Sabah uyandığınızda salon tavanında kahverengi su lekeleri ve kabarmış boya: çatıda komşunuzun bireysel güneş paneli bağlantısından sızan su, alt dairenizde rutubet ve eşya hasarına yol açtı. Yönetici olarak veya mağdur malik/sakin konumunda ne yapılması gerektiğini, kimlerin hangi masrafı üstleneceğini ve süreçte hangi belgeler gerektiğini 2026 güncel uygulamaları ve Kat Mülkiyeti ilkeleri çerçevesinde anlatıyorum.
Öncelikle: sorumluluk devlet mi, malik mi, ortak mı?
Kat Mülkiyeti hukukunda çatının ve çatı üzerindeki ortak tesislerin niteliği, işletme projesi ve yönetim planına bağlıdır. Genel ilke olarak çatı, ortak yer kabul edilir; ancak çatı üzerine konulan bireysel cihazların (örn. güneş paneli, inverter) bakımından doğan zararlar farklı değerlendirilir.
1) Hasarın tespit ve belgeleyin — acil yapılması gerekenler
Hasar ortaya çıktığında izlenecek ilk adımlar delil açısından belirleyicidir:
- Fotoğraf ve video çekimi: tavan lekeleri, kabaran boya, ıslak eşyalar, panel bağlantı noktası (çatı katından mümkünse).
- Hasar tespit tutanağı: yönetici tarafından veya bağımsız bilirkişi isteğiyle düzenlenmeli.
- Komşuyla yazılı görüşme/ikaz: kısa tarihçeyi içeren e-posta veya imzalı tutanak oluşturun.
- Sigorta poliçesi kontrolü: apartman/site sigortası (varsa) ve malik/sakinlerin konut sigortası hangi riskleri kapsıyor bakın.
| Adım | Hızlı sonuç |
|---|---|
| Fotoğraf & tutanak | ✅ Delil sağlar |
| Sigorta kontrolü | ✅ Masraf paylaşımı belirlenir |
2) Hukuki çerçeve: Kim sorumlu olur?
Pratikte üç olasılık vardır:
- Montajı yapan/mülkiyeti elinde bulunduran malik kusurluysa — o malik tazminat sorumlusu olur.
- Montaj ve bakım talimatı yönetim tarafından belirlenmişken ihmal varsa — yönetim sorumluluğu gündeme gelebilir.
- Hasar ortak tesis kaynaklı ise — ortak gider olarak genel kurul kararı veya sigorta devreye girebilir.
Kanun olarak açık hüküm verilecekse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ilkeleri devreye girer: ortak yer ve ortak tesisler ile özel mülke ilişkin ayırım; bakım ve onarım yükümlülükleri işletme projesi ve yönetim kurallarına göre belirlenir. Somut değerlendirme için her vakıa farklıdır; gerektiğinde bilirkişi raporu alınmalıdır.
3) Masrafın türüne göre kim ne öder?
Hasarlar genelde üç kategoriye ayrılır — onarım (çatı/panel), iç tadilat (tavan/duvar), eşyaya tazminat. Uygulama örneği:
- Çatı ve panel onarımı: Panelin montajı ve bakımını yapan veya panel malikinin sorumluluğunda olduğu tespit edilirse panel sahibi öder. Ortak tesis (çatı) kusurundan kaynaklanıyorsa ortak bütçeden karşılanır.
- İç tadilat (boya, alçı): zarar doğrudan panel bakım hatasından kaynaklandıysa panel sahibi, eğer ortak çatı kaynaklıysa genel kurul kararı veya sigorta ile çözülür.
- Eşya/elektronik zararları: doğrudan tazmin yükümlülüğü kusurluya aittir; sigorta varsa önce sigortaya başvuru önerilir.
4) Uygulanacak süreç — adım adım
- Yönetici hasarı kayıt altına alır, tutanak ve fotoğrafları dosyaya koyar.
- Panel sahibi ile yazılı iletişim kurulur; çözüm önerileri ve süre istenir.
- Gerekirse bağımsız bilirkişi veya eksper raporu alınır (su izi kaynağı, montaj hatası vs.).
- Sigorta varsa hasar bildirimi yapılır; sigorta ödemesi varsa maliyetler sigorta kapsamında kapatılır, kalan kısım tazmin edilir.
- Uzlaşma sağlanamazsa kat malikleri genel kurulunda gider paylaşımı veya hukuki yol tartışılabilir — somut hukuki adımlar için avukata danışılması gerekir.
Not: Bu süreçte yönetici, delil toplama ve kısa süreli önlemler (ör. geçici su tahliye) almakla sorumludur; somut hukuki tavsiye için avukat önerilir.
5) Önleyici ve pratik yönetici uygulamaları (2026)
Benzer olayların tekrarlanmaması için uygulanabilecek tedbirler:
- Çatıya yapılacak montajlar için yazılı izin prosedürü ve yetkin teknik firmasının şartı.
- Montaj sözleşmelerinde zararın kim tarafından karşılanacağına dair açık hüküm (sorumluluk sigortası şartı).
- Site/apartman sigortasını güneş enerjisi ekipmanını kapsayacak şekilde güncelleme.
- Periyodik bakım kayıtlarının yönetimde tutulması ve montaj yapan firma bilgileri dosyalanması.
Eğer bu süreçleri dijitalleştirip bakım kayıtları, karar defteri ve aidat-tahsilat gibi yönetim operasyonlarını merkezi bir yerde takip etmek isterseniz BYönetim gibi çözümler başlangıçta işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Çatıya takılan güneş panelinin neden olduğu su sızıntısı için site sigortası ödeme yapar mı?
Sigorta kapsamı poliçeye bağlıdır; eğer poliçe cihaz hasarını ve buna bağlı su zararını kapsıyorsa sigorta devreye girer. Poliçe incelemesi ve eksper raporu gereklidir.
Panel sahibi onarım yapmayı reddediyorsa yönetici ne yapabilir?
Yönetici önce yazılı bildirim yapmalı, delil toplayıp genel kurula taşıyabilir; sonuç alamazsanız malik hukuki yollara başvurabilir — somut tavsiye için avukata danışın.
Çatı ortak yere aitse neden bireysel panel sahibi masraftan sorumlu olabilir?
Ortak yer üzerindeki bireysel cihazın montajı ve bakımından kaynaklanan kusur şahsa ait kabul edilir; yönetim planı ve izin süreçleri belirleyici olur.
Hasarı kim tazmin edecek belli değilse önce kim onarımı yaptırmalı?
Acil su sızıntısı varsa yönetici geçici onarım yaptırabilir; masrafların kim tarafından ödeneceği sonradan bilirkişi ve sigorta sonuçlarına göre belirlenir.
Montaj için genel kurul kararı şart mı?
Yönetim planında hüküm yoksa çatıda değişiklikler genelde genel kurul onayı veya açık yönetici yetkisi gerektirebilir; kesin durum işletme projesi ve yönetim planına bakılarak belirlenir.
