Yaz akşamı balkonda otururken üst kattaki dairenin cam balkon (ısıcam) montajı sonrası ışık gölgesi arttı, yağmur suyu sizin balkonunuzun kenarına akmaya başladı ve komşularla gerilim başladı. Yönetici olarak veya kat maliki olarak hangi adımları atacağınızı, kimlerin yetkili olduğunu ve masraf ile zarar paylaşımının nasıl belirleneceğini netleştirelim.
Cam balkon/ısıcam montajında yetki kimde?
Balkonun üzeri ve cepheye yapılan montajlar; ortak yer, ortak tesisat, ya da bağımsız bölümün eklentisi niteliğinde olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) çerçevesinde temel ayrım şudur:
- Binanın taşıyıcı sistemi, çatısı, dış cephe elemanları ve ortak kullanım alanlarına müdahale ortak iş olarak değerlendirilir.
- Ön cepheye, dış görünüşe, su akışına veya ortak tesisatlara etkisi olan uygulamalar kat malikleri kurulunun onayını gerektirir.
Bu nedenle cam balkon montajı yapılmadan önce; binanın estetiğini, su tahliyesini, dış cephe bütünlüğünü etkileyen işler için Kat Malikleri Kurulu’ndan karar alınması gerekir. Eğer projenin bazı bölümleri ortak taşınmazla bağlantılıysa (ör. dış cephe profilleri, yağmur olukları), ortak karar veya onay gereklidir.
Tespitin ilk adımı: zarar ve etki nasıl belgelemeli?
Uyuşmazlık çıkmadan önce ve sonra belge toplamak ilerideki süreci hızlandırır. Önerilen somut deliller:
- Fotoğraf ve video: montajdan önceki ve sonraki açıları, yağışta su akışını gösteren kısa videolar.
- Yazılı bildirimler: yönetici tarafından komşuya yapılan sözlü ve yazılı uyarıların tarihli kayıtları.
- Teknik rapor: su sızıntısı ya da su tahliyesi değişikliği iddiası varsa tesisat/çatı uzmanı raporu.
Masraf ve sorumluluk: Komşu mı, ortak mı öder?
Sorumluluk paylaştırması montajın niteliğine göre değişir:
- Eklenti tamamen bağımsız bölüm içinde kalıyor ve ortak yapılara zarar vermiyorsa maliyet montajı yapan kat malikine aittir.
- Dış cephe, yağmur olukları veya bina görünümü etkileniyorsa, Kat Malikleri Kurulu yetki kullanarak değişikliğin kaldırılmasını ya da ortak tadilat kararını alabilir; bu durumda masrafa ilişkin karar kurulca verilir.
- Su akışı ve tahribat varsa zarar gören malik, tazminat talebinde bulunabilir; önce idari çözüm, yoksa hukuk yolları gündeme gelir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışılmalıdır.
Yönetici ve Kat Malikleri Kurulu’nun atacağı adımlar
Yönetici, arabulucu rolünde önce uzlaşı sağlamaya çalışmalıdır. Pratik adımlar:
- Durumu yazılı olarak ilgili kat malikine bildirin; montajın planlandığı/ygun olmadığına dair resmi tutanak tutun.
- Teknik tespit isteyin; tesisat, su tahliyesi, dış cepheye etkisi değerlendirilmelidir.
- Kritikse olağanüstü veya sonraki olağan genel kurulda konu gündeme alınsın, karar alınsın.
- Gerekirse mahalli idare veya yapı denetimi gibi kurumlarla teknik görüş alın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat-kayıt, duyuru ve karar süreçlerini takip eden bir araç işleri kolaylaştırır; örneğin BYönetim üzerinden duyuru, karar ve belge takibi yapılabilir: https://byonetim.com.tr/.
KVKK, estetik ve izinler: Belediyelerin rolü
Bina cephe değişiklikleri için bazen belediyeden ruhsat/izni gerekebilir; apartman yönetimi bu konuda yerel imar planlarına ve yapı ruhsatına bakmalıdır. Ayrıca güvenlik, görüntü ve komşu mahremiyeti açısından montaj sırasında kişisel veriler veya görsel kayıtlar oluşmuyorsa KVKK doğrudan uygulanmaz; ancak görüntü kaydı alınması durumunda KVKK ve kameraların konumlandırılmasıyla ilgili kurallara dikkat edilmelidir.
Pratik çözüm önerileri (hızlı yol haritası)
- 1–3 gün: Olayı belgeleyin, komşuya resmi bildirim yapın.
- 7–14 gün: Bağımsız teknik rapor alın (çatı/cephe/tesisat uzmanı).
- Genel kurul: Konuyu gündeme alın, uygunsa tadilat ya da kaldırma kararı alın.
- Uzlaşı yoksa: Avukat-uzman arabuluculuk veya dava/benzeri hukuki süreç değerlendirilebilir (kişiye özel hukuki değerlendirme için uzman görüşü alın).
| Durum | Muhtemel Sonuç |
|---|---|
| Montaj ortak unsuru etkiledi | ✅ Kat Malikleri Kurulu kararı ve teknik düzeltme |
| Sadece iç eklenti, ortak etkisi yok | ✅ Malikin sorumluluğunda |
Sıkça Sorulan Sorular
Komşu izinsiz cam balkon yaptıysa yönetici ne yapmalı?
Önce durumu belgeleyip yazılı bildirim yapmalı, teknik tespit isteyip konuyu Kat Malikleri Kurulu’na taşımalıdır; gerekirse idari kurumlara veya hukuki yollara başvurulabilir.
Cam balkon yağmur suyunu benim balkonuma akıtıyorsa masrafı kim öder?
Eğer montaj ortak yağmur oluklarını/deşarjları etkilediyse Kat Malikleri Kurulu ortak karar alarak düzeltme ve masraf konusunu belirler; aksi halde zarar veren malik sorumlu olur.
Bina cephesine müdahale için belediye izni gerekir mi?
Değişikliğin kapsamına ve yerel imar yönetmeliklerine bağlıdır; cephe değişikliği ve dış görünüşü etkileyen işler için belediye ruhsatı gerekebilir.
Karar alınmadan yapılmış montaj geri söktürülebilir mi?
Kat Malikleri Kurulu, ortak alan/cepheye zarar veya değişiklik varsa kaldırma/onarım kararı alabilir; uygulanması ihtilaflıysa hukuki süreç gündeme gelir.
Acil su kaçaklarında geçici çözüm için yönetici yetkili mi?
Acil tamirat ve zarar azaltma için yönetici önlem alabilir; masraf sonrasında kurul kararıyla gündeme alınarak giderlerin kim tarafından karşılanacağı belirlenir.
