Hafta sonu site yöneticisi panik içinde kapınıza geliyor: "Ana sayaçla daire sayaçları arasında epey fark var, üst kattakiler itiraz ediyor." Komşular fatura paylaşımlarında haklılık iddiasında, yönetici ise hem hukuken doğru yolu bulmak hem de öfkeli sakinleri yatıştırmak zorunda. Bu rehber, ortak/ana sayaç arızası veya sayaç farklılığı durumunda 2026 itibarıyla uygulanacak adımları, yasal dayanakları ve pratik çözümleri açık, sırayla anlatır.
1. Sorunu doğru sınıflandırın: ortak sayaç mı bireysel sayaç mı?
İlk adım, hangi sayacın arızalı olduğunu ve hangi tüketimin ortak hangi tüketimin bireysel olduğunu belirlemektir. İşletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı burada belirleyicidir.
- Ortak sayaç: Bina/kat için kurulan ana su, doğal gaz veya elektrik sayaçlarıdır; ortak tüketimler (açık alan aydınlatma, kazan gibi ortak cihazlar) buradan ölçülür.
- Bireysel sayaç: Her bağımsız bölümdeki sayaçlar, o daireye ait tüketimi gösterir.
2. Ölçüm farkının kaynağını tespit etmek için hızlı teknik adımlar
Yöneticinin gecikmeden yapması gerekenler teknik tespittir; iddialar tartışılmadan önce kanıt toplanmalıdır.
- Son faturalar ve sayaç okuma kayıtlarını derleyin (hem ana hem bireysel sayaçlar) — tarih ve sayaç numarasıyla birlikte.
- Sayacın sayaç numarası ve mekanik/elektronik durumu kontrol edilerek fotoğraflayın.
- Tesisat krokisini çıkarın: ana hattın hangi bağımsız bölümlere gittiğini teknik personelle doğrulayın.
- Yetkili servis veya sayacın bakım/kalibrasyon firması çağrılmalı; arızalıysa rapor alın.
3. Hukuki çerçeve: hangi kurallar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan sayaç hususlarını detaylandırmaz; ancak ortak gider ve sorumluluk dağılımında KMK'nın genel ilkeleri uygulanır. Ayrıca tüketim sözleşmeleri, sayaç mevzuatı ve ilgili altyapı kuralları ile ilgili tedarikçi hükümleri dikkate alınmalıdır.
- Yönetim planı ve işletme projesi: Sayaçların okunması, bakım ve arızalarda gider paylaşımı burada önceliklidir.
- Tedarikçi sözleşmeleri (su/elektrik/ısınma): Abone ilişkisinin kime ait olduğu, arıza prosedürleri ve itiraz süreleri tedarikçi sözleşmesinde yer alır.
4. Masrafın kimde kaldığı — pratik dağılım kuralları
Genel kural: Arıza ortak tesisattan kaynaklanıyorsa giderler ortak gider olarak; bireysel iç tesisattan kaynaklanıyorsa ilgili malike aittir. Ancak tespit raporu belirleyicidir.
| Durum | Masrafın paylaşımı |
|---|---|
| Ana sayaç arızası (tahmin/kaçak nedeniyle fazla endeks) | ✅ Ortak gider: Genel kurul kararıyla tahakkuk edilebilir veya yönetim bütçesinden karşılanır. |
| Bireysel sayaç arızası veya iç tesisatta kaçak | ✅ İlgili malik sorumludur: Malik tarafından tamirat ve mağduriyet varsa tazminat talebi mümkündür. |
5. Yöneticinin izleyeceği adım adım işlem (pratik şablon)
- Resmi sayaç raporu alın: Tedarikçi veya yetkili servis yazılı raporu yönetime sunar.
- Rapor sonucuna göre aylık tahakkukları düzeltin; gerekiyorsa geçmişe dönük düzeltme ve mahsup politikası uygulayın.
- Genel kurul gündemine taşıyın (eğer ortak gider çıkarılacaksa) ve karar alın. KMK uyarınca ortak gider kararları genel kurul yetkisindedir; yönetici acil durumlarda harcama yapabilir ama sonra hesap vermelidir.
- Haksız tahsilat yapıldıysa iade/mahsup prosedürünü yazılı olarak uygulayın ve kayıtlayın.
- İhtilaf sürerse belgeleyip hukuki danışmanlığa yönlendirin; somut hukuki tavsiye için avukata başvurulmalıdır.
6. İletişim ve mali kayıt uygulamaları — şeffaflık kritik
Komşuların itirazlarını yatıştırmak için süreç boyunca şeffaf belge paylaşımı ve düzenli bilgilendirme şarttır. Yönetim defterlerine, hesaplara ve faturalara açıklayıcı not ekleyin.
- Sayaç okuma tarihlerini ve sorumluları belirleyin.
- Geçici mahsup veya düzeltme uygulandıysa bunu muhasebe kayıtlarına açık şekilde işleyin.
- İhtilaf durumunda hangi periyodun mahsubu yapıldığına dair belge sunun.
| Uygulama | Not |
|---|---|
| Hızlı teknik rapor alma | Genellikle tedarikçi 7–14 iş gününde rapor verir. |
| Geçici ödeme planı | Komşular mağduriyeti azaltmak için taksitli mahsup önerilebilir. |
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, sayaç okuma geçmişi, fatura ve mahsup kayıtlarını merkezi şekilde tutan yönetim yazılımları işleri kolaylaştırır; örneğin BYönetim gibi platformlar, sayaç okuma kayıtları, tahakkuk ve iletişim notlarının saklanmasına yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ana sayaç arızası yüzünden fazla fatura geldi — yönetici doğrudan komşudan tahsil edebilir mi?
Hayır. Önce arızanın kaynağı teknik raporla tespit edilmeli; ortak giderse genel kurul veya yönetim planına göre tahakkuk edilir. Somut durumlara göre değişir, gerekirse avukatla görüşün.
Bireysel sayaç arızası tespit edilirse, alt daire zararını kim öder?
Bireysel iç tesisattan kaynaklanan arıza veya kaçaktansa ilgili malik/aboneden talep edilir; zararın tazmini için durum belgelendirilmeli ve gerektiğinde hukuk yoluna başvurulmalıdır.
Sayaç raporu çıkana kadar ne yapmalı, herkes eskisi gibi mi ödesin?
Genelde geçici olarak önceki ortalamalara göre tahakkuk yapılabilir; mahsubu rapor sonrası düzeltin. Bu tür kararlar yazılı, tarihlendirilmiş olmalıdır.
Genel kurul kararı olmadan ortak gidere fatura uygulanabilir mi?
Yönetici acil onarım harcamalarını yapabilir ancak daha sonra genel kurula hesap vermeli; kalıcı ortak gider yükümlülüğü için genel kurul kararı gerekir.
Sayaç numarası yanlış mı diye şüpheliyiz — nasıl delillendiririz?
Fotoğraf, sayaç fişi, tedarikçi raporu ve sayaç okuma kayıtları bir arada delil oluşturur. Bu belgelerle tedarikçiden yazılı tespit istenmelidir.
