Akşamüstü, zemin kattaki dairenin penceresini kapatıp çocuğunuzu uyutmaya çalışıyorsunuz; ama apartman koridorundan ve mutfak davlumbazından gelen ağır koku her seferinde o huzuru bozuyor. Komşular huzursuz, ortak kullanım alanlarında tartışma büyüyor—yönetici ne yapmalı, kim ödemeli ve hangi hukuki yollar izlenebilir?
Sorunun saha tanımı: ortak havalandırma davlumbazı nedir ve neden anlaşmazlık çıkar?
Ortak havalandırma davlumbazı (ortak baca veya ortak havalandırma kanalı), birden fazla bağımsız bölümün hava-deşarjını veya mutfak/tuvalet davlumbazlarının ortak hattını içeriyorsa işletme projesine göre ortak tesisat kabul edilir. Davlumbaz kaynaklı sürekli kötü koku, sağlık, konfor ve yangın güvenliği sorunları yaratır; ayrıca kiracı/malikler arasında komşuluk anlaşmazlığına dönüşür.
Kimin sorumluluğuna girer? Ortak tesisat mı, daire iç tesisatı mı?
Genel ilke: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, ortak yapı ve tesisatlar genellikle ortak gider sayılır. Ancak somut tespitte ayrım gerekir:
- İşletme projesinde davlumbaz/havalandırma kanalları "ortak" olarak gösterilmişse bakım ve onarım ortak giderdir.
- Eğer sorun, yalnızca tek bir dairenin iç tesisatından (ör. hatalı davlumbaz filtreleri, yanlış baca montajı, uygunsuz atık/yağ tahliyesi) kaynaklanıyorsa, o daire sahibinin sorumluluğu doğar.
Yönetici için adım adım (acil müdahale ve tespit)
- Şikayetleri yazılı kayda alın; tarih, saat, görüntü/uygunsa video kanıtı toplayın.
- İşletme projesi ve yönetim planını inceleyin; havalandırma/davlumbaz ortak mı değil mi tespit edin.
- Bir tesisat/iklimlendirme uzmanı veya yetkili firmadan keşif raporu alın. Teknik rapor, dava veya genel kurul kararları için delildir.
- Kısa vadede sağlık riski varsa geçici önlem (ör. ortak bacanın temizlenmesi, filtre değişimi) yaptırın; maliyetin kime ait olduğu tespit edilene kadar yönetimce karşılanabilir ve sonradan mahsup edilebilir.
- Tarafları uzlaştırmaya çalışın; uzlaşı sağlanmazsa genel kurul kararı veya hukukî süreç gündeme gelebilir.
Masraf nasıl paylaşılır? Karar türleri ve uygulama
Masrafın paylaşımı şu şekilde belirlenir:
- Ortak tesisat tespiti varsa giderler kat malikleri arasında işletme projesine göre (arsa payı veya eşit dağıtım) paylaştırılır.
- Belli bir dairenin hatası/ihmali raporla sabitlenirse, sorumlu malik doğrudan tazmin etmek veya yönetimin yaptığı harcamayı kişiye rücu etmek zorundadır.
- Genel kurul; bakım, filtre değişimi, ortak fan montajı gibi tedbirler için karar alabilir ve ödeneği aidata dönüştürebilir (KMK'nın uygulanmasına ilişkin yönetim planı ve genel kurul kararlarının çerçevesi gözetilmelidir).
| Durum | Masraf Sorumluluğu |
|---|---|
| İşletme projesinde ortak tesisat | ✅ Ortak gider (arsa payı veya karar) |
| Tek daire iç tesisat hatası | ✅ O dairenin maliki |
Yönetici hangi belgeleri, hangi yasaya göre tutmalı?
Yönetici delil toplamalı: şikayet kayıtları, keşif raporu, fatura ve yapılan işin fotoğrafları, genel kurul kararları. Hukuki dayanak olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (kat mülkiyeti rejimi olup uygulama maddelerini doğrudan alıntılamadan) ve Borçlar Kanunu prensipleri kapsamında haksız fiil/tazminat kuralları uygulanabilir. Somut hukuki süreç gerektiğinde avukata başvurulmasını önerin; çünkü olay bazlı tespit gerekir.
Pratik çözüm önerileri: kısa ve orta vadede yönetici ne yapmalı?
Hızlı rahatlama için pratik adımlar:
- Ortak bacayı profesyonelce temizletin (acil masraf yönetim bütçesinden yapılabilir).
- Gerekirse ortak fan veya yağ tutucu filtre sistemleri önerin; bunlar genel kurul kararıyla ortak gider yapılabilir.
- Tekrar eden kaynağı (uygunsuz cihaz, sızıntı, yanlış montaj) tespit edilirse, ilgili malike giderlerin rücu edilmesi için belgeleyin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek, şikayetleri, keşif raporlarını ve yapılan harcamaları şeffaf şekilde yönetmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları süreçleri kolaylaştırır: şikayet kaydı, fatura ve karar defteri takibi, aidat mahsup işlemleri ve raporlama için https://byonetim.com.tr/ kullanılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak davlumbazdan çıkan koku derhal giderilmezse yönetici sorumlu mu?
Net cevap. Yönetici, şikayetleri kayda alıp makul önlemleri almakla yükümlüdür; uzun süreli ihmâl halinde görev ihmali iddiası gündeme gelebilir.
Tek bir daireden kaynaklandığını düşünüyorsam masrafı doğrudan o malik üzerine yazabilir miyim?
Net cevap. Teknik keşif ve belge olmadan doğrudan yükleme yapmak risklidir; önce keşif, sonra rücu prosedürü izlenmelidir.
Genel kurul ortak fan veya filtre takılmasına karar verirse, karar bağlayıcı mıdır?
Net cevap. Genel kurul alınan kararı bağlayıcıdır; masrafın aidata yansıtılması işletme projesi ve alınan kararın niteliğine göre uygulanır.
Keşif raporu maliyeti ortak mı olacak?
Net cevap. Keşif genelde acil idari eylem kapsamında yönetimce karşılanır; sonradan sorumluluk tespit edilirse masraf rücu edilebilir.
Komşunun koku nedeniyle sağlık şikayeti var; hukuki yol nasıl işler?
Net cevap. Sağlık iddiası varsa belge (hekim raporu) alınması, teknik keşif ile birlikte değerlendirilmesi gerekir; somut hukuki tavsiye için avukata başvurulması uygun olur.
Kaynakça / dayanak notu:
Konunun tespit ve paylaşımında temel belge olarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki işletme projesi ve yönetim planı esas alınır; ayrıca Borçlar Kanunu kapsamında haksız fiil ve rücu kuralları uygulanabilir. Yerel uygulamalar ve Yargıtay içtihadı somut olaylara göre değerlendirir.
Not: Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda olayın detayları belirleyici olur; hukuki yönlendirme için bir avukat veya uzman tesisat mühendisiyle görüşün.
