Hafta sonu ortak terasta bir grup komşu birkaç saksı ve küçük bir sera kurdu; kısa sürede alt kattaki daireden küf, su lekesi ve duvar dökülmesi şikâyeti geldi. Yönetici hem hızlı müdahale etmek hem de masraf paylaşımını doğru yapmak zorunda. Böyle durumlarda kim, hangi koşulda hangi masrafı öder; yönetici hangi adımları atmalı?
Neden özel bir rehber gerekiyor?
Ortak teraslarda hobi bahçesi popüler; fakat sulama, gübre, drenaj, saksı düşmesi veya sera ağırlığı nedeniyle teknik ve hukuki sorunlar sık görülür. Sorunun kaynağı (ortak tesisat mı, bağımsız bölümün kötü kullanım mı) belirlenmeden maliyet paylaşılamaz. Bu rehber pratik tespit, karar ve uygulama adımlarını 2026 güncel çerçevesinde açıklar.
Sorumluluk hangi kıstaslara göre belirlenir?
Sorumluluk tespitinde temel kıstaslar şunlardır:
- Kullanımın ortak alana uygunluğu ve Yönetim/Genel Kurul kararları
- Zararın kaynağı: ortak tesisat, bina taşıyıcıları veya şahsi eşyadan mı kaynaklandı?
- Önleme özeni: makul bakım yapılmış mı, ihmal var mı?
Adım adım tespit ve acil önlem (yönetici için)
- Zararı belgeleyin: fotoğraf, video, tarih-saat ve şahitler. Su lekesi-rutubet için nem ve su izi ölçümü yaptırın.
- Geçici önlem alın: su kaynağını kapatın, sera/saksıları güvenli alana taşıyın veya bantlayın.
- Teknik ekspertiz isteyin: sıhhi tesisat, çatı/teras izolasyonu veya yapı statik kontrolü için yetkin firma raporu alın.
- Genel Kurul/İcra takibi öncesi idari tutanak oluşturun; tutanağı zararı bildiren maliklere tevdi edin.
Hangi masraflar ortak, hangi masraflar şahsi olur?
Genel prensipler:
- Ortak terasın statik, izolasyon veya ortak tesisatından kaynaklanan bakım/onarım masrafları ortak giderdir.
- Kötü sabitleme, aşırı yükleme veya usulsüz monte edilen sera/saksı rafı doğrudan o uygulamayı yapan kişinin kusuru sayılarak şahsi masraf kabul edilebilir.
- Eşyanın düşmesi sonucu meydana gelen iç daire hasarı (boya, alçı, eşyalar) doğrudan zarar veren kişiden tazmin edilebilir.
| Hasar Türü | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| Terastan sızan su nedeniyle binada izolasyon onarımı | ✅ Ortak gider (Genel Kurul kararı veya yönetim) |
| Usulsüz monte edilmiş sera ayağının kırıp düşürmesiyle alt daire tavan hasarı | ✅ Sera sahibi/kurucusu şahsi sorumluluk |
Delil toplama ve raporların önemi
İcra, tazminat veya dışarıdan ödeme taleplerinde teknik rapor ve tutanaklar belirleyicidir. Yargıtay içtihatları, somut tespit ve kusur değerlendirmesi esasına dayanır; bu nedenle yapısal veya tesisat kaynağını ayrıştıran rapor kritik önem taşır. Yönetici, karar almadan önce mutlaka yazılı rapor toplayın.
Genel Kurul ve karar alma süreci
Ortak teras üzerindeki kalıcı kullanımlar (sera, kalıcı saksı düzenleri) için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekir. Geçici düzenlemeler için yönetici acil önlem alabilir; ancak masrafın ortak gider sayılması veya zararlaştırmanın maliklerden tahsili için Genel Kurul kararı ve/veya hukuki süreç gerekebilir.
Pratik örnek: Su sızıntısı ve iç daire zararının paylaşımı
Örnek vaka adımları:
- Alt daire su çıktısını belgeledi, yönetici tutanak tuttu.
- Teknik firma suyun kaynağını terastaki sulama hortumundaki kaçak olarak raporladı.
- Hortumu bağlayan malik sorumluluğu kabul ederse doğrudan hasar tazmini yapılır; kabul etmezse Genel Kurul kusur tespiti ve tahsilat yetkisi verebilir veya hukuki yol izlenir.
Eğer süreci dijitalleştirip delil, tutanak, aidat/masraf takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımlarıyle kayıt, fotoğraf arşivi ve masraf modülünü kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak terasta izinsiz sera kurulumu kim tarafından kaldırılır?
Yönetici önce yazılı uyarı yapar; Genel Kurul kararıyla kaldırıma yetkisi varsa uygular; acil tehlike varsa yönetici derhal geçici müdahale edebilir.
Sera ağırlığı yüke mi yoksa izole hataya mı sebep olduysa kim öder?
Teknik rapor esas alınır: Yapısal zarar ortak, sera yanlış yerleştirmeden kaynaklanan lokal hasar kurulum sahibinin sorumluluğudur.
Saksıdan düşen eşya nedeniyle alt daire eşya zararını kim karşılar?
Eşyanın düşmesine sebep olan kişi veya grubun kusuru tespit edilirse onlar sorumludur; kusur belirsizse öncelikle sigorta ve ardından tazminat yolu değerlendirilir.
Ortak terasta sulama nedeniyle ortak tesisat zarar gördüyse masraf nasıl paylaşılır?
Tesisat ortaksa masraf ortak giderdir; tesisata müdahale eden kişi kusurlu ise Genel Kurul kararıyla o kişiden rücu edilebilir. Teknik rapor gereklidir.
Komşu masrafı ödemeyi reddederse yönetici ne yapmalı?
Önce ihtar ve Genel Kurul kaydı, sonra tazminat talebi için teknik raporla icra veya hukukî yola başvurma seçenekleri vardır; somut durum değişir, uzman hukuki danışmanlık önerilir.
