Bir apartman yöneticisi olarak hafta sonunda taşınan kiracıyla karşılaştınız: anahtarı teslim etti, depozitosunu almak istiyor fakat aidat borcu var. Hangi tutar direkt mahsup edilebilir, ne zaman malik bilgilendirilmeli ve genel kurul veya sözleşme olmadan hangi adımlar atılabilir? Bu rehber, uygulamada sık karşılaşılan bir senaryoyu somut hesap örnekleri ve yasal çerçeve ile açıklıyor.
Hukuki çerçeve: Aidat yükümlülüğü ve kim sorumlu?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk hukuk uygulaması uyarınca; bağımsız bölümde malik asli borçludur. Ancak kiracıyla yapılan kira sözleşmesi kapsamında aidat ödemesi kiracıya yüklenmişse, sözleşme süresince kiracı ödemekle yükümlüdür. Yönetici olarak uygulamada dikkat etmeniz gerekenler:
- Malik/kat maliki asli borçludur; kiracı sözleşmeye göre sorumluysa bunun tahsili kiracıdan istenebilir.
- Aidatın tahsili ve mahsup işlemleri yönetim kayıtlarına dayandırılmalıdır; aksi durumda itirazlar kolay doğar.
Aidat borcunun hesaplanması: Hangi döneme kadar hak iddia edebilirsiniz?
Aidat borcu hesaplanırken dikkat edilmesi gerekenler:
- Post-dated/günlük hesap: Aidat aylık mı yıllık mı hesaplanıyor? Yönetim planı veya genel kurul kararı esas alınır.
- Gecikme faizi: Genel kurallar veya yönetim kararıyla belirlenmiş gecikme faizi oranı varsa, kısmi ödemelerde faiz hesabı buna göre yapılmalıdır.
- Ortak gider mi demirbaş mı ayrımı: Kiracı yalnızca bağımsız bölümle ilgili giderlerden sorumlu olabilir; özel mal veya satılabilir demirbaşlar farklı sınıflandırılır.
| Hesap Unsuru | Uygulama |
|---|---|
| Aidat tutarı | Genel kurulca belirlenmiş aylık/aylık arsa payına göre |
| Ödenmemiş aylar | Kiracının oturduğu dönem için hesaplanır |
| Gecikme faizi | Genel kurul kararı veya kanuni faiz (sözleşme/karar yoksa dava sırasında Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre) |
Pratik hesap örneği
Örnek: A dairesinde aylık aidat 1.200 TL, kiracı 10 Nisan’da taşınıyor; aylık aidatlar ay başına peşin tahakkuk ediyor ve Nisan aidatı henüz ödenmemiş. Kiracı Nisan başından 10’una kadar oturduğu için nasıl hesaplanır?
- Genel kurallar varsa ona göre günlük bölme; yoksa yönetimin uygulaması ve sözleşme dikkate alınır.
- Basit yöntem: Günlük aidat = 1.200 / 30 = 40 TL. Oturulan gün sayısı (10 gün) × 40 = 400 TL alınabilir.
- Gecikme varsa, ödenmemiş önceki aylara ilişkin faiz ayrıca hesaplanır ve toplam borç tutarı ortaya konur.
Depozito mahsup süreci: Yönetici nasıl ilerlemeli?
Kiracıdan alınan depozito (kira depozitosu) sözleşme hükümlerine göre korunur; yönetici/değerler göre yapılacak mahsup süreci genel uygulama şöyledir:
- Kiracı çıkış tutanağı düzenlenir, borç kalemi açıkça yazılır (aidat dönemi, tutar, gecikme faizi).
- Malik biliniyorsa yönetici malike bildirimde bulunur; kimi durumlarda malik önce bilgi ister veya itiraz eder.
- Depozitodan mahsup yapılacaksa bu işlem sözleşme hükümlerine ve yerel uygulamalara uygun yazılı kayıtla yapılır; kalan bakiye ve gerekirse iade bilgisi tutanağa geçer.
İletişim, delil ve kayıt: Yönetici için adım adım uygulama
Uygulamada hızlı ama belgeli hareket etmek ihtilafları azaltır. Önerilen adımlar:
- Çıkışta tutanak düzenleyin; tarih, kimlik, taşınma saati, eksik ödeme kalemleri yazılı olsun.
- Kira sözleşmesi ve aidat bildirimlerini tarayıp dijital arşive ekleyin.
- Depozito mahsup kararını ve hesap dökümünü yazılı olarak kiracıya verin; mümkünse imza alın veya SMS/e-posta ile teyit edin.
- Malikle iletişime geçerek durumu bildirin; malik ödemeyi üstlenmediği takdirde izlenecek prosedür değişebilir (uzman hukuki danışma gerekebilir).
Bu süreci dijitalleştirmek ve kayıt/mahsup işlemlerini otomatikleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar sayesinde tahakkuk, ödeme kaydı, tutanak ve bildirimleri düzenli şekilde depolayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Ne zaman hukuki yola başvurulur? (Genel prensip)
Malik/kiracı uzlaşmazsa ve borç tutarı tahsil edilemez hale gelirse, takip süreçleri ve icra yoluna başvurma kararı şartlara göre değerlendirilir. Burada dikkat:
- İcra/mahkeme süreçleri somut olayın delillerine göre değişir; somut tavsiye için hukuk uzmanına başvurun.
- Yargıtay içtihatları maliklerin asli borçlu olduğunu ve kira sözleşmesinin kiracıyı bağladığını genel hatlarıyla kabul eder; yine de prosedür ve kanıt önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı depozitodan aidat borcunu eksiltip gidebilir mi?
Genel olarak sözleşme ve tutanakla birlikte depozitodan mahsup yapılabilir; ancak belgesiz veya bildirimsiz mahsup itiraz konusu olur. Yönetici yazılı kayıt tutmalı.
Malik aidat borcunu kabul etmiyorsa ne yapmalı yönetici?
Önce yazılı bildirim gönderin, delilleri toplayın; uzlaşma sağlanamazsa hak arama yolları (alacak takibi) için hukuk danışmanına yönlendirmeniz uygundur.
Kira sözleşmesinde aidat hükmü yoksa kim öder?
Kanunen asli borçlu malik kabul edilir. Kira sözleşmesinde açık hüküm yoksa yönetim önce maliki bilgilendirip tahsil yollarını değerlendirmelidir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Gecikme faizi, genel kurul kararıyla belirlenmiş oran varsa o esas alınır; aksi halde sözleşme veya Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre hesaplanır. Yönetim planı uygulaması önemlidir.
Depozito yeterli değilse ekstrayı kim öder?
Depozito tutarı yetersiz kalırsa kalan alacak için öncelikle kiracıya sonra malike başvurulur; alacağın tahsili için gerekirse hukuki süreç başlatılır (somut durum için avukata danışın).
