Hafta sonu çatı izolasyonu tamamlandı; yönetici faturayı paylaştı, herkes memnun. Birkaç hafta sonra alt katlarda sakinler duvarlarda çatlak ve dökülen kartonpiyer şikâyetiyle yönetimi arıyor. Yönetici ne yapmalı, masraf kimde kalır, genel kurul onayı gerekir mi? Bu rehber pratik adımlar ve kanun temelli açıklamalar sunar.
Durumu tanımlama ve ilk tespit
Öncelikle hasarın kaynağı ile izolasyon işinin niteliğini ayırın: izolasyon işlemi sırasında titreşim, yük değişimi veya çatıdaki işlemler sonucu yapı hareketi mi oluştu; yoksa izolasyonun rutubeti engellememesi sonucu önceki hasarlar görünür hale mi geldi?
Yönetici olarak yapılması gereken en acil işler:
- Hasar gören bağımsız bölümlerden yazılı şikâyet almak ve tarihlemek.
- İşin yapıldığı firma ile iletişime geçip uygulama raporu ve taahhütleri istemek.
- Bağımsız ekspertiz (mimar/ mühendis) raporu talep etmek; hasarın izolasyonla ilişkisi uzman raporu ile belirlenir.
Sorumluluk nasıl belirlenir? (Ortak mı, bireysel mi?)
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca çatı genellikle ortak yer sayılır; çatıya yapılan bakım/onarım ortak gider kapsamındadır. Ancak dayanıklı yapı elemanlarında yapılacak müdahalenin sonucu olarak bağımsız bölümlerde hasar oluşursa, sorumluluğun dağılımı şu şekilde değerlendirilir:
- Eğer hasar, yapılan işin hatası (yanlış uygulama, ağır makine kullanımı, malzeme eksikliği) nedeniyle oluştuysa, işi yapan firmanın kusuru ve dolayısıyla ortaklığın (işi kabul eden yönetimin) sorumluluğu gündeme gelir.
- İş doğru yapıldı; fakat çatı izolasyonu önceki yapısal sorunları görünür hale getirdiyse, onarımın maliyet paylaşımı daha karmaşık olur—uzman raporu belirleyicidir.
Sonuçta masrafın kim tarafından karşılanacağı, kusurun kimde olduğuna ve sözleşme/iş kabul sürecine bağlıdır.
Yönetici için adım adım süreç
- Şikâyetleri yazılı hale getirin, tarih ve fotoğraf ekleyin.
- İş yapan firmadan uygulama raporu, malzeme faturasını ve garantiyi talep edin.
- Bağımsız yapı mühendisi veya yetkili ekspertiz isteyerek nedensellik raporu alın.
- Rapor sonrası kusur varsa firmanıza noter kanalıyla bildirim (veya uzman raporu ile talep) yapın; firma onarım/örtme yükümlülüğü üstlenmezse genel kurul gündemine taşıyın.
- Genel kurulda onarım, tazminat veya sigorta yoluyla giderlerin nasıl karşılanacağını karara bağlayın; karar metnini karar defterine geçirin.
Genel Kurul, karar ve işletme hesabına yansıtma
Çatı ortak yer olduğundan onarım kararı genel kurulca alınması gereken işler arasında sayılabilir; ancak acil onarım gerekiyorsa yönetici, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı olmayan bir şekilde uygulama yaptırabilir ve sonraki genel kurula bilgi sunabilir. İşletme giderine yansıtma yöntemleri:
- Eğer hasar ortak gider sayılacaksa, işletme projesi ve genel kurul kararına göre aidatlara arsa payı veya eşit dağıtım yoluyla yansıtılır.
- Firma kusurlu ise; önce firma tarafından onarım veya tazminat alınması; başarısızsa genel kurul kararıyla gider ortak hesaptan ödenip daha sonra firma/malike rücu edilmesi mümkündür.
| Durum | Finansman |
|---|---|
| Firma kusurlu | ✅ Firma tarafından onarım veya tazminat |
| Kusur tespit edilemedi / ortak onarım | ✅ Ortak gider – aidatla paylaştırma (genel kurul onayı gerekebilir) |
Sigorta, garanti ve tazminat yolları
Binanın yangın veya geniş kapsamlı poliçesi varsa bazı yapısal hasarlar poliçe kapsamında olabilir. Ayrıca iş yapan firmanın uygulama garantisi varsa onarım ücretsiz yapılabilir. Yine de sigortaya başvurmadan önce ekspertiz raporu gereklidir; sigorta hasarın nedenini ister.
Dikkat edilmesi gerekenler:
- Sigorta talebi için yaşanan hasarın belgelenmesi ve uzman raporu sunulmalıdır.
- Sigorta prim artışı veya muafiyet maddeleri olabileceğini unutmayın; genel kurul bu riski tartışmalıdır.
Yönetici kayıtları, delil ve BYönetim kullanımı
Yönetici tüm bildirimleri, firmadan gelen evrakları, ekspertiz raporunu, genel kurul kararını ve yapılan ödemeleri düzenli kayıt altına almalıdır. Dijital kayıt ve süreç takip sistemi işlerinizde büyük fark yaratır; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları belgeleri, tahakkuku, duyuruları ve harcama takibini merkezi olarak saklamayı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Çatı izolasyonu sonrası duvar çatlağı çıktı, önce kim aranmalı?
Önce yönetime yazılı bildirim yapın; yönetici firma ve uzman tespitini başlatmalıdır.
Ekspertiz raporu olmazsa masraf nasıl paylaşılır?
Rapor yoksa sorumluluk kesinleşmediği için genel kurul kararıyla geçici ödeme yapılabilir; sonrasında kusurlu bulunduğu takdirde rücu edilir.
Firma iş bittikten sonra kusuru kabul etmiyorsa ne yapılır?
Ekspertiz raporu alınması, rapora göre firma ile uzlaşma veya hukuki süreç gündeme gelir; somut tavsiye için avukata danışılması uygun olur.
Bu tür onarımlar işletme gideri midir?
Çatı genel yer olduğundan onarım genelde ortak giderdir; ancak kusur varsa ilgili taraftan tahsil aranır.
Yönetici acil onarım yaptırırsa genel kurul onayı gerekir mi?
Acil durumda yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme planına aykırı hareket etmemek kaydıyla yaptırabilir; sonrasında genel kurula bilgi verilmeli ve gerekli onay alınmalıdır.
