Sabah kahvaltısında mutfak penceresini açtığınızda üst katın yağlı pişirme kokusu bütün merdiveni sarıyor; birkaç komşu şikâyet etmiş, ama kimse tam olarak hangi hattın tıkalı olduğunu veya kimin tamirat ücretini ödeyeceğini bilmiyor. Bu rehber, ortak havalandırma ve davlumbaz hattından kaynaklanan koku, tıkanma ve arıza durumlarında yöneticilerin ve kat maliklerinin takip etmesi gereken adımları, sorumluluk ilkelerini ve kanuni çerçeveyi 2026 güncel uygulamalarıyla açıklar.
Neden bu durum sık görülür ve hukuki çerçeve
Apartmanlarda mutfak davlumbazları genellikle bağımsız bölümlere ait olup, çıkan yağ ve partiküller ortak bacaya veya ortak havalandırma kanalına bağlanır. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ve işletme projesi çerçevesinde, ortak tesisatın bakım-onarımı ortak gider; bağımsız bölüm içindeki cihaz ve bağlantıların bakım-onarımı ise malik/kat maliki/ kiracı sorumluluğundadır. Somut olayda hangi kısmın tıkandığını tespit etmek belirleyicidir.
Tespit: Önce teknik inceleme yapın
Masrafın kime ait olduğuna karar vermeden önce şunlar yapılmalı:
- Yetkili tesisatçı veya izolasyon/tesisat firması çağırarak kanalın hangi kesiminde tıkanma/geri akış olduğunu raporlatın.
- Görsel veya kamera incelemesiyle (boru içi kamera) tıkanma noktası, yağ birikimi veya yanlış bağlantı tespit edilmelidir.
- Rapor ve fotoğraf/video delillerini tutanakla yönetici tarafından kayıt altına alın.
Sorumluluk dağılımı: Pratik kurallar
Genel olarak uygulanacak ayırıcı ilkeler:
- Eğer tıkanma ortak bacanın/ortak kanalların iç kısmında ise onarım ortak giderdir.
- Eğer tıkanma bağımsız bölüm içindeki davlumbaz bağlantısı veya cihaz kaynaklı (ör. filtre bakımının yapılmaması, yanlış bağlantı) ise masraf ilgili malikin/kiracının sorumluluğudur.
- Yanlış bağlantı (ör. kırma yoluyla yapılan bağlama) veya komşunun standart dışı kullanım sonucu oluşan hasar varsa, kusur ilkesi gündeme gelir; kusurlu taraf masrafı üstlenebilir.
Yöneticinin atması gereken adımlar (adım adım)
- Şikâyet alındığında yazılı şikâyet/tutanak düzenleyin.
- Yetkili teknik raporu hızla talep edin ve raporu bütün maliklere bildirin.
- Rapor ortak tesisat gösteriyorsa onarımı yaptırmak için gelir-gider kaydı açın; acil müdahale gerekiyorsa derhal yaptırın, sonraki genel kurula bilgi sunun.
- Eğer rapor belirli bir bağımsız bölümü gösteriyorsa ilgili malik/kiracıya ihtar gönderin; onarım gecikirse masrafları yönetimce yapıp ilgiliye rücu edebilirsiniz.
Masrafın tahsili ve itiraz süreçleri
Onarım için yönetimce ödeme yapılmışsa masrafın kime rücu edileceği teknik rapora ve varsa kusura göre belirlenir. Yönetici, alacağın tahsili için kat malikleri kurulunca karar alabilir; karar yeter sayısı ve şekli Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre değerlendirilmelidir. İcra ve mahkeme yoluna başvurmadan önce yazılı ihtar ve deliller (teknik rapor, tutanak, fotoğraf) toplanmalıdır. Somut hukuki değerlendirme için avukat görüşü alınması tavsiye edilir.
Kullanışlı karşılaştırma: Bağımsız bölüm vs Ortak tesisat
| Durum | Sorumluluk |
|---|---|
| Davlumbazın iç filtrenin temizlenmemesi ve cihaz arızası | ✅ Cihaz ve iç bağlantılar malik/kiracı |
| Ortak bacada yağ birikimi ve tıkanma (kanal içinde) | ✅ Ortak gider |
| Yanlış kırma/bağlantı sonucu ortak hattın zarar görmesi | ✅ Kusurlu malik sorumlu olabilir |
Delil toplama ve kayıt tutma önerileri
Yöneticinin süreç boyunca toplaması gerekenler:
- Teknik rapor, fatura ve gider belgeleri
- Şikâyet tutanağı, sahadaki fotoğraf ve video kayıtları
- Genel kurul veya karar defterine işlem kaydı (onarım, tahsilat, rücu kararları)
- İlgili malik/kiracıya gönderilen ihtarların belgeleri
Eğer bu süreci dijitalleştirip delil, fatura, duyuru ve tahsilat takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim'in aidat, gider kaydı ve duyuru modülleri kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/
Pratik örnek: Üst komşunun uzun süre filtre temizlemediği vaka
Teknik raporda tıkanmanın bağımsız bölüm içindeki filtre ve davlumbazdan kaynaklandığı belirtilirse, yönetim önce malike yazılı bildirim yapar. Malikin onarım yapmaması hâlinde yönetim cebinden onarımı yapıp masrafı ilgiliye rücu edebilir. Rücu için karar ve deliller gereklidir; takip icra/adli süreç gerektirebilir—bu durumda avukat görüşü alınmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak baca tıkanınca bütün malikler mi ödemek zorunda?
Teknik inceleme sonucu tıkanma ortak bacada ise onarım ortak giderdir; tıkanma belirli bir bağımsız bölüme aitse masraf ilgili malik/kiracıya aittir.
Teknik rapor alınmazsa karar geçerli olur mu?
Delilsiz ortak gider kararı itiraza açıktır; tespit için profesyonel teknik rapor alınması güçlü hukuki uygulamadır.
Malik masrafı ödemeyi reddederse ne yapılır?
Önce yazılı ihtar ve rücu talebi yapılmalı; ödenmezse genel kurul kararıyla tahsil veya hukuki yollar (icra/mahkeme) gündeme gelir—somut tavsiye için avukat görüşü alın.
Koku nedeniyle kira indirimi talep edilebilir mi?
Kiracı için bu tür durumlarda kiralananın kullanışlılığının etkilenmesi gerekçesiyle kira indirimi veya tazminat iddiası gündeme gelebilir; somut değerlendirme şartlara göre değişir, hukuki destek alınması önerilir.
Yönetici acil onarım yaparsa masrafı nasıl kayıt eder?
Yönetici faturaları ve teknik raporu alıp işletme defterine kaydeder; masraf ortaksa genel kurula bilgi verilir, ilgiliye rücu varsa belgelerle talep edilir.
