Akşam saatlerinde oturma odanızın köşesinde kabaran boya ve kartonpiyer gördünüz; üst komşu geçen kış kombisini yenilemiş, duvarda nem artışı başlamış. Hemen ne yapacağınızı, sorumlunun kim olabileceğini ve masrafların hangi koşullarda ortak gider mi yoksa malik/kat mülkiyeti sahibine mi yükleneceğini bilmiyorsunuz. Bu rehber, pratik adımlarla tespit, geçici önlem, maliyet paylaşımı ve yönetimin alacağı kararları 2026 güncel çerçevesinde açıklar.
Hasarın türü ve sorumluluğu nasıl ayrıştırılır?
Önce hasarın kaynağını belirlemek gerekir. Kombi/yoğuşma ünitesinin rutubet oluşturması birkaç farklı nedene dayanabilir: yanlış baca bağlantısı, yoğuşma drenajı hatası, ortak tesisattaki kaçak veya daire içi hat bakım eksikliği.
- Eğer sorun ortak tesisattan (ör. binanın merkezi bacası, ortak ısıtma hattı) kaynaklanıyorsa, masraflar ortak gider kapsamında değerlendirilir.
- Sorun üst kat malikine/bağımsız bölüme ait cihaz veya hat (kombi drenaj hortumu, bireysel baca modifikasyonu) nedeniyle oluşmuşsa, öncelikle sorumlu malik onarım ve tazmini üstlenir.
Tespit için hangi belgeler ve deliller toplanmalı?
Yönetici veya malik hasarı belgelendirirken şu adımları izlemelidir:
- Hasarlı bölgenin fotoğraf ve video ile kronolojik kayıtları (tarih damgası önemli).
- Üst komşudan kombi/tesisat bakım kayıtları, yetkili servis raporları veya dayanaksız müdahale bilgisi.
- Binanın ortak tesisat planı ve proje bilgileri (işletme projesi/kat irtifakı varsa incelenmeli).
- Gerekirse bağımsız bilirkişi raporu (inşaat/tesisat uzmanı) talep edilmesi.
Geçici önlem: yönetimin ve maliklerin acil yapması gerekenler
Su sızıntısı ya da yoğun nem hâlindeyse anında müdahale gerekir. Yönetici şu adımları koordine etmelidir:
- Üst komşuya yazılı bildirim gönderilmesi ve tespit tarihinin kayda geçirilmesi.
- Gerekliyse binanın ortak ustası veya yetkili servis çağrılarak geçici giderlerin (su tahliye, kurutucu, nem alma cihazı) hızlıca yapılması.
- Geçici giderlerin kim tarafından ödendiğinin kayda geçirilmesi; sonrasında sorumluluk netleşince mahsup yapılabilir.
Masraf paylaşımı nasıl hesaplanır? Ortak mı, bireysel mi?
Genel prensip sorumluluğun kaynağına göre değişir. Uygulamada üç senaryo sık görülür:
- Sorun ortak tesisattan: Onarım ve restorasyon (boya, kartonpiyer) ortak gider sayılır ve işletme gider cetveline göre arsa payı oranında tahakkuk edilir.
- Sorun üst bağımsız bölümden kaynaklanıyorsa: Sorumlu malik, zarar gören alt daire sahibine tazminat ödemekle yükümlü olabilir; yönetim önce geçici onarımı yaptıysa gideri sorumluya rücu eder.
- Orta düzey kusur veya belirsiz kaynak: Yönetim geçici olarak ortak bütçeden gideri karşılayıp, teknik rapor sonucuna göre ilgili maliklerden tahsilat yapabilir.
| Durum | Masrafın niteliği |
|---|---|
| Ortak tesisat arızası | ✅ Ortak gider / arsa payı ile |
| Bağımsız bölüm cihaz/kullanım hatası | ✅ Sorumlu malik/cihaz sahibi |
Yönetimin atması gereken hukuki-örgütsel adımlar
Yönetici, hem idari hem deftersel süreçleri doğru yürütmelidir:
- Yazılı bildirim ve tutanak düzenleyin; hem zarar gören malik hem de şüpheli sorumlu için kayıt oluşturun.
- Giderlerin belgelenmesi ve makbuzların saklanması; genel kurulda sunulmak üzere rapor hazırlayın.
- Tespit netleşene dek geçici onarımları yapmak kamu sağlığı açısından önemlidir; daha sonra masraf yönlendirmesi yapılır.
Uygulamada sık sorulan uygulama noktaları ve çözüm yolları
- Elektrikli nem alma cihazı kiralaması masrafı: acil ihtiyaçsa yönetim ortak bütçeden karşılayabilir; sonrasında sorumluya rücu edilir.
- Boya/kartonpiyer restorasyonu: estetik onarım genellikle hasar sonrası mal sahibinin sorumluluğudur ancak hasarın kaynağı ortak ise ortak gider sayılır.
- Bilirkişi raporu: teknik neden ve kusur tespiti için genelde belirleyici. Yönetim, genel kurul onayıyla bilirkişi giderini karşılayıp sonrasında ilgili kişiden tahsil edebilir.
Eğer bu süreçte belgeleri dijitalleştirip takip etmek isterseniz, BYönetim gibi apartman/site yönetim yazılımları, bildirim, gider kaydı, tutanak ve tahsilat süreçlerini düzenler; süreç daha şeffaf ilerler. (https://byonetim.com.tr/)
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun kombisinden gelen nem alt dairede boya kabarmasına neden olduysa kim öder?
Kaynağa göre değişir: kaynak ortak tesisatsa masraf ortak gider; kombi/bağımsız bölüm hatasıysa sorumlu malik öder. Teknik tespit veya bilirkişi raporu belirleyicidir.
Geçici kurutma cihazı ve tamirat acilse yönetim parayı ortak bütçeden ödeyebilir mi?
Evet; acil müdahale yapılması halinde yönetim ortak bütçeden ödeme yapıp daha sonra sorumludan rücu edebilir. Harcamaların belgelenmesi önemlidir.
Hasar tespitinde bilirkişi raporu ne zaman istenmeli?
Kaynağın ve kusurun uzmanlıkla belirlenmesi gerektiğinde; özellikle taraflar uzlaşmazsa rapor talep edilmelidir. Yönetim veya malik başvurabilir.
Onarım masrafları ortak gider sayıldı, itiraz edebilir miyim?
İtiraz mümkündür; itirazınıza ilişkin hususlar için somut deliller sunmanız ve konunun genel kurula taşınması gerekir. Özel hukuki tavsiye için avukata danışın.
Komşu zararı kabul etmiyor, yönetici ne yapmalı?
Yönetici hukuki süreç başlatma yetkisine sahip değildir ancak durumu yazılı tutanakla belgeleyip genel kurula, gerekirse hukuki danışmana yönlendirmelidir. Somut hukuki adımlar için avukatla görüşülmelidir.
