Sabah kapı ziliniz çalıyor; alt komşu bina ortak sayaç odasındaki arızadan dolayı su/elektrik sayaçlarının hata verdiğini, acil değişim gerektiğini söylüyor. Kat malikleri arasında “ortak mı, bağımsız bölüm mü ödeyecek?” tartışması başlıyor — yönetici ne yapmalı, hangi hukuki dayanak var ve karar nasıl alınır?
Ortak sayaç mı, bağımsız sayaç mı: önce tespit
Önce teknik tespit gerekir. Binada sayaçlar bina genel tüketimini gösteren ortak sayaç (ör. bir adet ana sayaç) veya her bağımsız bölüme ait ayrı sayaçlar olabilir. Tek bir ana sayaç varsa arızaya ilişkin masraflar genelde ortak gider olarak değerlendirilir. Her daireye ait sayaçlarda ise arızanın kaynağı (ortak tesisat mı, daire içi mi) önem kazanır.
Hangi hukuki dayanaklar geçerli?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak yer ve tesisatlar ile bağımsız bölümlerin sınırları temel belirleyicidir. KMK genel ilkelerine göre ortak yer ve tesisatların onarım ve bakım giderleri ortak giderdir. Böylece sayaç anahtar teslim yerine bağlı olarak ortak gider sınıfına girer.
Uygulamada yöneticiler ve kat malikleri için takip edilecek başlıca ilkeler:
- KMK uyarınca ortak nitelikte olan tesisatların bakım/onarım masrafları ortak giderdir.
- Arızanın doğrudan bir malikin (ör. daire içi tesisat hatası) kusurundan kaynaklanması durumunda kusurlu malik sorumlu tutulabilir.
- Teknik tespit yoksa uyuşmazlık çözümünde bilirkişi raporu delil olarak kullanılır.
Pratik: Arızada yönetici hangi belgeleri hemen toplamalı?
- Olay tutanağı: tarih, saat, kim bildirdi, kısa durum kaydı.
- Teknik rapor/servis faturası: arızayı tespit eden firma raporu ve teklif/fatura.
- Genel kurul kararı veya acil gider belgelemesi: acilse sonradan onay için çağrı yapılacağını belirterek gider yapılabilir.
- İlgili kat maliklerinin bilgilendirilmesi yazılı/elektronik olarak kayıt altına alınmalı.
Masraf paylaşımı nasıl hesaplanır? (Arsa payı vs. eşit dağıtım)
İşletme projesi veya daha önce alınmış genel kurul kararları varsa masraf paylaşım yöntemi ona göre belirlenir. Genel pratik şunlardır:
- Eğer sayaç/ana hat ortak tesisat sayılıyorsa: gider arsa paylarına göre paylaşılır (KMK prensibi ile uyumlu).
- Genel kurul kararıyla eşit pay/başına düşen pay gibi alternatif yöntemler benimsenmişse o yöntem uygulanır.
- Kusur tespit edilirse (bir daireden kaynaklı ise): kusurlu malik masrafın tamamını veya kusur oranında öder.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Ortak ana sayaç arızası | ✅ Arsa payına göre ortak gider |
| Daire içi sayaç arızası (malik kusuru) | ✅ Kusurlu malik sorumludur |
Genel kurul kararı gerekir mi? Acil durumlarda ne yapılır?
KMK kapsamında rutin onarım-kararları için genel kurul yetkilidir; ancak acil müdahale gerektiren durumlarda yönetici, sınırları dahilinde önlem alabilir ve masrafı yaptıktan sonra giderin genel kurulda onaylanmasını isteyebilir. Sonradan onay alınmazsa tartışma doğabilir; bu yüzden acil işlemlerde belge, teklif/fatura ve bilgilendirme önemlidir.
Uyuşmazlık halinde başvurulacak deliller ve olası süreç
Uyuşmazlıklarda yöneticinin toplaması gereken deliller:
- Teknik rapor ve servis faturaları
- Olay tutanağı ve bilgilendirme yazıları
- Genel kurul kararları veya işletme projesi hükümleri
Somut koşullara göre ihtilaf adli ya da sulh hukuk yoluna taşınabilir; teknik bilirkişi raporu mahkeme önünde belirleyici olur. Hukuki yorumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu prensipleri uygulanır. Somut tavsiye için bir hukuk uzmanına danışılması önerilir.
Yönetici için 7 adımda acil yanıt rehberi
- Olay tutanağı düzenleyin ve tüm sakinlere kısa bilgilendirme gönderin.
- Yetkili ve lisanslı bir teknik ekip çağırıp yazılı tespit isteyin.
- Teknik rapora göre acil müdahale gerekiyorsa yöneticilik yetkisiyle yapın; fatura ve teklif alın.
- Harcamayı işletme hesabından yapın, belgeleri saklayın.
- Bir sonraki genel kurula giderin onaylanması için gündem ekleyin; gerekiyorsa ara genel kurul çağrın.
- Eğer arıza bir malikin kusurundan kaynaklandıysa ilgili malikle iletişime geçin; gerekirse uzman görüşüyle sorumluluğu tespit edin.
- Süreç boyunca kayıt, fotoğraf, rapor ve fatura gibi delilleri dijital olarak saklayın.
Dijital kolaylık: süreçleri nasıl hızlandırırsınız?
Arızanın tespiti, fatura takibi, bilgilendirme ve genel kurul onayı süreçleri kağıtla ağır ilerleyebilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bina/site yönetim yazılımları arıza bildiriminden fatura kayıtlarına, duyuru ve oylamaya kadar işleri hızlandırır ve belgeleri merkezi saklar. BYönetim hakkında bilgi için https://byonetim.com.tr/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak ana sayaç arızalanırsa masraf kesinlikle ortak mı öder?
Genelde evet; ana sayaç ortak tesisat kabul edilir ve masraf arsa payına göre ortak gider olur. İşletme projesi veya genel kurul kararı farklı düzenleme yapmadıysa bu geçerlidir.
Tek dairedeki sayacın arızası için tüm maliklere pay düşer mi?
Hayır. Tek daire sayaç arızası dairenin iç tesisatı veya o sayaçtan kaynaklanıyorsa kusurlu malik sorumludur; masraf ortak gider olmaz.
Yönetici acil tamirat yaparsa sonradan genel kurul onayı gerekir mi?
Acil müdahaleler için yönetici işlem yapabilir; ancak yapılan harcamanın genel kurulca onaylanması sonraki adımlardan biridir. Onay çıkmazsa tartışma olabilir.
Arızanın kaynağı tartışmalıysa ne yapılmalı?
Taraflar arasında ihtilaf varsa bağımsız teknik bilirkişi raporu alınması en sağlıklı yöntemdir; rapor sorumluluğu ve masraf paylaşımını somutlaştırır.
Belgeler eksikse harcamayı reddedebilirler mi?
Evet. Teknik rapor, teklif ve fatura gibi belgeler eksikse genel kurul veya mahkeme harcamayı reddedebilir; yöneticinin belge ve iletişim kayıtlarını tutması kritik önemdedir.
