Satış günü alıcı tapu dairesinde beklerken bina yöneticisi elinde önceki yönetimin bordro kayıtlarıyla ne yapacağını düşünüyor: Kapıcı uzun yıllardır burada çalışıyor, kıdem tazminatı var mı, satışta kim sorumlu olacak, tapu devrinde hangi belgeyi göstereceksiniz? Bu rehber, o kritik 48 saatte hata yapmamanız için gerçekçi, adım adım kontrol listesi ve uygulama notları içerir.
Neden önemlidir? Satış aşamasında kıdem tazminatı bildiriminin hukuki etkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca apartman yönetimi ve kat malikleri açısından iş hukuku bakımından doğan yükümlülüklerin devri ve alacakların takibi önemlidir. Kıdem tazminatı işçilik alacağıdır; bu nedenle tapu devrinde alıcı ve satıcı arasındaki sorumlulukların net olması, ileride ortaya çıkacak işçilik taleplerinin kimden tahsil edileceğinin belirlenmesi bakımından hayati önem taşır.
Satış öncesi yöneticinin 10 maddelik kontrol listesi
- Güncel bordro ve SGK kayıtlarını kontrol edin: son 5 yıl dönemi ve iş sözleşmesini inceleyin.
- Kıdem hesabı için başlangıç tarihi ve varsa ara hizmet sürelerini doğrulayın.
- Ödenmiş kıdem tazminatı veya sözleşmeyle devredilmiş bir hak olup olmadığını belgeleyin.
- Kat Mülkiyeti Kurulu karar defteri ve genel kurul kararlarını kontrol ederek yetki sahibini tespit edin.
- Tapu işlemi için satıcıdan noter tasdikli bir beyan veya yöneticinin düzenleyeceği 'bilgi formu' hazırlayın.
- Satış öncesi alıcıya yazılı bilgilendirme yapın; bildirimi belgeleyin (e-posta/dekont).
- SGK işten çıkış/bildirimi gereken durumlarda zamanlamayı iş hukuku sürelerine göre ayarlayın.
- Kıdem tazminatı iddialarına karşı yönetimin muhasebe kayıtlarını ayırın ve alacak-şikayet defteri oluşturun.
- Tapuda çıkabilecek uyuşmazlıklar için genel kurul kararına atıf yapacak yetkili belgeleri hazır bulundurun.
- Gerekirse avukata danışılmasını öneren kısa bir uyarı ekleyin: somut olaya göre yükümlülük değişir.
Hangi belgeler tapu sırasında sunulmalı?
Tapu müdürlüğü doğrudan işçilik alacakları konusunda taraf tayin etmez; fakat alıcı-satıcı arasındaki düzenlemeyi kolaylaştıracak belgeler şunlardır:
- Son 12 aya ait bordro ve SGK prim ödeme dökümü (e-Bildirge veya barkodlu belgeler).
- İş sözleşmesi veya işveren beyanı (varsa noter tasdikli).
- Genel kurul tutanağı veya karar defterinden yetki belgesi (yönetici yetkisi gösteren kayıt).
- Satış sırasında düzenlenen ve taraflarca imzalanan 'kapıcı hakları bildirim formu' (yıllık izin, fazla mesai, tazminat yönünden bilgi amaçlı).
Kıdem tazminatı kim öder? Satışın türüne göre olası senaryolar
Genel kural: Kıdem tazminatı, işçi ile işveren arasındaki bir alacak olup, apartman/ site işverenliğinin nasıl organize edildiğine göre muhatabı değişir.
- Eğer işveren taraf bağımsız bölüm maliki ise (kapıcı doğrudan malik tarafından istihdam edildiyse): satıcı, devrinden önceki döneme ait alacaklardan sorumludur.
- Yönetim tarafından istihdam edilmişse (kat malikleri kurulu adına yönetici tarafından düzenlenen bordro): alacakların hangi döneme ait olduğu ve genel kurul kararına göre paylaşılıp paylaşılamayacağı değerlendirilir.
Kıdem tazminatı hesabı ve muhasebe kaydı: pratik örnek (hesap unsurları)
Hesaplama için gerekli temel unsurlar: hizmet süresi, brüt ücret, ihbar ve yıllık izin ücretleri, son ücretin belirlenmesi. Yönetimin kayıtlarında şunlar yapılmalıdır:
- Hizmet süresini yıl/ay olarak resmi belgelere göre tespit edin.
- Brüt ücret ve düzenli ödemeleri (yakacak, lojman vb.) ayrı sütunda gösterin.
- Kıdem tazminatı tutarını muhasebede 'işçilik alacağı - geçici' hesapta tutun; genel kurul kararı gerektiren paylaştırma varsa kararı ekleyin.
Tapu devrinde yöneticinin yapması gereken yazılı bildirim örneği ve zamanlama
Yazılı bildirim, hem satıcıya hem alıcıya bilgi verme amaçlıdır. Asgari içerik: çalışanın adı, işe başlama tarihi, mevcut hakları (kıdem süresi, ödenmiş kıdem), SGK dökümü ekleri. Bildirim tapu tarihinden en az 3 iş günü önce yapılması önerilir.
Yönetici yazılı bildirim yaptıktan sonra alıcının alabileceği önlemler
Alıcı, bildirim aldıktan sonra iyi uygulama olarak şu adımları atar:
- Satıcıdan tapu öncesi noter huzurunda işçilik alacaklarına dair beyan istemek.
- Genel kurul kararlarına bakarak, yönetimin işçi istihdam yöntemini ve geçmiş gider kayıtlarını incelemek.
- Gerekirse taşınmaz satış sözleşmesine kıdem tazminatıyla ilgili özel teminat maddesi eklemek (hukuki danışmanlık önerilir).
Dijitalleştirme ile süreci kolaylaştırma
Bu belge akışını dijital olarak saklamak, bordro ve SGK dökümlerini tek yerde toplamak süreci hızlandırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, yönetimin kayıt, bordro ve belge akışını güvenli şekilde toplayıp paylaşmayı kolaylaştıran bir araç olarak BYönetim’in ücretsiz deneme kaydı ile başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıya ödenmemiş kıdem tazminatı varsa tapu devri sırasında kim sorumludur?
Net cevap: Sorumluluk, işverenin kim olduğuna ve alacağın hangi döneme ait olduğuna göre değişir; somut olay değerlendirilir, gerektiğinde hukuki danışma alınmalıdır.
Yönetici tapuda bordro belgesi göstermezse ne olur?
Net cevap: Tapu müdürlüğü doğrudan işçilik alacaklarını incelemez fakat alıcı-satıcı arasındaki uyuşmazlık artar; yazılı belge sunmak riski azaltır.
Satış öncesi kıdem tazminatı beyanı zorunlu mu?
Net cevap: Kanunen zorunlu bir form yok; ancak iyi uygulama ve uyuşmazlığı önlemek için yöneticinin alıcıya bilgi vermesi tavsiye edilir.
Kapıcı işten ayrıldığında kıdem tazminatı nasıl hesaplanır?
Net cevap: Hizmet süresi ve brüt ücret esas alınır; yıllık izin/ek ödemeler hesaba katılır. Kesin hesaplama için bordro ve SGK dökümlerine bakılmalıdır.
Genel kurul, kıdem tazminatı için karar alabilir mi?
Net cevap: Genel kurul, ortak giderlerin nasıl karşılanacağına ilişkin karar alabilir; ancak bireysel işçilik alacakları konusunda somut hukuki sonuç, iş hukuku kurallarına göre belirlenir.
