Bir yaz sabahı çatı terasında bakım yapan firmanın düşen vidası balkon camını çatlatıyor; alt kattaki malik, “Neden benim cebimden ödeyeyim?” diye yöneticiye baskı yapıyor. Böyle olaylarda sorumluluğun sınırı ve maliyetin paylaşımı yöneticileri ve malikleri hızla kararı zor bir durumda bırakır. Bu rehber, 2026 uygulaması açısından hangi masrafların ortak gider sayılabileceğini, hangi durumlarda bireysel sorumluluğun doğduğunu ve yönetici için atılacak pratik adımları açıklar.
1. Temel ayrım: ortak alan mı, özel mi?
Önce çatı/terasın niteliğini tespit edin. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından (Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında) ortak yer sayılan çatı/teras ile bağımsız bölüm sınırları belirleyicidir. İşletme projesinde veya kat mülkiyeti şerhinde çatı/teras kullanım koşulu belirtilmişse ona göre hareket edilir.
2. Güneş panelini kim kurdu, hangi izinler alındı?
Panelin kurulumu; malik, yönetim kurulu kararı, genel kurul onayı veya üçüncü şahıs (firma) adına mı yapıldığına göre sonuç değişir.
- Genel kurul kararıyla kurulduysa: genel kurul kararının kapsamı ve oy çokluğu/çoğunluğu dikkate alınır.
- Tek bir malik kendi üzerine, izinsiz kurduysa: genellikle panelin bakım ve olası zararları o malike yüklenebilir.
- Yapı ruhsatı, belediye/tesisat izinleri ve KAPASİTE raporları olup olmadığı da sorumluluğu etkiler.
3. Bakım masraflarının paylaştırılması: hangi ilkeler uygulanır?
Genel ilke: ortak yerlerin bakım-onarım giderleri ortak giderdir. Ancak güneş paneli özel fayda sağlıyorsa ve panel belirli bağımsız bölümlerin faydasına sahipse, masraf paylaşımı farklılaşır.
- Panel ortak tesisatın parçası olarak kurulmuşsa: giderler ortak gider olarak yönetim bütçesinden karşılanır.
- Panel belirli bir bağımsız bölüme aitse (ör. teras kullanım hakkı özel olarak devredilmişse): ilgili malik/harcayan taraf bakım masraflarını üstlenir.
- Zarar üçüncü kişiden (firma) kaynaklıysa: firma veya sigorta yoluyla tazmin talep edilir; yönetim delil toplar.
4. Hasar/zarar durumunda yönetici için pratik adımlar
Yönetici olay anında ve sonrasında doğru delil toplarsa hem aidat bütçesini hem de hukuki süreci korur.
- Olay tutanağı düzenleyin, fotoğraf ve video alın.
- Firma sözleşmesi, bakım protokolleri, yapı izin belgelerini toplayın.
- Genel kurul veya yönetim kurulu kararı gerekiyorsa acil gündemle toplayın.
- Sigorta varsa hasar ihbarında bulunun; ortak sigorta poliçesinin kapsadığı zararları kontrol edin.
5. Oy çokluğu, karar yetkisi ve masrafın bütçeye yansıtılması
Küçük bakım işlerinden büyük onarımlara kadar hangi kararların genel kurulda alınması gerektiğini tespit edin. İşletme projesinde veya KMK düzenlemelerinde belirlenen harcama eşikleri önemlidir.
| İşin türü | Karar / Ödeme Kaynağı |
|---|---|
| Rutin bakım (küçük bakım) | ✅ Yönetici bütçesi / olağan gider |
| Büyük tadilat/ yapı değişikliği (taşınır/taşınmaz etkisi) | ✅ Genel kurul kararı (çoğunluk gerekebilir) |
6. Örnek senaryolar ve uygulanacak çözüm yolları
Uygulamada sık karşılaşılan bazı durumlardan kısa çözüm yolları:
- Firma hatası: Yönetici hasarı belgeleyip firmadan tazmin talep eder; ortak sigorta devreye girerse sigorta rücu eder.
- Kendine ait panel, izinsiz kurulum sonucu hasar: Zarar maliyeti panel sahibine yüklenir; yönetim genel kurulda onaylı düzenleme yapabilir.
- Genel kurul kararıyla kurulan ortak sistem: bakım giderleri arsa payına göre ortaktır; maliyetler işletme hesabından karşılanır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, yönetimdekilerin ve maliklerin bakım bildirimlerini, sözleşmeleri ve aidat tahakkuklarını düzenli tutacak araçlar (ör. BYönetim) işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak çatıya bir malik kendi panelini kurduysa bakım masraflarını kim öder?
Genel kural: panelin özel fayda sağladığı kabul edilirse kuran malik bakım ve onarım masraflarını üstlenir; aksi halde yönetim kayıtları ve genel kurul kararlarına göre farklılık olabilir.
Firma kaynaklı bakım hatası sonucu komşuda zarar oluştuysa ne yapılmalı?
Yönetici olay tutanağı düzenleyip fotoğraf/sözleşme delillerini toplayarak firmadan tazmin talep eder; varsa sigorta ile hasar karşılanıp sigorta rücu eder.
Genel kurul kararıyla çatıya ortak güneş sistemi kurulursa bakım nasıl paylaşılır?
Genel kurul kararı çerçevesinde genelde arsa payına göre ortak gider olarak paylaşılır; kararın içeriği farklı bir paylaşım öngörüyorsa o uygulanır.
Panel montajı için belediye veya ruhsat gerekiyorsa kim sorumlu?
İzinlerin alınmasından montajı yapan firma veya işlemi yaptıran malik sorumludur; yönetim izin durumunu kontrol ederek hukuki riskleri azaltmalıdır.
Bakım masrafı konusunda genel kurul kararı alınamazsa yönetici ne yapmalı?
Önce acil onarımlar yönetim bütçesinden yapılabilir; itiraz ve büyük harcamalarda kararı genel kurula taşımak gerekir. Somut durumlara göre avukat görüşü alınması önerilir.
Bu rehber hukuki tavsiye yerine geçer mi?
Hayır. Genel hukuki bilgiler ve uygulama adımları sunulmuştur; somut olaylarda farklılık olabilir, özel durumlar için bir avukata danışılması gerekir.
Hangi yasal kaynaklar yöneticinin karar sürecinde referans alınmalıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesi hükümleri önceliklidir; ayrıca sigorta poliçeleri ve ilgili belediye/ruhsat düzenlemeleri gözden geçirilmelidir.
