Akşam eve geldiğinizde tavanınızdan süzülen su damlalarıyla karşılaşıyorsunuz; üst katta oturan komşu aynı gün duşta tıkanıklık olduğunu söyleyip özür diliyor. Peki kim ödeyecek, hangi onarımlar yönetimin sorumluluğunda, hangi giderler bireysel mi? Bu rehberde bir banyo gider tıkanıklığından kaynaklanan alt daire su baskını olayını adım adım, hukuki çerçeve ve pratik önerilerle anlatıyorum.
Olayı hızlıca sınıflandırma: Ortak tesisat mı, daireye ait mi?
İlk soru: hasarın kaynağı ortak tesisata mı (zorunlu ortak kullanım alanı) yoksa bağımsız bölüm iç tesisatına mı ait? Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında binanın taşıyıcı sistemleri, ortak tesisat ve ortak yerler yönetim sorumluluğunda sayılabilir; ancak daire içindeki su tesisatının bir kısmı malik/işgal eden kişiye ait olabilir. Bu ayrım tespiti, masrafın nereye yansıyacağını belirler.
Tespit ve belgeleme: Yönetici hangi adımları atmalı?
Yönetici hızlıca delil toplamalı; aşağıdaki adımlar sırasıyla uygulanmalı:
- Hasar anında fotoğraf ve video çekimi (tavan, duvar, eşyalar, suyun geldiği yer).
- Üst ve alt komşulardan yazılı beyan alınması veya kısa mesaj/e-posta ile olayın kayda geçirilmesi.
- Gerekirse sıhhi tesisat uzmanı/teknik raporu ile arızanın kaynağının resmi tespiti.
- Varsa apartman sigortası poliçe sorgusu ve hasar bildirimi yapılması.
Kim öder? Masraf kalemleri ve olası sorumluluk dağılımı
Genelde masraflar şu şekilde ayrılır:
- Hemen yapılması gereken geçici onarım (su kesme, kurutma, sızıntının durdurulması): aciliyet nedeniyle yönetici tarafından yaptırılabilir; gider yönetim bütçesinden veya tahsilat yoluyla telafi edilir.
- Dairenin iç tamiri (boya, alçı, parke vb.) ve taşınan eşyaların onarımı: arızanın kaynağı üst komşunun iç tesisatından kaynaklandıysa genellikle sorumlu olan malik/işgal eden karşılar.
- Ortak tesisattan kaynaklı arıza ise (bina ana hattı, ortak baca vb.) gider ortak gider olarak kat malikleri arasında paylaşılır.
| Arıza Kaynağı | Sorumluluk |
|---|---|
| Daire içi gider/tesisat (satüratör, lavabo bağlantısı) | ✅ Genelde ilgili malik/işgal eden |
| Bina ana hattı veya ortak altyapı | ✅ Ortak gider (kat malikleri) |
Hukuki dayanak ve uygulamada dikkat edilecekler
Somut kanun metni aktarımı yaparken Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak alan ve tesisatla ilgili düzenlemeler önem taşır; ayrıca tazminat taleplerinde Borçlar Kanunu hükümlerinin genel haksız fiil ve zarar verme ilişkisi devreye girebilir. Delil eksikliği varsa uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir, ancak çoğu olayta uzman raporu, fotoğraf ve bağımsız bilirkişi raporu belirleyici olur.
Yönetici pratik rehberi: 7 somut adım (hızlı yol haritası)
- Olayı kayıt altına al, anlık foto-video al.
- Su kaynağını kestir; gerekiyorsa binanın ana vanasını kapat.
- Üst-komşu ile yazılı iletişime geç, beyan al.
- Sigorta poliçesini kontrol et, hasarı sigortaya bildir.
- Teknik tespit için tesisat ustası/bilirkişi çağır.
- Giderleri türüne göre ayır, geçici onarımı hızla yaptır.
- Taraflar anlaşmazsa genel kurulda bilgi ver ve gerekli kararı alın; ihtilaf hâlinde hakemlik/adalet yollarına yönlendir.
BYönetim gibi bir yönetim yazılımı, hasar kayıtları, masraf takibi, duyuru ve karar defteri kayıtlarını dijitalleştirerek süreci hızlandırır; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz https://byonetim.com.tr/ üzerinden kayıt ve modülleri inceleyebilirsiniz.
Sigorta ve tazminat uygulaması: ne beklenir?
Eğer apartman toplu yapısal sigortası varsa (örneğin yangın/serbest su zararları teminatı) ilk başvuru sigorta şirketine yapılmalıdır. Sigorta hasarı karşılarsa, sigorta şirketi rücu (geri alma) hakkını kullanarak sorumlu komşuya başvurabilir. Sigorta yoksa veya teminat sınırlıysa, doğrudan zarar verenden tazminat talep edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun banyosundan gelen su alt daireye zarar verdiyse önce ne yapmalıyım?
Öncelikle suyu kesin, fotoğraf-video çekin, yöneticiyi bilgilendirin ve teknik tespit için ustaya başvurun. Ardından sigorta varsa hasarı bildirin.
Geçici onarım için yönetici harcama yaparsa bu masraf nasıl tahsil edilir?
Geçici onarım aciliyeti nedeniyle yönetici harcama yapabilir; gider türüne göre ortak gider veya sorumlu kişiye rücu edilerek tahsil edilir. Genel kurul veya belgeye dayalı uygulama şartlarına dikkat edin.
Hasarın kaynağı net değilse ne yapılmalı?
Tarafların iddiaları çelişiyorsa bağımsız tesisat uzmanı veya bilirkişi raporu alınması gerekir; yönetici bu tespiti organize etmelidir.
Sigorta karşılarsa malike düşen bir yük kalır mı?
Sigorta ödediği takdirde sigorta şirketinin sorumluya rücu hakkı olabilir; malikin kendi sigortası varsa çakışmalar poliçe hükmüne göre çözülür.
Komşu ödemeyi reddederse yönetici ne yapabilir?
Yönetici önce belge ve ihtar ile tahsil etmeye çalışmalı; sonuç alınamazsa kat malikleri kuruluna bilgi verilir ve alacak için yasal yollar tercih edilir. Somut tavsiye için avukata danışın.
