan açıklama uyuşmuyor.
Yönetici hangi ilkelere göre kısmi ödemeyi mahsup eder?
Pratikte izlenen temel sıra ve ilkeler şunlardır:
- Öncelikle ödemeyi yapanın açık beyanı esas alınır; ödeme dekontunda dönem veya kalem belirtilmişse yönetim buna göre uygular.
- Beyan yoksa; öncelikle gecikme faizi, idari masraf, sonra ana aidat şeklinde alacaklı lehine olan kalemler önceliklendirilir (borçlunun zararını önleyici yorum uygulanmaz, uygulama icra ve içtihatlara göre değişebilir).
- Genel kurulca farklı bir sıra kararlaştırılmışsa o karar bağlayıcıdır.
Hesaplama örneği: Kısmi ödeme hangi kaleme gider?
Örnek durum:
- Güncel aidat (Mayıs 2026): 1.500 TL
- Önceki aydan gecikme faizi: 120 TL
- İdari masraf/icat: 30 TL
- Malik/ kiracı tarafından yatırılan tutar: 1.000 TL (açıklama yok)
Yönetimin genel uygulaması: önce gecikme faizi (120 TL), sonra idari masraf (30 TL), kalan 850 TL ana aidata yazılır; güncel aidatta 650 TL bakiye gösterilir. Bu sırayı genel kurul değiştirebilir. Gecikme faizi hesaplamasında temel esas, genel kurul kararları ve varsa aidat iç tüzüğüdür.
Aidat tahsilatında uygulama adımları ve belgelenme
- Ödemeyi belgeleyin: banka dekontu veya makbuz alın. Ödeme açıklaması yoksa malik/kiracıdan yazılı açıklama talep edilebilir.
- Hesap fişini kesin: hangi kaleme ne kadar mahsup edildiğini içeren belge düzenleyin ve e-posta/uygulama ile bildirin.
- Genel kurul kararı varsa uygulayın; yoksa takip eden genel kurulda uygulama usulünü netleştirin.
İcra takibine etkisi ve hukukî boyut
Aidat alacaklarında icra takibi başlatılmadan önce yönetimin izleyebileceği idari yollar vardır (ihtar, ödeme planı teklifi vb.). İcra takibinde alacağın hangi kalemlerden oluştuğu önemlidir; kısmi ödemeler mahsuba tabi tutulur ve icra daireleri yapılan mahsup bildirimlerine göre işlemi yürütür.
Pratik yönetim önerileri
- Genel kurulda "kısmi ödeme öncelik sırası" ile ilgili bir usul kabul ettirin; bu ihtilafları azaltır.
- Aidat makbuzunda açık kalem ayrımı uygulayın (ana aidat, gecikme, masraf) ve dijital olarak kayıt altında tutun.
- Ödemelerin otomatik belirlenmesi, bildirimi ve hatırlatılması için dijital araçlar kullanın; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim'e hızlıca kayıt olarak (6 ay ücretsiz deneme) işlem kolaylığı sağlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
- İcra öncesi yönetimin atacağı adımları (ihtar, uzlaşma teklifi) yazılı hale getirin; bu hem iyi yönetişim hem de delil sağlar.
| Durum | Yönetim Uygulaması |
|---|---|
| Kısmi ödeme, açıklama var | ✅ Ödeme beyanına göre mahsup |
| Kısmi ödeme, açıklama yok | ✅ Gecikme-faiz-idari-aidat sırasına göre (veya genel kurul kararı) |
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme yapıldığında önce gecikme faizi mi yoksa ana aidat mı mahsup edilir?
Genelde önce gecikme faizi ve idari masraflar mahsup edilir; ancak malik/kiracı açıkça hangi kaleme yapılmış olduğunu belirtirse o beyan uygulanır. Genel kurulca farklı bir sıra kararlaştırılabilir.
Genel kurul mahsup sırasını belirleyebilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında genel kurul, yönetimce uygulanacak tahsilat prosedürleri ve aidat esasları hakkında kararlar alabilir; bu kararlar bağlayıcıdır.
Kısmi ödemeyi kabul etmek yönetimi bağlar mı, sonra borçlu itiraz ederse ne olur?
Kabul edilen ödeme, yönetimin kaydına göre mahsup edilir; borçlu itiraz ederse uyuşmazlık yazılı kayıtlar, dekontlar ve genel kurul kararlarına göre çözülür. Somut hukuki sonuçlar değişir, gerektiğinde hukukî görüş alınmalıdır.
İcra takibinde kısmi ödeme nasıl gözükür?
İcra takibinde ifa edilen kısmi ödemeler icra dairesine bildirilen mahsup esasına göre işlem görür; kısmi ödemelerin hangi kaleme yazıldığı icra dosyasında önem taşır.
Yönetici kısmi ödemeleri otomatikleştirebilir mi?
Evet; dijital yönetim araçları ile ödeme açıklamalarını eşleştirme, otomatik mahsup ve bildirim yapılabilir. Bu, hataları azaltır ve delil üretir.
