Akşam yemekleri sonrası bir alt kat sahibi her seferinde mutfak kokusundan şikayet ediyor; herkes davlumbazın ortak bacasına bağlandığını söylüyor, bir komşu ise kendi cihazında filtre değiştirdiğini iddia ediyor. Yönetici ne yapmalı, ortak masraf mı bireysel mi, geçici önlem nasıl alınır?
Davlumbaz ve ortak havalandırma sistemi: Önce teknik ayrım
Bir binada mutfak davlumbazının bacaya veya ortak havalandırma şaftına bağlanma şekli belirleyicidir. Eğer bağımsız bölümlerin davlumbaz kanalları ortak şaft veya ortak tesisat üzerinden birleşiyorsa; teknik arıza, tıkanma veya bakım ihtiyacı genellikle ortak sistem kapsamında değerlendirilir.
Hukuki çerçeve: Kat Mülkiyeti açısından kim sorumlu?
Kat Mülkiyeti Yönetimi ilkesi olarak ortak tesisat ve ortak yerler bakım-masrafı ortak giderlerden karşılanır. Bu ilke, pratikte masrafın ortak mı yoksa malike ait özel müdahale mi olduğu sorusunu doğurur.
- Ortak şaft/kanal arızası veya tıkanıklığı → genellikle ortak gider (bakım/onarım, temizlik, baca çekiminin düzeltilmesi).
- Komşunun davlumbaz bağlantı hatası, uygunsuz modifikasyon veya izinsiz egzoz çıkışı → kusurlu malik/bağımsız bölüm sahibi sorumlu olabilir.
Somut tespit gerekir; uygulamada yetkin (tesisatçı/tesisat mühendisi) raporu ve yönetim kararları belirleyicidir. Hukuki kaynaklar hâkimin takdirine etki eder; somut hukukî tavsiye için avukata başvurulmalıdır.
Yönetici için adım adım tespit ve müdahale rehberi
- Şikayetleri yazılı hale getirin: tarih, saat, şikayetçi bilgisi ve kısa tarif.
- Geçici önlem alın: şikayet edilen daireye geçici maske/havalandırma yönlendirmesi ve ortak alan bilgilendirmesi.
- Teknik keşif çağırın: yetkili havalandırma/tesisat uzmanından rapor alın (tıkanıklık noktası, sebep, maliyet tahmini).
- Raporu genel kurul/kat malikleri kurulu gündemine taşıyın; acil ise toplantı çağrısı yapmadan yönetici kararıyla müdahale edilebilir.
- Maliyet paylaşımı konusunda rapor ve varsa kusur tespiti esas alınarak karar verin ve tutanak/karar-defterine kaydedin.
Tazminat ve masraf paylaşımı: Hangi durumda kim öder?
Genel ilkeler uygulamada şöyle işler:
| Durum | Masrafın niteliği |
|---|---|
| Ortak kanalın tıkanması (gevşek, kir, inşaat atığı) | ✅ Ortak gider: genel kurul kararıyla ortak bütçeden |
| Bireysel davlumbazın uygunsuz bağlantısı veya bakım eksikliği nedeniyle kaynaklanan koku/geri tepme | ✅ Sorumlu malik öder; gerekirse tazminat talebi gündeme gelir |
Delil toplama: Hangi belgeler mahkemede veya icrada iş görür?
İhtilaf büyürse yönetim veya şikayetçi şu delilleri sunmalıdır:
- Yetkili teknik raporu (firma kaşeli-imzalı, tarihli, tespit ve maliyet içerir).
- Şikayet kayıtları: yazılı bildirimler, e-posta veya WhatsApp yazışmaları.
- Yönetici tutanakları ve genel kurul kararları (varsa acil müdahale kararları).
- Gerekirse bilirkişi raporu (mahkeme sürecinde uzman görüşü).
Pratik önlemler ve yönetimin alabileceği önleyici uygulamalar
Uzun vadede benzer sorunları azaltmak için uygulanabilecekler:
- Yıllık ortak tesisat bakımı ve periyodik baca temizlik programı belirleyin.
- Bağlantı standartları ve montaj kurallarını içeren yönetim içi uygulama yönergesi hazırlayın.
- Yeni bağlantılarda yetkili firmadan belge isteyin ve kayıt altına alın.
- Şüpheli durumlarda hızlı teknik tespit için bütçede acil bakım kalemi bulundurun.
Bu süreçleri dijitalleştirmek, şikayet takibini ve bakım geçmişini şeffaflaştırmak isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları fayda sağlar: kayıt, duyuru, bakım maliyeti takibi ve rapor saklama için https://byonetim.com.tr/ kullanılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak bacada tıkanma varsa masrafın tamamı ortak bütçeden mi ödenir?
Genelde evet; ortak şaft/kanala ait tıkanma bakım ve temizliği ortak gider kabul edilir. Ancak tıkanmaya bir bağımsız bölüm sahibinin yanlış bağlantısı sebep olmuşsa masrafın o malikçe karşılanması kararı alınabilir.
Bir malik kendi davlumbazını değiştirdi; sonra koku başladı, kim sorumlu?
Eğer uzman raporu değişiklik nedeniyle geri tepme veya uygunsuz bağlantı tespit ederse, masraf ve düzeltme değişikliği yapan malikçe yapılır. Yönetim önce teknik tespit almalıdır.
Yönetici acil temizlik yaptı; sonra kimse ödeme kabul etmedi, ne yapılmalı?
Yönetici acil müdahale yaptıysa masrafı geçici olarak ödeyebilir; daha sonra genel kurula konu taşınmalı ve masrafın ortak mı yoksa kusurlu malike mi yansıtılacağı karara bağlanmalıdır. Karar-defterine kaydedin ve belgeleri saklayın.
Teknik rapor tek başına yeterli mi, mahkeme bilirkişiye mi yönlendirir?
İlk aşamada yetkili firma raporu delil niteliğindedir; ihtilaf mahkemeye taşınırsa hâkim bilirkişi incelemesi isteyebilir. Bu nedenle raporu düzenleyen firmanın yetkinliği ve ayrıntılı tespiti önemlidir.
Ortak tesisat için periyodik temizlik kararı nasıl alınır?
Genel kurul kararıyla yıllık bakım programı ve bütçe onaylanır. Aciliyet varsa yönetici karar alıp uygulayabilir, sonrasında genel kurula bilgi sunulmalıdır.
