Sabah 07:00: asansör çalışıyor, çöp toplanmış, ortak alanlar temiz — ama apartman bütçesinde kapıcı maliyeti görünür mü? Yönetici olarak aidat planlarken bir dairenin kapıcıya yıllık katkısını doğru hesaba katmazsanız bütçe açığıyla karşılaşırsınız. Bu rehber, 2026 şartlarında kapıcının gerçek işveren maliyetini brütten başlayıp daire başına düşen yıllık tutara kadar örneklerle ve hukuki dayanaklarla gösterir.
Hesaplama yaklaşımı: hangi kalemler dahil edilir?
Kapıcı maliyeti sadece net maaş değildir. Genel hesaplama şu ana kalemleri içerir:
- Brüt ücret (sözleşmede yazan brüt maaş)
- SGK işveren payları (primsiz sigorta hariç işveren yükleri)
- İşsizlik sigortası işveren payı
- Gelir vergisi stopajı (brüt üzerinden hesaplanıp çalışan adına ödenir; yönetim muhasebe kaydı gerekir)
- Yıllık izin ücreti karşılığı (ücretin yıllık izin süre oranı kadar) ve izin sırasında ödenecek işveren maliyeti
- Kıdem tazminatı fonu veya muhtemel tazminat maliyeti (hesaplama için aylık eşdeğer ayrım veya risk yaklaşımı)
- Fazla mesai, hafta tatili, ulusal tatil ödemeleri (ortalama yıllık ek ödeme tahmini)
- Bordro ücreti, işçi kıyafet/temizlik malzemesi gibi yan giderler
Adım adım basit bir örnek hesap (örnek rakamlar, 2026)
Aşağıdaki örnek, 1 kapıcı için aylık brüt 15.000 TL kabul edilerek yapılmıştır. (Rakamları sitenizin uygulamasına göre değiştirin.)
- Aylık brüt ücret: 15.000 TL
- SGK işveren primi (ör. %20, örnek oran): 15.000 x 0,20 = 3.000 TL
- İşsizlik sigortası işveren payı (ör. %2): 15.000 x 0,02 = 300 TL
- Diğer işveren yükleri (kıdem/işe bağlı fon olarak muhasebe ayırma örneği aylık %2): 300 TL
- Aylık toplam işveren maliyeti: 15.000 + 3.000 + 300 + 300 = 18.600 TL
- Yıllık maliyet (12 ay): 18.600 x 12 = 223.200 TL
- Kıdem tazminatı riski (örnek: 30 günlük brüt için yıllık karşılık): 15.000 x 1 = 15.000 TL (yıllık tahmin olarak eklenebilir)
- Yıllık toplam tahmini maliyet: 223.200 + 15.000 = 238.200 TL
- Daire sayısı ile bölme (ör. 30 daire): 238.200 / 30 = 7.940 TL yıllık, aylık ~662 TL/daire
Not: Yukarıdaki yüzde ve yöntem örnektir. SGK prim oranı, gelir vergisi stopajı ve kıdem hesaplama yöntemi farklılık gösterebilir. KMK m.20 uyarınca ortak giderler paylaşımında bu tür işçilik maliyetleri işletme projesine göre arsa payı veya eşit dağıtılabilir; bunun nasıl uygulanacağına ilişkin kararı genel kurul verir.
Kıdem tazminatı: alım-satımda kim sorumludur, nasıl hesaba katılır?
Kıdem tazminatının devri konusu sık sorgulanır. Bir daire satıldığında kapıcıya ilişkin geçmişe dönük kıdem borcu konusundaki sorumluluk alıcı-satıcı arasındaki sözleşmeye ve mahkeme içtihatlarına göre değişir.
Kapıcı giderini aidata yansıtma: KMK m.20 ve pratik uygulama
KMK m.20, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını düzenler; kapıcı giderleri genel olarak ortak gider kapsamında değerlendirilir. Uygulamada iki temel yaklaşım vardır:
- Arsa payına göre paylaşım: İşletme projesi veya genel kurul kararıyla uygulanır.
- Eşit paylaşım veya karara dayalı farklı oranlar: Genel kurul yetkilidir.
Pratikte yönetim, yıllık tahmini işveren maliyetini işletme projesine ekleyip aylık aidat tahakkukuna dahil eder. Bu sayede beklenmeyen bütçe açıkları azalır.
| Kalem | Aylık Tahmini (örnek) |
|---|---|
| Brüt maaş | 15.000 TL |
| SGK işveren + işsizlik | 3.300 TL |
| Diğer (bordro, izin, kıdem karşılık) | 300 TL |
| Toplam işveren maliyeti | 18.600 TL |
Yıllık izin, fazla mesai ve kayıt dışılık riskleri
Kapıcının yıllık izin hakkı, fazla mesai ödemeleri ve çalışma saatleri İş Kanunu kapsamında korunur. Kayıt dışı ücret veya eksik bordro uygulamaları hem işçiye hem de yönetime ciddi mali ve cezai risk getirir. Yönetimin bu kalemleri doğru kaydetmesi, işletme projesine dahil etmesi ve genel kurul onayıyla aidata yansıtması risk yönetimidir.
Hesaplamayı kolaylaştıracak pratik araç
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, ücret ve tahakkuk verilerini, otomatik aidat dağılımını ve yıllık maliyet tahminlerini entegre eden bir yönetim yazılımı süreci hızlandırır. Örneğin BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneyimleyip, işe girişten aidat tahakkukuna kadar otomasyonu görebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Uygulama örneği: 30 daireli blok için kısa özet
Örnek yıllık işveren maliyeti: 238.200 TL. Daire başına yıllık: 7.940 TL. Aylık: ~662 TL/daire. Bu, mevcut aidatla karşılaştırılarak işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilmeli ve genel kurul onayı ile tahakkuka konulmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maliyetini aidata yansıtmak için genel kurul kararı şart mı?
Net cevap: KMK m.20 uyarınca ortak giderlerin paylaşım şekli işletme projesine göre belirlenir; değişiklikler ve yeni kalemler için genel kurul onayı gerekir.
Kıdem tazminatı sorumluluğu daire satışında alıcıya mı geçer?
Net cevap: Bu konu sözleşme ve somut duruma göre değişir; genel uygulama alıcı-satıcı arasındaki düzenlemeye ve mahkeme içtihatlarına göre şekillenir; kesin değerlendirme için hukuki danışmanlık alın.
Brüt maaşı artırmak aidata doğrudan yansır mı?
Net cevap: Evet; brüt artışı SGK ve vergi yüklerini artıracağından toplam işveren maliyetine ve dolayısıyla aidata yansır.
Yıllık izin ücreti nasıl hesaplanır ve aidata nasıl konulur?
Net cevap: Yıllık izin ücreti, çalışan için hak edilen izin süresi kadar ücret ödenmesini gerektirir; yönetim yıllık karşılık ayırarak bu kalemi işletme projesine dahil edebilir.
Kayıt dışı ücret ödeme yaptığımda yönetici sorumlu olur mu?
Net cevap: Kayıt dışı ödeme hem işveren (yönetim/kurul) hem de site için mali, idari ve cezai risk doğurur; kayıtlı bordro ve SGK bildirimi yapılmalıdır.
