Sabah posta kutusunda yöneticiye gelen bir kira sözleşmesi: içinde kalın harflerle “aidat kiracıya aittir” yazıyor. Aidat beyanları, kiracı tarafından düzenli ödeniyor; ama yönetici olarak elinizde sadece kiracının banka dekontları var. Bir yıl sonra malik bankaya itiraz edip aidatın kendisine ait olduğunu iddia ettiğinde, siz hangi belgeyle hangi kurala dayanarak hareket edeceksiniz?
Kısa cevap: sözleşme ve kayıt önemlidir — ama malik sorumluluğu her zaman tamamen kalkmaz
Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğunun yazması, yönetimin alacak takibi ve iç uygulama açısından belirleyicidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından malik ile kat maliki kurulu ilişkileri açısından malik hâlâ ortak gider yükümlüsüdür; kiracıdan tahsilâtın alındığına dair usulü kayıtlar tutulmadıysa hukuki uyuşmazlıkta yönetimin elinin zayıf olabileceği unutulmamalıdır.
1) Yönetici hangi belgeleri ve kanıtları talep etmeli?
Kiracı aidatı ödediğini iddia ediyorsa yönetici şu belgeleri isteyebilir ve kayıt altına almalıdır:
- Bankaya yapılan ödeme dekontu veya havale/eft kanıtı (hesap hareketi).
- Online tahsilat makbuzu veya POS ödeme kaydı (ödeme tarihi, tutar, açıklama ile).
- Kiracı-malik arasında aidat ödeme yükümlülüğünü gösteren kira sözleşmesinin noterli veya imzalı aslı.
- Ödeme yapıldıysa yönetimin verdiği aidat makbuzu veya e-arşiv/e-fatura kaydı.
Yönetim, bu belgeleri bağımsız bölüm numarası ve döneme göre arşivlemeli; aksi halde ileride icra veya dava safhasında ispat güçlüğü yaşanır.
2) Malik ile kiracı arasındaki iç ilişki: KMK çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan kira sözleşmesi tarafı değildir; ortak giderlerin kim tarafından ödeneceği, genel kurul kararıyla ve yönetim planına göre düzenlenir. Ancak malik, kat maliki olarak ortak giderlerden sorumludur. Dolayısıyla kiracının ödemesi malikle olan hukuki ilişkiyi değiştirebilir ama üçüncü şahıs (yönetim) bakımından malik sorumluluğunu kesin şekilde kaldırmaz; yönetim tahsilât için önce kiracıdan sonra malikten talepte bulunabilir.
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| Kiracı düzenli ödeme yapıyor | ✅ Yönetim alacağını belgeyle sonlandırabilir; yine de malikin itiraz hakkı saklıdır. |
| Kiracı ödeme yapmıyor | Yönetim önce malike sonra icra yoluna gidebilir; kira sözleşmesi yönetimin takip hakkını sınırlamaz. |
3) Tahsilât alındıysa düzenlenecek makbuz ve kayıt kuralları
Yönetici, aidat tahsilâtı karşılığında makbuz (defter/muhasebe kaydı) düzenlemekle yükümlüdür. Makbuzda şu bilgilerin bulunması önemlidir:
- Ödeme yapanın adı-soyadı (kiracı ise açıkça belirtilmeli),
- Bağımsız bölüm numarası ve dönemi,
- Tutarın hangi gider kalemini karşıladığı (aidat, geçikme faizi vb.),
- Tarih ve ödeme yöntemi (banka, nakit, kart),
- Yetkili yönetici imzası veya elektronik kayıt referansı.
Makbuz yoksa, ödeme banka hareketi tek başına yeterli delil sayılmayabilir; özellikle ödemenin hangi dönemi kapsadığı veya hangi daire için olduğu tartışma konusu olabilir.
4) İcra ve takip: kiracı mı, malik mi muhatap olur?
Kiracı aidatı direk olarak ödüyorsa ve sonrasında borç ödenmedi denilirse, yönetim öncelikle aidat alacağı için ilgili dönemin borçlusu olarak kayıtlı malik adına icra takibi başlatabilir. Uygulamada yönetimler iki yolu tercih eder:
- Kiracıdan alınan makbuzlarla alacağın kapandığını belgeleyip süreci durdurmak.
- Eğer belge yoksa malik aleyhine icra takibi başlatmak; icra takibinde malik, kiracının ödediğini ispat ederse icra sonlandırılabilir.
Dikkat: Somut olaya göre değişir; hukuki strateji için avukat tavsiyesi alınması önerilir.
5) Pratik uygulama: yönetici prosedürü (adım adım)
- Kira sözleşmesinin bir suretini yönetime teslim edin ve arşivleyin.
- Her ödeme için yönetimin düzenlediği makbuzu verin; elektronik makbuz kullanın.
- Ödemeler banka/pos/online ile yapıldıysa açıklama kısmına daire numarası ve dönem yazılmasını isteyin.
- Ödeme alındığında genel kurul kararları, yönetim defterleri ve gelir-gider kayıtlarında durumu not edin.
- İhtiyaç halinde toplu bildirim/uyarı için dijital araçlar kullanın; süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim üzerinden 6 ay ücretsiz deneme ile kayıt başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidatı ödüyorsa malik artık borçlu sayılmaz mı?
Net cevap. Resmi olarak malik kat maliki sıfatıyla ortak giderlerden sorumludur; kiracının ödemesi malik ile kiracı arasındaki borç ilişkisinin sonucu olup yönetimin malikteki yasal yükümlülüğünü otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Kiracı ödediğini iddia ediyor ama makbuz yok—yönetim ne yapmalı?
Net cevap. Önce banka dekontu ve ödeme kanıtı talep edin; belge yoksa ödemenin hangi döneme ait olduğunu ve hangi daire için yapıldığını ispatlamaları gerekir. Belge yoksa yönetim malike başvurabilir.
Kira sözleşmesini yöneticiye vermek zorunlu mu?
Net cevap. Hukuken zorunlu olmamakla birlikte yönetimin takip ve ispat kabiliyeti için sözleşme fotokopisinin alınması ve arşivlenmesi uygulamada önemlidir.
Kiracı ödeme yaptıysa yönetici makbuz düzenlemek zorunda mı?
Net cevap. Evet; yönetimin gelir takibi açısından makbuz veya muhasebe kaydı düzenlemesi gerekir. Bu, ilerideki uyuşmazlıklarda en güçlü delildir.
İcra başlatıldı; kiracı ödediğini beyan ediyorsa sürecin sonucu ne olur?
Net cevap. İcra sürecinde borcu ödeyen olduğu ispat edilebilirse takip durur; aksi halde icra malikin borcunu tahsil etmeye devam eder. Somut durumlara göre değişir; hukuki süreç için avukata danışın.
