Sabah kahvesini almak için mutfağa iniyorsunuz; tavanın köşesinden damla damla su düşüyor, parkede kabarmalar, duvarda sararmış lekeler—komşuyla önce nazikçe konuştunuz ama sonuç yok. Bu rehber, üst komşudan gelen suyun ortak tesisattan mı yoksa bireysel tesisattan mı kaynaklandığını nasıl belirleyeceğinizi, zararların kim tarafından karşılanacağını ve izlenecek somut adımları 2026 güncel uygulamasıyla açıklıyor.
1. Önce 'kaynak' tespiti: ortak tesisat mı, bireysel mi?
Su kaçaklarında sorumluluğun belirlenmesinde en kritik nokta sızmanın kaynağıdır. Ortak tesisat (KMK kapsamında ortak yerler ve ortak tesisatlar) ile bağımsız bölüm içindeki bireysel tesisat ayrımı yapılmalıdır.
- Ortak tesisat: binanın ana su hattı, bina şebeke kolu, çatı inişleri, ortak merdiven/koridor tesisat girişleri gibi yapıya ait hatlar.
- Bireysel tesisat: bağımsız bölüm içindeki tesisat, daire içindeki balkon drenajı, gömme klima drenajı gibi malik/kişiye ait düzenlemeler.
2. Delil toplama: zarar ve kaynak için hangi belgeler gereklidir?
Hemen hareket etmek delil bakımından önemlidir; geciken tespitler, sorumluluğu tartışmalı hale getirebilir.
- Hasarlı bölgenin fotoğraf ve videolarını tarih damgalı çekin (tavan, parke, eşyalar).
- Su lekesinin aktif olduğu anın videosu, damla sayısı ve akış hızı delil olur.
- Binanın ortak sayaç/faturalı su tüketim bilgileriyle üst dairenin tüketim değişimi karşılaştırılmalı (yönetici/tesisatçı aracılığıyla).
- Bağımsız uzman (tesisatçı veya yapı uzmanı) raporu alın; raporda kaçak noktası ve neden açık belirtilmeli.
- Gerekirse bilirkişi raporu için hukuki süreç başlatma hazırlığı yapılmalı.
Not: Yönetici, ortak tesisatlardan kaynaklandığı iddiası varsa acil önlem (kapanma, vanayı kapatma) alabilir; bu tür müdahaleler kat maliklerinin menfaatini korumaya yöneliktir.
3. Masraf kim öder? Genel kurallar ve pratik uygulama
Genel kural şudur: kaynak ortak tesisat ise onarım ve zarar giderimi ortak bütçeden; kaynak bireysel tesisat ise sorumluluk o bağımsız bölüm sahibindedir. Ancak uygulamada şu ayrımlar önem taşır:
- Eğer su kaçak kaynağı üst dairenin bireysel tesisatındaki bir arızadan (ör. gömme klima drenajı, balkon su gideri hatası) kaynaklanmışsa, üst malik veya kiracı öncelikle sorumludur.
- Kaçak ana hat, çatı olukları veya bina ortak kolundan geliyorsa bakım-onarım yönetim bütçesinden yapılır; ardından yönetim, kusurlu olduğu tespit edilen malik/malike rücu edebilir.
4. Tazminat talebi ve yönetici rolü
Zarar gören malik için iki ayrı talep yolu vardır: (A) yönetim aracılığıyla doğrudan onarım + ortak bütçe işlemi ve rücu; (B) doğrudan zarar veren malike yazılı talep/uzlaşma. Yönetici şu adımları izlemelidir:
- Olayı kayda geçirmek ve hasar tespit raporunu dosyalamak.
- Gerekirse uzman raporu aldıktan sonra sorumlunun tespitine göre ödeme yapıp, kusurlu malik/malike rücu talebinde bulunmak.
- İletişim ve uzlaşma sağlanamazsa, tazminat için yasal yollar gündeme gelir—şartlara göre değişir; bu aşamada hukuki danışmanlık önerilir.
Kanun referansı: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yer ve tesisatın bakım-onarım sorumluluğu genel ilke olarak ortaklığa aittir; somut değerlendirme için uzman raporu ve sözleşme/yönetim planı hükümleri incelenmelidir.
5. Pratik örnek: Çatı ininden gelen sızıntı ve rücu süreci (adım adım)
Senaryo: Üst katta ortak çatı inişindeki çatlak, alt dairede rutubet ve elektrikli cihaz zararına yol açtı.
- Yönetici acil onarım yaptırır (ortak bütçe).
- Uzman tesisatçı raporu: çatlak çatı inişinden kaynaklandığını ve onarımın ortak tesisata ait olduğunu belirtir.
- Zarar gören malik, yönetimden hasarın tazmini için talepte bulunur; yönetim masrafı karşılar veya onarım yaptırır.
- Yönetim, rapor ve belgelerle rücu edilmesi gereken bir durum varsa genel kurulda veya yönetim kararıyla kusurlu malik yerine sorumlunun tazmin etmesini talep eder/izler.
| Durum | Kim Öder? |
|---|---|
| Ortak çatı/iniş kaynaklı kaçak | ✅ Ortak bütçe; yönetim rücu edebilir |
| Üst daire iç tesisatından kaynaklı kaçak | ✅ Üst malik/malikin sigortası |
6. Pratik ipuçları — nasıl hızlı ve zararsız çözüme ulaşırsınız
- Zararın büyümesini önlemek için makul ve acil onarım yapılmalı; daha sonra sorumlu tespitine göre maliyet paylaşılır.
- Maliklerin bireysel konut sigortaları (kasko-benzeri ev poliçeleri) çoğu zaman eşya ve iç tadilat zararlarını karşılar—poliçe şartlarını kontrol edin.
- Yönetim planında özel hükümler varsa ona göre hareket edin; yoksa KMK ilkeleri uygulanır.
Bu süreci dijitalleştirmek, delil ve iletişim takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı ile hasar kayıtları, duyurular ve tahakkuk süreçlerini düzenli tutabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak tesisattan kaynaklandığı tespit edilen su hasarını yönetim hemen onarabilir mi?
Evet; acil onarım için yönetici ortak bütçeyi kullanabilir. Ancak yapılan masrafın kayıt altına alınması ve sonrasında sorumluluk tespitine göre rücu edilmesi önemlidir.
Üst daire bireysel tesisatı bozulduysa alt daire doğrudan kimden tazminat isteyebilir?
Öncelikle zarar veren üst daire malik veya kiracıdan tazminat talep edilir; uzlaşma olmazsa, belgelerle birlikte hukuki yollara başvurulabilir—somut tavsiye için avukata danışın.
Yönetim onarım yapmadan önce bilirkişi raporu almak zorunda mı?
Her durumda zorunlu değildir; acil onarım gerekliyse önce onarım yapılabilir. Ancak kusur ve tazminat için bağımsız uzman veya bilirkişi raporu ileri aşamada değerlidir.
Malik sigortası varsa yönetim masrafı nasıl etkilenir?
Malik sigortası eşya/tesisat zararlarını kapsıyorsa sigorta ödemesi hızla onarımda kullanılabilir; yönetim ve malik arasında koordinasyon gereklidir.
Rücu sürecinde yönetim hangi usullere dikkat etmelidir?
Rücu için yönetimin belge, rapor ve kayıtlarını eksiksiz tutması, genel kurul karar defteri ve muhasebe kayıtlarıyla usulüne uygun işlem yapması gerekir; aksi halde itirazlarla karşılaşabilir. Somut adımlar için uzman görüşü alınması tavsiye edilir.
