Akşam üstü alt dairenizde tavana ve duvara yayılan rutubeti, kabaran boyayı ve nem kokusunu görünce aklınıza tek bir soru geliyor: Üst komşunun balkon korkuluğundan sızan su bu zararı ödeyecek mi, yoksa ortak gider mi? Bu rehberde gerçekçi adımlar, hukuki dayanaklar ve yönetici olarak atmanız gerekenleri 2026 perspektifiyle anlatıyorum.
1. Olayı hızlı tespit ve belgeleme: ilk 48 saat
Hasar tespitinde zaman önemlidir. Yönetici ve malik/ kiracı 48 saat içinde aşağıdaki eylemleri yapmalıdır:
- Hasarın fotoğraf ve video ile dokumentasyonu (tarih/ saatli).
- Islak alanların, boya kabarmasının, eşyaların zararının ayrıntılı listesi.
- Komşulara yazılı bildirim (e-posta/SMS veya noter ihtarı yerine önce kayıtlı iletişim).
2. Sorumluluk kime ait? Ortak tesisat mı yoksa bağımsız bölüm mü?
Su sızıntısının kaynağı belirlenmelidir. Genel kural:
- Eğer su balkon korkuluğundaki (parapet, korkuluk altı izolasyon vb.) ortak yapı elemanından (çatı/parapet su yalıtımı, ortak teras kaplaması) geliyorsa onarım ortak giderdir.
- Eğer sızıntı üst dairenin bireysel tesisatı, balkon içindeki döşeme/uygulama ya da bireysel su kullanımından kaynaklanıyorsa (ör. yan çatlak, montaj hatası, mobilya altından taşma) müdahale ve tazminat üst malik/ kiracı sorumluluğundadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti ile ilgili düzenlemeler) ilkeleri uyarınca ortak yapı elemanlarının bakım ve onarımı ortak gider; daire iç tesisatının onarımı ise malik sorumluluğundadır. Duruma göre uzman raporu alınmalıdır.
3. Teknik inceleme: kim rapor verir, hangi raporlar yeterli?
- İlk aşamada görsel ekspertiz: yönetici veya bina görevlisi fotoğraflar alır.
- Teknik kesinlik için su yalıtımı/tesisat konusunda yetkin bir mühendis veya usta raporu alınır (su yolu, çatlak, derz hatası belirlenir).
- Gerekirse bilirkişi raporu: İhtilaf varsa mahkeme/ icra sürecinde bilirkişi raporu kesin delildir.
4. Tazminat ve onarım: kim neyi karşılar, ön ödeme seçenekleri
Teknik rapor sorumluyu gösterdiğinde uygulama şu şekilde olur:
- Üst malik sorumluyse: üst malik hasarı ve onarım maliyetini karşılamalı; açıkça reddederse genel hukuk yolları gündeme gelebilir (aday). Yönetici ihtiyari olarak acil tamiratı yaptırıp masrafı üst malike rücu edebilir.
- Ortak tesisattan kaynaklıysa: onarım genel gider olarak muhasebeleştirilir ve aidat hesabına dahil edilir; büyük onarım ise genel kurul kararı gerekebilir (işin mahiyeti ve bütçe büyüklüğüne göre).
- Eşya/çalışma bedelleri: kişisel eşyaya gelen zararın tazmini genelde sorumlu kişinin ödemesindendir; yönetici bu tür talepleri belgeleyip takip etmelidir.
Kaynak: Kat Mülkiyeti hukuku ilkeleri ve genel uygulama. Somut hukuki durumlar farklılık gösterir; gerektiğinde avukatla görüşün.
5. Yönetici için pratik işlem listesi
Yöneticinin adım adım yapması gerekenler:
- Hasarı belgeleyin, tarafları yazılı bilgilendirin.
- Teknik tespit isteyin; maliyet tahmini alın.
- Küçük ve acil müdahaleleri (su kesme, kurutma) ivedilikle yaptırın; gideri belgeleyin.
- Sorumlu belirlendiyse tazminat talebini yazılı olarak bildirin; gerekirse genel kurula bilgi sunun.
- İcra/masraf rücu süreçleri için yönetim kurulu kararı ve profesyonel hukuki destek sağlayın (somut öneri yerine yönlendirme).
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hasar belgeleri, iletişim kayıtları ve tahakkukları merkezi kaydetmek için https://byonetim.com.tr/ adresinde yer alan yönetim araçları süreci kolaylaştırır.
| Durum | Kim Öder? |
|---|---|
| Parapet/çatı/ortak yalıtım arızası | ✅ Ortak gider (Genel Kurul/işletme bütçesi) |
| Üst daire bireysel uygulama/tesisat hatası | ✅ Üst malik/ kiracı |
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun balkonundan akan su yüzünden oluşan boya kabarması için önce ne yapmalıyım?
Önce foto-video ile belgeleyin, yöneticiye yazılı bildirim yapın ve acil kurutma/önlem için teknik destek isteyin.
Teknik rapor masrafını kim karşılar?
Rapor, sorumluluk netleşene kadar genelde hasar gören malik tarafından ödenir; sonrasında sorumlu bulunduğu takdirde rücu edilebilir veya ortak gider sayılabilir.
Ortak onarım kararı almak için genel kurul gerekir mi?
Küçük bakım onarımlar yönetici kararıyla yapılabilir; büyük onarımlar ve bütçe gerektiren işler için Kat Mülkiyeti Kanunu ilkelerine göre genel kurul kararı ve bütçe ayarı gerekebilir.
Üst komşu onarım yapmayı reddediyorsa yönetici ne yapabilir?
Yönetici önce yazılı talepte bulunmalı, gerektiğinde yönetim kurulu kararı ile masrafı yapıp rücu edebilir; hukuki ihtilaflarda avukatla görüşülmelidir.
Hasar için sigorta varsa ne yapılmalı?
Konutta veya site sigortası varsa poliçe şartlarına göre sigorta şirketine hasar bildirimi yapın; teknik raporlar ve fotoğraflar talep edilecektir.
