Hafta sonu salonda yürürken tavan lekesinin hızlıca büyüdüğünü fark ettiniz; üst komşu yeni bir duş kabini taktırdığını söylüyor ama sızıntı durmuyor. Hem komşuluk geriliyor hem de masraf sorusu havada kalıyor. Bu rehber, 2026 güncel uygulamaları ve Kat Mülkiyeti açısından pratik adımları somutlaştırarak, su kaçağı tespitinden masraf paylaşımına kadar izleyeceğiniz süreci netleştirir.
1. Öncelik: Hasarın kaynağını hızlı ve usulüne uygun tespit edin
Hasarın kimin sorumluluğuna gireceğini belirlemenin ilk şartı, suyun kaynağının doğru tespit edilmesidir. Tesisatın hangi kısmının arızalı olduğu; bağımsız bölüm iç tesisatı, bağımsız bölümlerin ortak duvar/tesisatı mı yoksa ortak bina tesisatı (ör. düşey pis su veya yağmur iniş borusu) mı olduğuna göre değişir.
- Gözle muayene: lekeler, akıntı saatleri, komşuların duş/bulaşık makinesi kullanım zamanları not edin.
- Uzman raporu: sıhhî tesisat ustası, su kaçağı tespit cihazı veya gerektiğinde izolasyon/tesisat mühendisi raporu alın.
- Fotoğraf ve tarih: lekelerin zaman damgalı fotoğraflarını ve varsa video kaydını muhafaza edin.
2. Tespit sonuçları: Ortak tesisat mı, bağımsız bölüm mü?
Genel olarak uygulama şöyle işler:
- Arıza ortak (bina) tesisatında ise gider ortak gider (kat malikleri kurulu kararı ile) olarak karşılanır.
- Arıza bağımsız bölüm iç tesisatında ise o bağımsız bölüm maliki sorumludur; zarar gören alt komşunun onarım ve tamirat talebi malikten istenir.
Not: Bazı durumlarda, örneğin düşey borunun başlangıç kısmı bağımsız bölüm içinde yer alıyorsa tespit uzman raporu kritiktir; uygulamada uyuşmazlık çıkıyorsa delil ve bilirkişi önem kazanır.
3. Geçici önlem ve acil müdahale: kim yapmalı, kim öder?
Su akışı devam ediyorsa can ve mal güvenliği açısından geçici müdahale geciktirilmemelidir. Yönetici veya ilgili malikler hızlı şekilde musluk/vanayı kapatabilir, suyun ana vanasını kapatma girişiminde bulunabilir.
- Geçici müdahale yapan yönetici veya komşu, masrafı ilk etapta kendisi üstlenebilir; sonra kimin sorumlu olduğu tespit edilince masraf mahsubu yapılır.
- Acil müdahale giderleri (su tahliye, kurutma, geçici tamirat) genellikle yapılan işin niteliğine göre ya arıza sahibi veya ortak gider olarak tartışılır; belgeleyin.
4. Masraf paylaşımı: pratik hesap ve karar mekanizması
Tespit raporuna göre kimin tamir edeceği belirlenir. Uygulamada izlenecek adımlar şunlardır:
- Arıza ortak tesisattan kaynaklanıyorsa gider ortak gider olarak kat malikleri kurulu kararıyla işletme hesabından ödenir (veya özel durumda yargı). Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde ortak gider kapsamında değerlendirilir.
- Arıza bağımsız bölümden kaynaklı ise arızanın sorumlusu olan malik tamir masraflarını üstlenir; alt dairede oluşan ziyan ve onarım için tazminat talebi gündeme gelebilir (somut koşullara göre değişir).
Pratik hesaplama: onarım faturası + kurutma/yenileme masrafları + varsa ekspertiz rapor ücreti. Ortak giderse işletme hesabından; değilse ilgili malike rücu edilir.
5. Delil, tutanak ve karar: yanlış yapılırsa sonuçları
Yöneticinin görevlerinden biri tespit ve işlemleri usulüne uygun tutanağa bağlamaktır. Aksi halde sonradan belge eksikliğinden ötürü tahsilat zorlaşır.
- Olay tutanağı: tarih, saat, görülenler, yapılan geçici müdahale, çağrılan uzman isimleri.
- Fatura ve sözleşmeler: yapılan işlerin sözleşmesi, faturası, garanti belgeleri ve uzman raporları saklanmalı.
- Genel Kurul kararı: ortak gider yükümlülüğünde alınan kararın karar defterinde kaydı gereklidir.
6. Uyuşmazlık halinde izlenecek hukuki yolun kısa rehberi
Uyuşmazlıklar genellikle uzlaşma veya bilirkişi önerisiyle çözülür. Eğer taraflar anlaşamazsa delil ve bilirkişi raporu ile hukuki süreç gündeme gelebilir. Kanuni dayanaklar ve içtihat uygulamaları bu noktada önem kazanır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesi hükümleri uygulanır; ortak ve bağımsız tesisat ayrımı temel ölçüttür.
- Tasimale ilişkin tazminat taleplerinde somut zarar ve kusur araştırılır; Yargıtay kararları içtihatta sık başvurulan kıstaslardır.
Not: Burada aktarılabilen bilgiler genel hukuki bilgi niteliğindedir; somut olayınıza göre farklı uygulanabilir, bu nedenle gerektiğinde bir avukata danışmanız gerekir.
Pratik araç: belge toplama ve süreci dijitalleştirme
Olayın başından itibaren fotoğraf, uzman raporu, fatura ve tutanakları dijital olarak düzenli tutmak süreci hızlandırır. Bu tür belgelerin takibini ve aidat/masraf muhasebesini dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
| Durum | Masraf Sorumlusu |
|---|---|
| Düşey ortak borudan kaynaklanan kaçak | ✅ Ortak gider (KMK kapsamında) |
| Bağımsız bölüm iç tesisatından kaynaklı kaçak | ✅ İlgili bağımsız bölüm maliki |
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşudan gelen su sızıntısında önce ne yapmalıyım?
Öncelikle suyun kaynağını tespit etmeye çalışın, acil bir risk varsa vanayı kapatın ve durumun fotoğraf/video kaydını alın; ardından ustadan/uzmandan rapor talep edin.
Su kaçağı ortak tesisattan bulunursa masraf nasıl karşılanır?
Ortak tesisattan kaynaklanan onarım giderleri ortak giderdir; kat malikleri kurulu kararı veya işletme hesabından ödenir.
Geçici müdahale yapan yönetici masrafı nasıl kaydeder?
Yapılan harcamaların faturası ve tutanağı alınarak işletme hesabına gider kaydedilir; sonra sorumluluk tespitine göre mahsup yapılır.
Komşu tamiratı kabul etmiyor, ne yapmalıyım?
Önce uzlaşma ve bilirkişi önerisi deneyin; sonuç alınamazsa somut delillerle hukukî yola başvurmak gündeme gelir. Somut hukuki tavsiye için avukatla görüşün.
Delil olarak hangi belgeler en güçlü kabul edilir?
Uzman (tesisat/izolasyon) raporu, tarihli fotoğraf/video, faturalar ve olay tutanağı en güçlü delillerdir.
