19:30’da evde otururken üst kattaki balkon yenileme çalışmasından kopan bir parke parçası oturma odanızın camını kırdı ve eşyalarınıza zarar verdi — ne yapmalısınız, kim sorumlu olur ve yönetici hangi işlem adımlarını izlemeli? Bu rehberde olası senaryoları, kanuni dayanakları ve yöneticinin uygulaması gereken pratik adımları 2026 güncel çerçevesinde anlatıyorum.
Sorumluluğun temel ilkesi: kusur, neden ve zarar
Kat Mülkiyeti pratiğinde balkondan düşen parçalar sonucunda alt dairede oluşan zararlar genellikle haksız fiil (tazminat) prensibine göre değerlendirilir. Kusur, ihmal veya usulüne uygun olmayan çalışma sonucu oluştuğu sürece zarar veren malikin sorumluluğu doğar. Bu çerçevede somut olaya göre; çalışmayı yapan usta, işi veren malik veya her ikisi sorumlu olabilir.
Ortak mı, yoksa özel mi? Balkonun statüsü sorumluluğu değiştirir
Balkonun ortak mı yoksa bağımsız bölümün bir parçası mı olduğu ilk belirleyici noktadır. İşletme projesi veya kat mülkiyeti düzenlemelerindeki tanıma göre balkonu bağımsız bölümün parçası sayan durumlarda bakım-onarım malikin sorumluluğundadır; ortak alan sayılıyorsa ortak gider hesabı ve genel kurul yetkileri devreye girer.
- Eğer balkon bağımsız bölüm parçasıysa: bakım ve tadilat genelde malik sorumluluğundadır; kusurlu davranış sonucu zarar verildiyse malik tazminatla yükümlü olabilir.
- Eğer balkon ortak alansa: tadilat, genel kurul kararı veya yönetici koordinasyonu gerektirebilir; zarar hâlâ kusura dayalı olarak işi yapan veya karar veren sorumlularca karşılanabilir.
Yönetici için adım adım pratik süreç (delil + bildirim)
- Olay tespit tutanağı: görüntü ve tarihli fotoğraf/video, zarar gören eşyanın tespiti.
- Tutanak ve yazılı bildirim: hem zarar gören malike hem de üst balkonu yenileyen malik/işverene yazılı bildirim.
- Görgü tanıkları ve komşu ifadeleri: mümkünse yazılı beyan alın.
- Uzman keşif veya bilirkişi: özellikle büyük hasarlarda resmi bilirkişi raporu istenmesi delil gücünü artırır.
- Sigorta sorgulaması: her iki tarafın konut sigortası varsa, poliçe kapsamında zarar karşılanıp karşılanmadığı araştırılmalı.
Bu adımları yönetici kayda geçirip karar defterine not etmelidir; gerektiğinde genel kurul veya hukuki yollara başvurulması için kayıt delil niteliğindedir.
Sigorta, bakım ve tazminat: hangi kaynak, ne kadar öder?
Konut sigortası (kasko-eşya sigortası ile bağlanmışsa) çatıda/balkonda düşen parçadan kaynaklanan riskler poliçeye bağlı olarak kapsam dahilinde olabilir. Yönetici olarak site genel sigortası (varsa) ve bireysel malik sigortaları sorgulanmalıdır.
| Durum | Muhtemel sonuç |
|---|---|
| Balkon bağımsız bölüm parçası, kusurlu çalışma | ✅ Malik/işveren tazminat sorumlusu |
| Ortak alan üzerinden genel kurul kararıyla yapılan çalışma | ✅ Sorumluluk işi yapan veya kararı verenlere göre değişir; ortak sigorta etkili olabilir |
Yargıtay ve uygulama örnekleri, kanuni dayanak
Yargıtay kararları; komşuluk hukuku, haksız fiil ve kusur esasını vurgular, somut olayda kusurun kimde olduğuna bakar. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulamasında balkonun ortak/özel statüsü önem taşır. Bu nedenle yöneticiler olayı değerlendirirken Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine ve Yargıtay içtihatlarına dikkat etmelidir.
Yönetici ne kadar müdahil olmalı? Uygulanabilir idari adımlar
Yönetici, doğrudan dava açma yetkisine sahip olmayıp olayla ilgili tutanak tutar, tarafları uyarır, genel kurul gündemine alır ve gerektiğinde profesyonel arabuluculuk veya bilirkişi yönlendirir. Ayrıca site güvenliği ve tekrarlanmaması için tadilat öncesi bildirim, çalışma izinleri ve gerekli emniyet önlemlerinin alınmasını genel kurula önerir.
Eğer yönetişim süreçlerini dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir yönetim yazılımı ile bakım-onarım taleplerini, tutanakları, iletişim kayıtlarını ve hasar fotoğraflarını merkezi olarak saklayabilir; duyuru ve oylama süreçlerini hızlandırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun ustası balkondan eşya düşürdü, kim önce usta mı malik mi sorumlu?
Net cevap: Kusur ve işin niteliğine göre değişir; işi yapan usta ve işi veren malik genellikle müştereken veya müteselsilen sorumlu tutulabilir. Sigorta ve deliller durumu etkiler.
Balkon ortak alan ise masraf ve tazminat nasıl farklılaşır?
Net cevap: Ortak alan olması halinde tadilat karar süreci ve masraf paylaşımı yönetim/genel kurul düzenlemelerine bağlıdır; zarar hâlâ kusura göre tazmin edilir, ancak ortak sigorta devreye girebilir.
Hemen polisi aramalı mıyım yoksa sadece yöneticiye mi bildirmeliyim?
Net cevap: Fiziksel yaralanma veya suç şüphesi varsa polis/112 aranmalı; aksi halde yöneticiye yazılı bildirim ve olay tutanağı ilk adımdır. Delil toplamak için fotoğraf/video çekin.
Konut sigortası bu tür hasarları genelde karşılar mı?
Net cevap: Poliçe içeriğine göre değişir; eşya sigortası veya geniş kapsamlı konut sigortası bazı durumlarda teminat sağlayabilir. Sigorta şirketine hasarı bildirip poliçe kapsamı kontrol edilmelidir.
Yönetici karar defterine not düşmezse sonuç ne olur?
Net cevap: Yönetici tarafından tutulan kayıtlar ileride delil teşkil eder; tutanak veya karar defteri kaydı yoksa delil zayıflar. Bu yüzden olay anında yazılı kayıt almak önemlidir.
