Akşam yemek vakti, pencerenizi açtığınızda hoş olmayan duman ve ağır kokular tüm daireyi sarıyor; bebeğinizin odasındaki pencereyi kapatmak zorunda kaldınız. Üst komşunun balkondaki elektrikli ızgara veya küçük mangal kullanımından kaynaklanan duman, sürekli tekrarlıyor — ne yapmalısınız, yönetici hangi adımları atabilir?
Öncelikle durumun tespiti: somut delil toplayın
Sorunun çözümü için önce dumanın kaynağı, sıklığı ve verdiği rahatsızlığın belgelenmesi gerekir. Yönetici veya malik olarak yapılabilecekler:
- Gözlem günlüğü tutun: tarih, saat, süre, koku/duman yoğunluğu.
- Fotoğraf ve video çekin; mümkünse zaman damgalı kayıt kullanın.
- Komşuların ortak şikâyetlerini yazılı beyan ile toplayın (imzalı veya e‑posta).
- Sağlık veya yangın riski varsa itfaiye veya sağlık ekiplerinden tutanak alın.
Yönetici hangi idari adımları atmalı?
Yönetici, kişisel davet veya ihbarla başlayıp gerektiğinde genel kurul kararına kadar gidebilecek ölçülü bir süreç izlemelidir:
- Ön görüşme: İlgili malik/mukim ile nazikçe konuşup problemin tanımlanması ve geçici çözüm önerileri alın (kullanım saatleri, kapalı ızgara kullanımı vb.).
- Yazılı uyarı: Tekrarlayan durumlarda yönetici, tarih ve içeriği belirtilmiş yazılı uyarı göndermeli.
- Geçici tedbirler: Şikâyet yoğun ise yönetim, ortak alanlarda havalandırma yönlendirme, kapı-pencere uyarıları veya iç mekân hava temizleyici tavsiyesi gibi önlemler alabilir.
- Genel kurul gündemi: Sorun ortak yaşamı etkiliyorsa genel kurula gündem maddesi eklenip açık kurallar (kullanım saatleri, balkon cihaz sınırlamaları) karara bağlanabilir.
Hangi hukuki dayanaklara bakılır?
Kat Mülkiyeti Hukuku’nda açık hükümlere atıf yapmak gerekirse, ortak yaşamın huzuru ve zarar sorumluluğu çerçevesinde hareket edilir. Somut kanun maddesi verilmesi gerekiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu genel ilkeleri ve genel zarar ilkeleri göz önüne alınır. Ayrıca komşuluk hukuku kapsamında Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil ve zararın tazmini ile ilgili hükümleri uygulanabilir.
Genel kurul ile alınabilecek karar örnekleri ve uygulama
Genel kurul, apartman/site iç düzenini düzenlemek için taşıyıcı veya oyçokluğu ile karar alabilir. Uygulanabilecek karar örnekleri:
- Balkonda açık alevli mangal yasağı veya yalnızca belirli tip elektrikli ızgara kullanımına izin.
- Kullanım saatlerinin sınırlandırılması (ör. 08:00–22:00 arası, yoğun rüzgâr günlerinde yasak).
- Koku ve duman şikâyetlerinde uygulanacak uyarı-süreçleri ve yaptırımlar (uyarı, para cezası değilse ortak giderten kesinti prosedürü).
| Karar türü | Pratik uygulama |
|---|---|
| Balkon mangal yasağı | ✅ Genel kurul kararı ve yönetici yazılı uyarısı |
| Kullanım saatleri | ✅ Duyuru + uyarı süreci |
Sağlık, yangın riski veya zarar varsa izlenecek hızlı adımlar
Eğer duman ciddi sağlık etkisi veya yangın-zarar riski taşıyorsa yönetici beklemeden hareket etmelidir:
- Acil çağrı: Yangın riski varsa itfaiye, zehirlenme/astım belirtileri varsa sağlık ekipleri aranmalı.
- Tutanak: İtfaiye/sağlık ekipleri gelmişse tutanak, rapor alınmalı; yönetici kendi tutanağını da düzenlemeli.
- Geçici önlem: Yönetim, etkilenen daireleri bilgilendirip pencereleri kapatma/filtre önerisi ve komşuya acil durdurma bildirimi yapmalı.
Yönetimin kayıt, bildirim ve iletişim yükümlülüğü
Yönetici, şikâyeti aldıktan sonra süreci şeffaf şekilde kaydetmeli ve ilgili taraflara (şikâyetçi, şikâyet edilen, yönetim kurulu) yazılı bildirim yapmalıdır. Dijital kayıtlar delil açısından değerlidir; bu süreçlerde yönetim yazılımları işinizi kolaylaştırır — bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar genel kurullar, duyurular ve karar defteri süreçlerini düzenlemenize yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Balkonda elektrikli ızgara kullanımı yasaklanabilir mi?
Genel kurul, site/apartman iç yönetmeliği çerçevesinde balkonda açık alevli veya duman yapan cihazların kullanımını yasaklayabilir veya şartlar koyabilir; kararın uygulanması yönetimin sorumluluğudur.
Duman nedeniyle eşyam zarar gördüyse masrafı kim öder?
Somut olaya göre değişir; zarar, komşunun kusurundan kaynaklandıysa TBK kapsamında tazminat söz konusu olabilir. Kesin durum için delil ve uzman görüşü gereklidir.
Yönetici uyarı göndermiyor, ne yapabilirim?
Önce yazılı şikâyet yapın; yönetim kurulu toplantısı talep edin. Yönetim görevini yapmıyorsa genel kurulda şikâyet gündeme alınabilir veya hukuki yollar denenebilir.
Sağlık sebebiyle hemen önlem alınması gerekiyorsa kim aranır?
Yangın riski için itfaiye, solunum güçlüğü/zehirlenme için 112 acil çağrı merkezine başvurun; gelen raporlar delil olarak kullanılabilir.
Komşu uzlaşmayı reddediyorsa ne yapılmalı?
Önce yönetimin arabuluculuğunu deneyin; sonuç alınamazsa hukuki süreç gerekebilir. Somut hukuki tavsiye için avukatla görüşün.
