Sabah işe giderken apartman giriş koridorunda birkaç gün boyunca bisikletleri ve ayakkabıları gördünüz; yangın çıkarsa kaç kişiyi riske atacağı aklınıza geliyor. Yönetici olarak ‘hemen kaldıralım mı, önce uyarı mı gönderelim’ kararıyla karşı karşıyasınız. Bu rehber, ortak koridorlarda bırakılan eşyaların hukuki statüsünü, yönetici ve kat maliklerinin atması gereken adımları 2026 uygulamasıyla somut anlatır.
Ortak koridorlar ve hukuki niteliği
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde bina içindeki merdiven, koridor ve giriş gibi alanlar genellikle ortak yer sayılır. Bu alanların kullanımı ve düzenlenmesi kat maliklerinin ortak yararına tabidir. Ortak yerlerin düzeni, bakım ve güvenliğinden kat malikleri kurulu sorumludur; yönetici ise bu kararları uygulamakla yükümlüdür.
Yasal dayanak ve yetki sınırı
KMK doğrudan maddesini alıntılamadan genel ilkeyi belirtmek gerekirse: ortak yerlerin kullanımı, bakım, onarım ve güvenlik kararları kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Yönetici, işletme projesi ve alınmış genel kurul kararları çerçevesinde icra eder. Bu nedenle eşyaların kaldırılması öncesi hangi kurallar (site iç yönergesi, genel kurul kararı, işletme projesi) olduğunu kontrol edin.
Somut adımlar: Uyarı — Belgeleme — Kaldırma süreci
Yönetici olarak uygulanabilir, delil temelli bir süreç önerisi:
- Ön tespit: Eşyaların fotoğraflanması (tarih saat damgası), konum ve tehlike değerlendirmesi.
- Yazılı uyarı: Eşyanın sahibine (biliniyorsa malik/ kiracı) 7–14 gün içinde kaldırılması gerektiğini belirten, imza/tebliğ kanıtlı yazı veya kayıtlı SMS/e-posta gönderilmesi.
- Genel kurul veya acil yönetim kararı: Sürekli ihlal varsa ortak alan düzeninin korunması için açık karar alınması (hangi eşyanın yasak olduğu, ceza/masraf maddesi).
- Son çare: Süre dolduysa ve acil tehlike varsa eşyaların kaldırılması; maliyetlerin kimden tahsil edileceğinin belirlenmesi.
Delil toplama ve tebligat usulü
İlerlemeniz gereken yol kesin belgelemeye dayanır. Somut deliller olmadan sonradan itirazlarla karşılaşabilirsiniz. Pratik delil önerileri:
- Tarih/saati görünen fotoğraf ve kısa video.
- Sahibe veya bağımsız bölüme gönderilmiş iadeli taahhütlü mektup, noter tebligatı veya kayıtlı SMS/e-posta.
- Genel kurul veya yönetim kararı varsa kararın tarihli defter kaydı.
Maliyetlerin tahsili: Kim öder, ne şekilde belgeleyip alırsınız?
Genelde; eşyayı bırakan malik veya kiracı sorumlu tutulur. Ancak kimliğin tespiti zorsa, genel kurul kararıyla ortak giderlerden ceza veya geçici masraf olarak tahsil yoluna gidilebilir. Tahsilat için şunları yapın:
- Maliyet faturasını (personel ücreti, taşıma-depolama gideri) belgeleyin.
- İhtar ve son ödeme bildirimi gönderin; ödeme olmazsa aidatla mahsup veya icra süreci gündeme gelebilir (somut olay özelliklerine göre değişir — hukuki danışmanlık önerilir).
Pratik örnek: Bisiklet sürekli koridoru işgal ediyor
1) 3 gün boyunca fotoğraf alınır ve sahibine SMS ile 10 gün içinde kaldırması istenir. 2) 10 gün içinde kaldırılmazsa yönetim kararıyla araç depoya alınır; depolama ücretleri bildirilir. 3) Ödeme yapılmazsa maliyet aidata yazılır. Bu adımların tümünde belgeler saklanmalıdır.
Bu süreci dijitalleştirip delil, duyuru ve tahsilatı tek yerden yönetmek isterseniz BYönetim gibi araçlar yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/ — bildirim, fotoğraf-ek, karar defteri ve tahsilat takibi süreçlerini kolaylaştırır.
| Durum | Hızlı çözüm |
|---|---|
| Acil yangın kaçışı işgali | ✅ Yönetici derhal kaldırabilir; belgeleyip maliyeti sonradan tahsil eder. |
| Süreklilik gösteren küçük eşyalar | ✅ Önce uyarı, sonra genel kurul kararı ve kaldırma / depolama. |
Genel kurul kararı tipik maddeleri
Genel kurulda aşağıdaki örnek kararı almak uygulamayı hızlandırır: ortak koridorlara hangi eşyaların bırakılmayacağı, ihlal halinde uygulanacak uyarı süresi (örn. 7 gün), depolama ücreti, ihlal tekrarında aidata ceza maddesi veya tahsilat usulü. Karar defterine geçirilmeli ve kararın uygulanması yöneticinin sorumluluğu olarak belirtilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Koridora bırakılan bisikleti kim paralı olarak kaldırabilir?
Genel kural olarak önce uyarı, süre verilmesi gerekir; ancak yangın/kaçış yolunu teşkil eden açık tehlike varsa yönetici derhal kaldırabilir ve maliyeti belgeleyip sonradan tahsil etmeye çalışır.
Eşyayı kaldırıp depoladıktan sonra sahibine bildirim nasıl yapılır?
Fotoğraf ve tarihli kayıt ile birlikte iadeli taahhütlü mektup, noter tebligatı veya kayıtlı elektronik ileti gönderilmesi uygundur; dijital bildirimler de delil sağlar.
Eşyanın sahibi bulunamazsa maliyeti nasıl tahsil edilir?
Kimlik tespiti yapılamıyorsa genel kurul kararıyla giderin ortak giderlere yansıtılması veya ilave yönergeyle geçici çözüm önerilebilir; somut durum için hukuki danışmanlık gerekebilir.
Doğrudan imha edebilir miyiz?
İmha hukuki risk taşır; önce depolama, sahibine erişim ve makul saklama süresi tanınması gerekir. Acil tehlike halinde bile belgeleyip mümkünse fotoğraf-video alınmalıdır.
Yönetici bu süreçte hangi kayıtları saklamalı?
Fotoğraf/video, gönderilen uyarıların kopyaları, genel kurul kararları, depolama/fatura belgeleri ve varsa tanık beyanları saklanmalıdır; bunlar tahsilat ve itiraz süreçlerinde belirleyicidir.
