İlkbaharda sitenizde çatı izolasyonu yapılırken drone ile çatı görüntüleme ve vinç-römorkla malzeme indirimi yapılınca komşunun gölgelik penceresi kırıldı; bina yöneticisiyle mavi tulumlu firma arasında kim sorumlu? Bu rehber, benzer somut senaryolarda çatıda yapılan modern müdahalelerin yarattığı zararların kim tarafından nasıl karşılanacağını, karar mercilerini ve pratik belge adımlarını anlatır.
1. Önce sorumluluğun türünü ayırın: sözleşmeye dayalı mı, haksız fiil mü?
Çatıda drone veya vinç kullanımı sonucu oluşan zararlar iki ayrı hukuki zemine oturur:
- Sözleşmeye dayalı sorumluluk: Yönetim (veya kat malikleri kurulu) ile bakım/taahhüt eden firma arasında imzalanmış bir sözleşme varsa, öncelikle sözleşmenin ‘zarar, sigorta, muafiyet’ hükümleri uygulanır.
- Haksız fiil/özel zarar: Sözleşme yoksa (ör. yalnızca sözlü anlaşma veya bağımsız taşeronun gelişi) veya zarar üçüncü kişiye (bir malik/ kiracıya) aitse, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kusura dayalı tazminat gündeme gelir.
2. Çatının “ortak” mı, “bağımsız bölüm”e ait mi: masraf-paylaşım ve tazminat açısından neden önemli?
Çatı genelde ortak yer kabul edilir; bu nedenle onarım masrafları Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderdir. Ancak zarar gören unsurun bağımsız bölüme ait (ör. balkon sundurması, özel güneş kırıcı) olması durumunda tazminat talebi farklılaşır.
- Eğer zarar doğrudan ortak yerdeyse: gider genel kurul kararına göre ortak hesaptan karşılanır.
- Eğer zarar bir malik veya kiracıya aitse (kırılan cam, hasarlı mobilya): zarar, işi yapan firmanın kusuru veya işin tertip ve ifasında yönetimin eksik denetimi varsa ilgili kişiden tazmin istenebilir.
3. Sözleşmelerde aramanız gereken somut maddeler
Çatı çalışması için imzalanan sözleşmeyi hemen kontrol edin. Özellikle şu başlıklara bakın:
- Sigorta (mesleki sorumluluk, üçüncü şahıs mali sorumluluk) var mı?
- Zarar halinde kim sorumlu tutulacak, muafiyetler neler?
- İş güvenliği, vinç/drone kullanımına ilişkin özel prosedürler ve eksiklik halinde ceza/bedel.
- İş teslim, tutanak ve kabul süreçleri (hasar tespiti tutanağı şart mı?).
4. Delil toplama: hasar tespitinde yöneticinin yapması gereken 7 somut adım
Hızlı ve usulüne uygun delil toplamak ileride sorumluluk ispatı için hayati önem taşır.
- Hasar mahallinin fotoğraf ve video kayıtlarını hemen toplayın (drone kullanımı öncesi yoksa iş başlamadan önceki hallerin fotoğrafları kıymetli).
- İş başlamadan önce ve sonrası için iş emri/iş kabul tutanağı düzenleyin.
- Görgü tanıkları ve isimli personel ifadelerini yazılı alın.
- Taşeronun ruhsat/sigorta belgelerini kopyalayın.
- Mal sahibi (zarara uğrayan) ile yazılı tespit ve masraf bildirimi alın.
- Gerekirse bilirkişi talepleri için ön hazırlık: teknik rapor istenebileceğini not edin.
- Tüm yazışmaları e-posta/SMS ile belgeleyin; dijital kayıt varsa saklayın.
5. Yönetici hangi ödeme ve takip sürecini izlemeli?
Pratik adımlar aşağıdaki gibidir; burada yasal tavsiye değil süreç önerilmektedir:
- Acil onarım gerekiyorsa geçici önlem ve harcama yönetici tarafından yapılır; masrafın işletme hesaplarından ödendiğinin kaydı tutulmalıdır.
- Sonra sözleşme ve sigorta hükümleri çerçevesinde tazminat talebi yükleniciye ve/veya sigortaya yönlendirilir.
- Aksi durumda kat malikleri kurulu, ortak giderden ödeme yapıp sonrasında kusurludan rücu kararı alabilir; bu kararın usulüne uygun alınması gerekir.
6. Karar alma ve genel kurul rolü
Çatı tamiri öncesi büyük ölçekli harcamalar için Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel kurul onayı gerekebilir. Ayrıca; rücu, tahsilat veya işletme hesabından mahsup gibi işlemler için genel kurul kararları delil niteliği taşır.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Ön onaylı sözleşme ve sigorta | ✅ Firma/Sigorta sorumlu |
| Sözleşme yok, acil ödeme yapıldı | ✅ Genel kurul kararına ve rücu sürecine hazırlık gerekir |
7. İhtilaf durumunda izlenecek adımlar ve arabuluculuk
Taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa; öncelikle sözleşmede belirtilen çözüm yolları uygulansın (tutanak, dava öncesi ihtar, sigorta başvurusu). Sulh ve arabuluculuk süreçleri çoğu zaman masraf/işin gecikmesini azaltır. Somut hukuki değerlendirme için bir avukata başvurulması yerinde olacaktır.
Eğer bu süreci dijitalleştirip iş emirlerini, sözleşmeleri, sigorta belgelerini ve hasar kayıtlarını tek bir platformda tutmak isterseniz BYönetim’in araçları işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Çatıdaki drone ile düşen malzeme sonucu kırılan balkon camını kim öder?
Net cevap: Öncelikle işi yapan yüklenici ve varsa sigortası sorumludur; sözleşme yoksa veya yüklenici tespit edilemiyorsa yönetim geçici ödeme yapıp sonra kusurlu taraftan rücu edebilir.
Yüklenici sigortası yoksa malik doğrudan yönetimden mi tazmin ister?
Net cevap: Malik önce yükleniciden tazmin isteyebilir; yüklenici muhatap değilse veya ödeme yapmazsa yönetimden acil giderlerin karşılanmasını talep edebilir ve sonrasında kusurludan tahsilat için yasal yollara başvurabilir.
Genel kurul onayı olmadan yönetici çatı onarımına başlayabilir mi?
Net cevap: Acil ve tehlike arz eden işler (can güvenliği vs.) yönetici tarafından yaptırılabilir; büyük ve planlı tamiratlarda genel kurul onayı gereklidir. Kesin durum işletme projesi ve KMK uygulamasına göre değişir.
Hasarlı malın değer tespitini kim yapar?
Net cevap: Taraflar anlaşırsa bağımsız bilirkişi; anlaşmazlıkta mahkeme veya arabuluculuk sürecinde hâkim/hakem tarafından atanacak bilirkişi raporu geçerli olur.
Yüklenici işi bitirdi, hasar sonra ortaya çıktı; zamanaşımı nedir?
Net cevap: Zamanaşımı süresi somut hukuki sebebe göre değişir ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır; somut değerlendirme ve süre hesabı için hukuki danışmanlık önerilir.
