Akşam toplantısında çatıdaki ortak güneş panellerinin birinin zarar gördüğünü fark ediyorsunuz: yağmur sonrası bağlantı kutusunda su birikmiş, üretim düşmüş. Kat malikleri arasında “bunu ortak mı ödeyecek, yoksa panele yatırım yapan malik mi?” tartışması başlamış durumda. Böyle bir durumda ne yapılmalı, hangi kurallar işletilir ve yönetici hangi adımları atmalıdır?
1. Önce yatırım türünü ve mülkiyeti tespit edin
Çatıda bulunan güneş enerjisi (GES) sistemlerinin masraf paylaşımı, sistemin ortak mı yoksa bağımsız bölüm sahibi tarafından mı kurulduğuna bağlıdır. Bu ayrımı netleştirmek için aşağıdaki belgeleri kontrol edin:
- İşletme projesi, tesisat çizimleri ve ilk kurulum sözleşmeleri
- Yapılan genel kurul kararları veya kat maliki özel izin kayıtları
- Tapu veya bağımsız bölüm ek protokolleri (sistem özel mülkiyete bağlandıysa kayıtlar)
2. Ortak alan mı, özel mülkiyet mi? Hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) temel prensiplere göre ortak yerler ve taşınmazın bütününe ilişkin tesisatlar ortak sayılır. Çatı da genellikle ortak yer kabul edilir; ancak çatıda bir bağımsız bölüm sahibine özel kullanım hakkı verilmişse sonuç değişir.
Pratik tespit:
- İşletme projesinde “çatı” ortak mı belirtilmiş kontrol edin.
- Genel kurulda panellerle ilgili alınmış bir karar veya sözleşme varsa içeriğini inceleyin.
- Tapuda özel irtifak veya kullanım hakkı kaydı varsa ilgili hükümlere bakın.
3. Arıza/onarım masraflarının paylaşılması: Senaryolar
Aşağıda karşılaşılabilecek yaygın senaryolar ve masraf paylaşımı özetlenmiştir:
| Senaryo | Masraf paylaşımı |
|---|---|
| GES ortak yatırım olarak kurulmuş, herkes faydalanıyor | ✅ Ortak gider (Kat Mülkiyeti Kanunu çatı ortak kabulü). |
| Bireysel malik, kendi panellerini çatıda özel olarak kurmuş | ✅ Panel sahibi masrafı öder; ortak alan kullanımı için önceden alınmış karar varsa farklılık olabilir. |
4. Hızlı tespit, geçici önlem ve teknik rapor süreci
Hızlı hareket etmek zarar büyümesini önler. Yönetici şu adımları almalı:
- Güvenli bölge oluşturup tehlikeyi azaltın (elektrik kesme, çevreyi kapama).
- Yetkili GES servisi veya elektrik/enerji teknik uzmanından acil tespit ve yazılı rapor isteyin.
- Raporu ve görselleri taraflara paylaşın; masraf tespiti için teklif alın.
5. Karar alma ve ödeme yöntemleri (genel kurul, müzakere, acil harcamalar)
Yapılması gereken onarımın tutarına göre farklı usuller uygulanır:
- Aciliyet gerektiriyorsa yönetici, işletme giderleri kapsamında geçici ödeme yapıp sonraki genel kurula bilgi verir. Bu uygulama site içi işletme projesine ve muhasebe kurallarına göre kaydedilmelidir.
- Önemli ve yüksek tutarlı işlerde genel kurulda yapılacak karar gereklidir; karar yeter sayısı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenir.
- Eğer onarım özel malike aitse yönetim, malikin sorumluluğunu bildiren yazılı talep gönderir; malikin ödememesi halinde alacak takibi mümkündür (hukuki süreçler için avukat önerilir).
6. Masraf paylaşımında delil, yazışma ve takip
Masraf paylaşımından sonra yapılması gerekenler:
- Teklif ve faturaları dosyalayın; teknik raporu ve fotoğrafları ekleyin.
- Genel kurul tutanakları ile karar alınmışsa karar metnini ve oylama cetvelini saklayın.
- Ortak gider yazışmalarını ilan panosuna/duyuruya ekleyin; mağdur malik varsa iletişim ve itiraz sürecini belgeleyin.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat-gelir-gider ve karar kayıtlarını merkezi tutan bir platform yardımcı olur. Örneğin BYönetim üzerinden bakım teklifleri, fatura ve karar takibini entegre şekilde yönetebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Çatıdaki paneller ortak alana kurulduysa masrafı kim öder?
Genelde ortak gider olarak kat malikleri tarafından paylaşılır; işletme projesi veya genel kurul kararıyla farklı düzenleme yoksa çatı ortak kabul edilir.
Bireysel malik çatıda kendi panelini kurmuş, onarım masrafları nasıl karşılanır?
Panel sahibi (malik veya kiracısa malikin temsilcisi) doğrudan onarım masraflarını öder. Ortak alan kullanım izni veya sözleşme varsa kontratta belirtilen hükümler uygulanır.
Yönetici acil onarım için ödeme yapabilir mi?
Evet; acil durumlarda yönetici işletme kasasından harcama yapabilir fakat harcamayı takip eden genel kurula bilgi verilmeli ve muhasebe kayıtları doğru tutulmalıdır.
Teknik tespit raporu zorunlu mu, sonucu nasıl etkiler?
Teknik rapor delil niteliğindedir; arızanın kaynağı ve sorumluluk tespiti için önemli olduğundan mümkünse uzman raporu alınmalıdır.
Masraf paylaşımına katılmayan malik ne yapılmalı?
İlk aşamada uzlaşma ve yazılı bildirim tercih edilir. Uzlaşma sağlanamazsa alacak takibi veya genel kurul kararıyla tahsilat yolları gündeme gelir; somut hukuki tavsiye için avukata danışılması uygundur.
