Akşam yatarken tavan köşesinden damla damla su gelen alt daire sakinini düşünün: duvardaki boya kabarıyor, parke şişiyor, üst komşu ise drenaj sorununun farkında değil. Bu rehber, böyle bir gömme klima drenajı kaynaklı sürekli ıslatma halinde maliklerin, yöneticinin ve bakım süreçlerinin hangi sırayla, hangi hukuki dayanaklarla işlemesi gerektiğini somut adımlarla anlatır.
Sorunun niteliği: ortak tesisat mı, bireysel arıza mı?
Gömme klima drenaj hattının binanın taşıyıcı/ortak tesisatıyla bağlantısı veya yerleşimi belirleyicidir. Kat Mülkiyeti düzeninde; ortak yapı ve ortak tesisatın (binanın yağmur-su ve pis su hattı, taşıyıcı duvar vb.) korunması ve onarımı genel gider kapsamına girer. Öte yandan özel tesisat olarak döşenmiş, sadece bir daireye ait iç tesisat arızası ise ilgili bağımsız bölüm sahibi (veya kullanıcısı) sorumludur.
Adım 1 — Hemen yapılması gerekenler (acil müdahale)
- Alt dairede su kesilmesi/yönlendirilmesi için geçici önlem alın (varsa suyu temizleyen ped/kovalar, su tahliyesi).
- Yöneticiye acil bildirim gönderin; varsa site/apartman acil bakım listesi devreye girsin.
- Görsel delil toplayın: fotoğraf, kısa video, tarihli not ve komşudan yazılı/ileti kayıtları.
Adım 2 — Sorumluluğun tespiti: teknik rapor ve belgeler
Kalıcı çözüm için öncelikle teknik tespit gerekir. Alt veya üst daire maliklerinden biri, yönetici aracılığıyla uzman tesisatçı veya inşaat mühendisi raporu aldırmalıdır. Rapor şu konuları içermeli:
- Drenajın bina ortak tesisatına bağlantı şekli ve hangi noktaların hasarlı olduğu
- Hasarın kaynağı: üst daire iç tesisatı mı, montaj hatası mı, ortak boru kusuru mu?
- Gerekli onarım kapsamı ve maliyet tahmini (parça, işçilik, ulaşım)
Maliyet ve tazminat: kim neyi öder?
Genel uygulama ve hukuki çerçeveye göre:
- Eğer drenajın arızası kişiye ait iç tesisattan kaynaklanıyorsa: onarım ve alt dairedeki hasar tazmini üst daire maliki/ikamet edeni sorumludur.
- Eğer sorun ortak boru/ortak yapı ile ilgiliyse: onarım genel gider olarak ortak bütçeden karşılanır; oluşan özel zarar (mesela alt dairedeki eşya/mal zararları) için tazminat talebi genel kurul kararıyla veya malikin bireysel talebiyle sorumludan rücu edilir.
- Komşular arası kusur oranı teknik raporda netleşirse, gider paylaşımı kusur oranına göre belirlenir.
Kanuni temel olarak Kat Mülkiyeti düzeni, ortak yer ve tesisat ayrımına dayanır. Somut duruma göre Türk Borçlar Kanunu’nda haksız fiil hükümleri de tazminat isteklerinde uygulanabilir. Bu rehber bilgi amaçlıdır; somut dava/hesap için avukata danışın.
Yönetici rolü: hangi adımlar sırayla atılmalı?
Yönetici, tarafsız ve belgeli hareket etmelidir. Önerilen sıra:
- İhbarı aldıktan sonra yazılı bildirim isteyin; her iki tarafa da süreci bildirin.
- Teknik keşif organize edin ve raporu yönetime sunun.
- Acil onarım gerekiyorsa yaptırın; faturayı arşivleyin. (Geçici masraf sonradan sorumluya rücu edilir.)
- Kalıcı onarım için genel kurul gündemi hazırlanması gerekiyorsa hazırlayın; karar ve yetki tespiti yapın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, ortak harcamaları, keşif raporlarını ve ödeme taleplerini takip eden bir yönetim yazılımı işinizi kolaylaştırır; BYönetim gibi platformlar hem aidat/masraf takibini hem de belge paylaşımını merkezi hale getirir: https://byonetim.com.tr/
Delil ve tazminat talebi: pratik delil listesi
- Fotoğraf ve video (zaman damgalı olması tercih edilir)
- Teknik rapor veya keşif tutanağı
- Yöneticiye yapılan yazılı bildirimler ve cevapları
- Onarım faturaları, tamir/yenileme teklifleri
- Varsa komşu ve tanık ifadeleri
| Durum | Finansman/Taahhüt |
|---|---|
| İç tesisat hatası (üst daire) | ✅ Üst daire maliki/ikamet edeni |
| Ortak drenaj veya binaya ait tesisat arızası | ✅ Ortak gider (yönetim/genel kurul kararı) |
Uyuşmazlık varsa izlenecek idari ve hukuki yol
İlk tercih idari çözüm ve arabuluculuktur: yönetici aracılığıyla komşular arası uzlaşı, genel kurul kararı veya arabuluculuk masraflarıyla sorun çözülmeye çalışılmalı. Anlaşma sağlanamazsa, zarar tazmini ve masraf paylaşımı için adli yollara başvurulabilir. Bu aşamada bilirkişi raporu önemli delildir. Somut hukuki yönlendirme için avukat/uzmana danışın.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun klima drenajı nedeniyle alt dairede oluşan boya-kabarma masrafını kim öder?
Kaynağa göre değişir: drenaj kişisel iç tesisattan kaynaklanıyorsa üst malik; ortak tesisattan kaynaklanıyorsa ortak gider olarak karşılanır, eşya hasarı için ayrıca tazminat talep edilebilir.
Yönetici acil onarım yaptırırsa faturayı kim öder?
Yönetici acil onarım yaptırabilir; fatura önce ortak kasadan ödenir, sonra sorumludan rücu edilir veya genel kurul kararıyla masrafın paylaşımı belirlenir.
Teknik rapor alınmazsa ne olur?
Teknik rapor olmadan kusur tespiti zorlaşır; mahkeme sürecinde genellikle bağımsız bilirkişi raporu istenir. Bu nedenle teknik tespit önemlidir.
Komşu uzlaşmayı reddediyorsa hangi adımı izlemeliyim?
Önce yönetici ve genel kurul yoluyla çözüm aranmalı; çözüm sağlanmazsa zarar tazmini için avukat aracılığıyla yasal süreç başlatılabilir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
Ortak tesisat olup olmadığı nasıl kesinleşir?
Kesin tespit teknik rapor, yapı ruhsatı, işletme projesi ve yönetim planı ile yapılır. Yönetim planı veya proje yoksa teknik keşif belirleyicidir.
Kaynakça ve hukuki dayanak
Kat Mülkiyeti ile ilgili uygulamalar Kat Mülkiyeti hukukunun genel ilkelerine dayanır; masraf ve sorumluluk ayrımı işletme projesi, yönetim planı ve ortak tesisat/özel tesisat ayrımına göre belirlenir. Ayrıca haksız fiil hükümleri kapsamında Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanabilir. Somut hukuki değerlendirme için uzman görüşü önerilir.
