Bir cumartesi sabahı, salondaki tavanın köşesinde kahverengi bir leke fark ettiniz. Üst kattaki komşuya haber veriyorsunuz; o da duş musluğunu kullandıktan sonra bir kaçak olduğunu söyleyip özür diliyor. Peki temizlik ve onarım masrafları kimde kalır, hangi kanunlara dayanılır ve bu tür bir uyuşmazlıkta hangi deliller kritik rol oynar?
1. Sorumluluğun belirlenmesinde temel ilkeler
Bina içinde suyun bir bağımsız bölümden diğerine geçmesi (çatıdan, balkon drenajından veya daire içindeki tesisattan kaynaklansın) durumunda hangi giderin ortak olduğuna veya bireysel olduğuna ilişkin tespit esasları önemlidir.
- Ortak tesisat (genel su boruları, dikey tesisatlar, bina taşıyıcı unsurları) arızası genelde ortak gider sayılır.
- Daire içine ait iç tesisat (lavabo, banyo içi döşeme altı boru hattı, musluk bağlantıları) arızası dairenin maliki/işgali altındaki kişinin sorumluluğudur.
2. Hukuki dayanak ve içtihat çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) maddeleri ve genel hukuki prensipler esas alınır. Kanun, ortak yerlerin ve ortak tesislerin yönetimi ve gider paylaşımına ilişkin düzenlemeler içerir. Ayrıca Borçlar Hukuku'ndan kaynaklanan kusur ve zarar-zımni sorumluluk ilkeleri uygulanır.
Yargıtay kararları genellikle; hasarın kaynağı net değilse bilirkişi incelemesiyle tespit yapılması gerektiğini, daire içi tesisattaki arızaların daire sahibine ait olduğunu vurgular. Somut olaya göre değişir; kesin çözüm için uzman görüşü şarttır.
3. Hasar tespit ve delil toplama adımları (pratik yol haritası)
- Hemen fotoğraf ve videoyla hasarı belgeleyin (tavan, duvar, zemin, su lekesi, akan su kaynağı).
- Komşuya yazılı bildirimde bulunun; tarih ve saat belirtilmiş olsun.
- Gerekirse kat malikleri kurulu veya yönetici aracılığıyla bilirkişi (tesisatçı/ustalık belgesi olan kişi) çağırın.
- Bilirkişi raporu çıktıktan sonra masrafların kimde kalacağı netleşir; aksi halde arabuluculuk veya dava gündeme gelebilir.
4. Kim hangi masrafı öder? Örnek durumlar
Aşağıda sık karşılaşılan senaryolar ve tipik sonuçları özetlenmiştir:
| Senaryo | Tipik Sorumluluk |
|---|---|
| Banyo iç tesisatı (tile altı boru patlaması) | ✅ Daire sahibi/işgalcisi |
| Binanın düşey su kolonunda çatlak | ✅ Kat malikleri ortak gider |
| Çatı/drenaj tıkanıklığı nedeniyle üstten sızma | ✅ Onarım ortak, iç dekorasyon (badana vb.) zarar gören daireye ait olabilir |
5. Yönetici ve kat malikleri kurulunun rolü
Yönetici olayın kaydını tutmalı, gerekli görüldüğünde bilirkişi/uzman çağırmalı ve kat malikleri kuruluna bilgi vermelidir. Ödeme ve onarım usulü kurula sunulur; eğer ilgili arıza ortak alanda ise Kurul kararı ile onarım ve giderin ortak ödenmesi sağlanır (634 sayılı Kanun çerçevesinde ortak gider yönetimi).
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kayıt, bildirim ve onarım takipleri için BYönetim gibi araçlar süreci hızlandırır ve belgelemeyi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun banyosundan gelen suya karşı önce kime başvurmalıyım?
Önce üst komşuyla yazılı olarak (SMS/e-posta/nota) iletişime geçin ve yönetime bildirim yapın; yönetici gerekirse teknik inceleme talep eder.
Hasar tespiti için bilirkişi ne kadar önemli?
Çoğu durumda çok önemlidir; hasarın kaynağı teknolojik ve yapısal inceleme gerektirebilir, bilirkişi raporu sorumluluğu belirler.
Ortak tesisat mı yoksa daire içi tesisat mı belli değilse ne olur?
Belirsizlik varsa yönetici bilirkişi çağırır; rapor çıkana dek tarafların geçici çözüm (sızıntıyı durdurma) yapması önerilir. Nihai sorumluluk rapora göre belirlenir.
Onarım masraflarını hemen kim karşılar?
Acil müdahale (göçme, elektrik tehlikesi vb.) gerekiyorsa ilk müdahale yapılmalı; maliyetler sonrasında kusur tespitine göre talep edilebilir veya ortak hesaptan geçici ödenebilir.
Komşu masrafı ödemeyi reddederse hangi yollar var?
Önce arabuluculuk ve kat malikleri kuruluyla çözüm arayın; sonuç alınamazsa hukuki yol (tazminat davası) mümkündür ancak somut değerlendirme gerektirir ve bir avukatla görüşülmelidir.
Kaynak gösterimi
İlgili düzenlemeler ve genel hukuk ilkeleri için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Borçlar Hukuku ilkeleri başvurulmalıdır. Ayrıca Yargıtay kararları uygulamada sık referans verilir; somut olaylar için uzman bilirkişi ve hukuki danışmanlık önerilir.
