Akşam yatağa giderken tavanın köşesinde su lekelerini fark ettiniz; sabah komşunuzun kombi bakımında ortaya çıkan kaçaktan şüpheleniyorsunuz. Hem tamirat hem de eşyalar için para gerektiği halde kime başvuracağınızı, hangi delillerin geçerli sayılacağını ve masrafın nasıl bölüştürüleceğini bilmiyorsunuz. Bu rehberde üst kattaki ısıtma/kombi kaynaklı sızıntılarda yönetici, malik ve sigorta rollerini; tespit, geçici önlem ve tahsilat adımlarını 2026 uygulamalarıyla açıklıyorum.
1. Öncelikle: Hasarın kaynağını doğru tespit edin
Su izinin kaynağını belirlemek hem hukuki sorumluluğu hem de masraf üstlenimini etkiler. Isıtma sistemleri; daire içindeki özel tesisat, duvar içi borular veya binanın ortak tesisatına bağlı olabilir. Yanlış tespit, gereksiz masraflara ve uyuşmazlığa yol açar.
- Gözlemsel tespit: lekelerin, damlamanın gün/konum ilişkisini fotodokumente edin (tarih etiketli fotoğraf/vid).
- Teknik tespit: yetkili tesisatçı veya yapı uzmanı raporu alın. Raporta kaçak noktasının ve tesisatın niteliğinin (özel/ortak) açıkça yazması gerekir.
- Sıhhi teknik raporun yetersiz kaldığı durumlarda bilirkişi/uzman raporu talep edilebilir.
2. Ortak tesisat mı, özel tesisat mı? Hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti hukukunda bina içindeki hangi tesisatın ortak sayılacağı işletme projesi, kat irtifakı ve yapının teknik özelliklerine göre değerlendirilir. Genel kural: binanın taşıyıcı ve ortak kullanımına yönelik altyapı, ortak tesisat sayılır; düzeltme ve somut tespitte proje esas alınır.
- Eğer kaçak ortak tesisattan kaynaklanıyorsa, gider işletme hesabından karşılanır ve genel kurul kararıyla yöneticinin ödeme / ihale yetkisi çerçevesinde tamir yapılır.
- Özel tesisattan (daire içi boru, kombi bağlantısı vb.) kaynaklanıyorsa, sorumluluk malik/daire sakinine aittir; zarar gören alt daire malikinden tazminat talep edilebilir.
| Kayıp Kaynağı | Masrafın Kaynağı |
|---|---|
| Ortak boru/tesisat | ✅ Ortak bütçe (işletme hesabı) |
| Daire içi kombi bağlantısı veya tesisat | ✅ Sorumlu malik/daire sakini |
3. Geçici önlemler ve acil müdahale: yönetici rolü
Hızlı müdahale hem zararın büyümesini engeller hem de sonraki sorumluluk tartışmalarında yönetimi hukuken korur. Yönetici, acil müdahale bakımından yetkili olup harcamayı işletme hesabından karşılayıp daha sonra duruma göre tahsil edebilir.
- Çatı/kat bazlı akış durdurma veya su vanalarını kapatma.
- Hasar gören alanda elektrik bağlantılarını kesme (gerekirse elektrik şirketi/uzman çağırma).
- Geçici kurutma, havalandırma ve nem kontrolü sağlama.
4. Delil, rapor, sigorta: hangi belgeler gerekir?
Uyuşmazlık durumunda mahkeme veya icra sürecinde geçerli olacak delilleri baştan doğru toplamak önemlidir. Eksik veya zayıf delil süreci uzatır.
- Fotoğraf ve video (tarih damgalı) — akış anı, leke yayılımı, saat bilgisi.
- Teknik rapor — yetkili tesisatçı/firmadan kaçak tespit raporu; raporda tesisat türü belirtilmeli.
- İşletme projesi, kat mülkiyeti tapu, bakım-onarım kayıtları ve önceki bakım faturaları.
- Sigorta poliçeleri: maliklerin konut sigortası veya apartmanın ortak sigortası varsa hasar bildirimi ve ekspertiz raporu.
5. Masraf paylaşımı, tazminat ve tahsilat yöntemleri
Masrafın nasıl ödeneceği kaynak ve sorumluluğa göre değişir. Uygulamada şu yollar izlenir:
- Ortak tesisattan kaynaklıysa: yönetici öncelikle işletme hesabından ödemeyi yapar; genel kurul onayı veya sonradan raporla muhasebeleştirme yapılır.
- Özel tesisattan kaynaklıysa: zarar gören malik önce sorumlu malikten tazminat talep eder. Yönetici, malik talebiyle söz konusu bedeli icra yoluna da taşıyabilir; süreçte deliller önem taşır.
- Sigorta varsa: konut/sorumluluk poliçesi üzerinden tazminat talebi ve ekspertiz süreci işletilir; poliçe kapsamı dikkate alınır.
Pratik uygulamada, yöneticinin doğru rapor ve belgelerle harcama yapıp tahsilat yollarını (malik muvafakati, genel kurul kararı, icra) takip etmesi gereklidir. Süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir araç, bakım kaydı, masraf takibi, tahakkuk ve iletişimi düzenli biçimde tutmanıza yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun kombisinden gelen kaçak ortak tesisattan kaynaklanıyorsa kim öder?
Ortak tesisattan kaynaklanan kaçaklarda onarım ve tamirat giderleri işletme hesabından karşılanır; bu, Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri ve işletme projesine göre uygulanır.
Özel daire içi tesisattan (kombi bağlantısı) kaynaklanan sızıntının alt daire zararı nasıl karşılanır?
Özel tesisattan kaynaklanan zararın tazmini genellikle sorumlu malikin görevidir; zarar gören malik teknik raporla tazminat talep edebilir ve gerekirse hukuki yollara başvurabilir.
Yönetici acil tamiratı işletme hesabından yaptıysa sonradan masrafı nasıl tahsil eder?
Yönetici, tespitten sonra sorumluluk belirlenirse ilgili malikten tahsilat talep eder; tahsil edilmeyen bedeller için genel kurul kararı veya icra yolları gündeme gelebilir.
Hasarı sigorta karşılıyorsa malik mi yoksa apartman mı muhatap olur?
Hasarın kapsamına göre konut sigortası veya apartmanın ortak sigortası devreye girer; sigorta poliçesinin kapsamı ve muafiyetler belirleyicidir. Poliçeyi inceleyin ve eksper raporunu takip edin.
Tesisatın ortak mı özel mi olduğuna dair anlaşmazlık olursa ne yapılır?
İşletme projesi, yapı ruhsatı ve teknik raporlar değerlendirilir; uyuşmazlık devam ederse bilirkişi raporu ve yargı süreci gündeme gelebilir. Somut duruma göre bir avukat veya bilirkişi desteği alınması tavsiye edilir.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve işletme projesinin belirtilen düzenlemeleri ile uygulama esasları; ilgili Yargıtay içtihatları ve konut sigortası uygulamaları ışığında yönetsel uygulama önerileri. Somut hukuki durumlarda avukatınıza veya yetkili bilirkişiye danışınız.
