Sabah işe yetişmeniz gerekirken asansör durdu; asansör firması acil müdahale istiyor, bazı maliklerin daireleri üst katlarda ve merdivenle inip çıkmak zor. Yönetici ne yapmalı, masrafı kim karşılar ve gecikmeden onarım yaptırmak için hangi kararlar gereklidir?
1. Asansörün hukuki niteliği ve sorumluluk ilkesi
Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamaları çerçevesinde asansör binadaki ortak tesisler arasında değerlendirilir. Ortak tesislerin bakım, onarım ve yenilenmesi genellikle kat malikleri ortak giderinden karşılanır; buna ilişkin kararları Kat Malikleri Kurulu verir. Ancak acil, can ve mal güvenliğini ilgilendiren durumlarda yöneticinin derhal müdahale yetkisi ve sorumluluğu bulunmaktadır.
2. Acil onarım (güvenlik) ile rutin bakım/yenileme ayrımı
Onarımın aciliyeti belirlenmeli: kapı sıkışması, arızaya bağlı mahsur kalma, kabin askı halatında hasar gibi durumlar can güvenliğini tehdit eder ve acil onarım gerektirir. Bu tür durumlarda yönetici derhal müdahale ettirip masrafı sonradan hesapta gösterme/hasıl etme yoluna gidebilir.
- Acil onarım: Yönetici harcama yapabilir; gerekirse sonraki genel kurulda veya yönetim hesabında izah edilir.
- Rutin bakım/yenileme (büyük proje): Genelde genel kurul onayı gerekir; maliyet yüksekse karar yeter sayısı aranır.
3. Yönetici hangi yetkiye sahiptir? Hızlı harcama sınırı
Yönetici yetkileri işletme projesi ve varsa genel kurul kararlarıyla sınırlıdır. Söz konusu yetki belgelerinde belirlenmiş bir acil harcama limiti varsa o limit dahilinde işlem yapılır. Limit yoksa veya maliyet beklenmedik biçimde yüksekse aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
- Arızanın ciddiyetini belgelemek (foto, servis raporu, tutanak).
- Acil onarım gerekiyorsa derhal servis çağırmak ve masrafı belgelemek.
- Yapılan harcamayı ayrıntılı kayıtla muhasebe hesabına işlemek; genel kurulda açıklamak.
4. Masraf paylaşımı: kim ne kadar öder?
Genel kural: Asansör ortak tesis olduğundan onarım ve yenileme giderleri ortak gider olarak kat maliklerine arsa paylarına göre paylaştırılır. Ancak aşağıdaki istisnalar olabilir:
- Arızanın doğrudan belirli bir bağımsız bölümdeki (ör. daireye ait hatalı ekipman) husustan kaynaklanması halinde sorumluluk olaya göre değişir; somut tespit gerekir.
- Önceden genel kurulca farklı paylaşım kararı alınmışsa o karar uygulanır.
| Durum | Masrafın Paylaşımı |
|---|---|
| Normal arızi onarım | ✅ Arsa payına göre ortak gider |
| Arıza belirli bir malikin doğrudan fiili/ihmalinden kaynaklanmışsa | ✅ Sorumlu malik/daire ödüyor (somut delil ile) |
Kanun metni doğrudan madde numarası vermek gerektirdiğinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve işletme projesi esas alınır. Somut olaylarda kurul kararları ve önceki sözleşmeler önem taşır.
5. Delil toplama, servis seçimi ve maliyet kontrolü
Yönetici teknik rapor, servis teklifleri, fotoğraf ve tutanak toplayarak işlemi belgelendirmelidir. En az iki teklif almak maliyet kontrolü için uygundur; acil durumlarda tek yetkili servis çağrılabilir, sonrasında maliyet karşılaştırması kayda alınmalıdır.
- Teknik rapor: Arızanın nedeni ve sorumluluk iddiası için temel delildir.
- Teklif karşılaştırması: Hesap verebilirlik için zorunludur (acil olmayan işlerde).
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kat malikleriyle teklif ve rapor paylaşımı, aidat hesabına yansıtma ve ödeme takibi için BYönetim gibi bir platform süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Acil onarım için yönetici tek başına harcama yapabilir mi?
Güvenlik veya can riskine dair açık durumlarda yönetici müdahale edip harcama yapabilir; sonrasında harcamayı belgelerle hesapta göstermeli ve genel kurula bilgi vermelidir.
Asansör arızası daire içi bir cihazdan mı kaynaklandı nasıl tespit edilir?
Teknik servis raporu ve fotoğraflar ile arızanın kaynağı belirlenir; servis raporuna göre sorumluluk somutlaştırılır.
Masraf paylaşımı arsa payına göre mi olmalı?
Genel kural arsa payına göre paylaşım olsa da işletme projesi veya genel kurul kararı farklı düzenleme yapmışsa o uygulanır.
Yönetici teklif almadan hangi durumlarda tek servis çağırabilir?
Acil, can-mülk güvenliğini etkileyen durumlarda zaman kaybı tehlikeli olduğundan tek servisle müdahale makul kabul edilir; sonrasında teklif ve fatura kaydı tutulmalıdır.
Asansör bakım sözleşmesi varsa arıza masrafları nasıl hesaplanır?
Sözleşme kapsamı belirleyicidir: Periyodik bakım sözleşmesi bazı arızaları kapsıyor olabilir; kapsam dışı işler ortak gider olarak değerlendirilir.
Not: Buradaki bilgiler genel hukuki ilkeleri ve uygulama pratiklerini aktarır; somut uyuşmazlıklarda olayın ayrıntılarına göre sonuç değişir, gerektiğinde uzman avukata danışılması önerilir.
