Akşam evine gelen yönetici, giriş panosundaki sayaçlar listesini kontrol ettiğinde bir dairenin gösterge değerinin komşulara göre astronomik olduğunu fark ediyor; ortak sayaçlardan birinde ise sıfır okuma var. Faturalar geldiğinde mağduriyet tartışması başlıyor: "Bu farkı kim ödeyecek?" Yönetici hangi prosedürü izlemeli, hangi tespitlere yönelmeli ve kararlar nasıl alınmalı — somut adımlarla açıklıyoruz.
Sayaç arızası nedenleri ve hukuki çerçeve
Ortak sayaç arızalarında önce teknik nedenler araştırılmalı: elektronik sayaçtan kaynaklanan ölçüm hatası, sayaç okunmasında insan kaynaklı hata, tesisat kaçağı veya ortak sayaç yerine bağımsız sayaç kullanımı gibi durumlar olabilir. Hukuken kat mülkiyeti ilişkilerinde ortak altyapıya ilişkin kusur ve bakım yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun adı) hükümleri ile işletme projesi ve yönetim planındaki düzenlemelere göre değerlendirilir.
1. Hızlı yapılması gereken ilk 72 saatlik adımlar
Yöneticinin zamanında ve doğru adım atması hem olası zararların büyümesini engeller hem de ilerideki hukuki süreçlerde delil sağlar.
- Arızayı yazılı olarak kaydedin: tarih, saat, kim bildirdi.
- Geçici olarak şüpheli sayaçların fotoğraflarını ve okuma kayıtlarını alın.
- Elektrik dağıtım şirketine ve/veya yetkili sayaç bakım firmasına arıza bildirimi yapın; yazılı veya e-posta ile takip edin.
- Genel Kurul veya Yönetim Kurulu kararına gerek olabilecek haller için toplantı çağrısı hazırlayın.
2. Tespit ve rapor: Teknik inceleme önemlidir
Tüketim farkı iddiasında teknik tespit süreci şu adımları içerir:
- Dağıtım şirketinin sayaç raporu (okuma geçmişi, sayaç hatası bildirimi).
- Bağımsız ekspertiz / elektrik mühendisi raporu (tesisattaki kaçak veya bağlantı hataları için).
- Eğer sayaç değiştirilmişse sayaç üreticisinin garanti/kalibrasyon bilgileri.
3. Sorumluluğun belirlenmesi: ortak mı, bireysel mi?
Sorumluluk üç ana şemaya göre değerlendirilir:
| Durum | Genel sonuç |
|---|---|
| Ortak tesisattan kaynaklı kaçak veya sayaç hatası | ✅ Genel gider olarak işletme hesabına kayıt edilir; Genel Kurul gerekirse farklı bir paylaşım kararı alabilir. |
| Bireysel daire iç tesisatından kaynaklanan tüketim artışı (tesisat hatası, izinsiz ilave çekim) | ✅ Sorumlu malik/muhatap sorumlu tutulur; zarar tazmini ve düzeltme talep edilebilir. |
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve işletme projesindeki ortak/bireysel sınırlandırmalar, hangi masrafın ortak giderlere yazılacağını belirler. Somut durumda değerlendirme şartlara göre değişir; bu tür somut hukuki tavsiye için uzman görüşü alınması gerekir.
4. Geçici tahakkuk ve fatura paylaşımı: yönetici nasıl davranmalı?
Fatura gelmişse yöneticinin iki temel seçeneği vardır:
- Tekrar ölçüm/inceleme beklenene kadar fatura tutarını işletme hesabından ödemek ve sonradan tespit sonucu doğrultusunda mahsup/geri ödeme yapmak.
- Dağıtım şirketinden itiraz/inceleme talep edip fatura tecil veya düzeltilene kadar maliklere bilgi vermek ve geçici tahakkuk uygulamak.
Yönetici, aidat/gider dağılımında uygulayacağı yöntemi açık yazılı bildirimle maliklere duyurmalı ve Genel Kurul'da yapılacak nihai karar için kayıt tutmalıdır. Bu süreçte şeffaf defter kaydı ve rapor önemlidir.
5. Uyuşmazlık çözümü ve olası tazminat süreçleri
Teknik raporlar neticesinde; eğer bireysel kusur tespit edilirse malik aleyhine tazminat talebi gündeme gelebilir. Eğer ortak sistemden kaynaklıysa maliyet genel gider olarak ayrılır veya Genel Kurul farklı bir paylaşım kararı alabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesindeki düzenlemeler yön gösterir. Tazminat, giderin belgelendirilmesine göre hesaplanır.
6. Yönetici için pratik kontrol ve kayıt önerileri (adım adım)
- Her şüpheli okuma için tarihli fotoğraf + okuma formu tutun.
- Dağıtım şirketi yazılı raporu gelene kadar geçici tahakkuk uygulayın veya işlemi geciktirin.
- Tespit raporunu Genel Kurul/GK'ya sunun; maliyet paylaşımını karar defterine işleyin.
- Gerektiğinde bağımsız teknik eksper isteyin; raporu saklayın.
Bu süreçleri dijitalleştirip okuma, bildirim ve tahakkuk kayıtlarını merkezi bir yerde tutmak isteyen yönetimler için süreci kolaylaştıran araçlar mevcuttur; bu tür bir dijital kayıt yönetimini incelemek isterseniz BYönetim gibi platformlarla kayıt ve tahakkuk süreçlerinizi güvenli şekilde yürütebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak sayaç arızası tespit edilirse masrafı otomatik olarak ortak gider olur mu?
Hayır; arızanın kaynağına göre değişir. Ortak altyapıdan kaynaklanmışsa genelde ortak gider kabul edilir; bireysel tesisattan ise sorumlu malik ödeme yapmak zorunda kalabilir.
Dağıtım şirketinin raporu ile bağımsız ekspertiz çelişirse ne yapılır?
Her iki raporu da saklayın, gerektiğinde bilirkişi incelemesi isterken mahkeme veya icra sürecinde delil olarak sunabilirsiniz; somut durum farklı sonuçlara yol açabilir.
Fatura gelmiş, komşu itiraz ediyor; yönetici bekleyebilir mi?
Yönetici fatura ödemesini geçici olarak erteleyebilir veya işletme hesabından ödeyip daha sonra tespit sonucu doğrultusunda mahsup/geri ödeme yapabilir; şeffaf yazılı bildirim şarttır.
Sayaç değişimi yapılırsa eski kayıtlara itibar edilir mi?
Eski sayaç kayıtları, değişim öncesi tüketim tespitinde delil olarak kullanılabilir; değişim ve kalibrasyon tarihleri resmi raporla belgelenmelidir.
Ölçüm hatası yüzünden oluşan fazla tahsilatı nasıl geri alırım?
Önce teknik tespit ve belge gerekir; tespit doğrultusunda yönetim veya mahkeme yoluyla iade veya mahsup talep edilebilir. Somut durumun ayrıntılarına göre hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Hukuki dayanak olarak hangi kaynaklara bakmalıyım?
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, işletme projesi ve yönetim planı esas alınır; sayaç ve elektrikle ilgili teknik/enerji mevzuatı ile dağıtım şirketi düzenlemeleri de önem taşır.
