Akşamüstü site yönetim toplantısında tartışma alevlendi: yönetim planında asansör ve jeneratör “ortak demirbaş” olarak kayıtlı ama bazı maliklerin kısa süreli kiralama ve özel kullanım yüzünden ücret alınmasını istiyor. Kimi hukuken haklı? Kimden, nasıl, hangi orana göre talep edilir? Bu rehber, yönetim planında “ortak demirbaş” olan varlıklardan kullanım ücreti talep etme ihtimalini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde, uygulama adımları ve muhasebe kaydıyla anlatır.
1. Önce tanımlar: Ortak gider, ortak demirbaş ve kullanım ücreti farkı
KMK’da açık tanımlar olmasa da uygulamada şu ayrım önemlidir: ortak giderler (bakım, onarım, elektrik), ortak demirbaşlar ise bina mülkiyetinin bir parçası sayılan sabit/yarı sabit araç-gereçtir (asansör, jeneratör, kapıcı dairesi mobilyası vb.). Ortak demirbaşın zamansal/özel kullanımı varsa yönetim tarafından kullanım ücreti talep edilmek istenebilir; bu talep hukuken ancak usulüne uygun alınan kararlarla mümkündür.
2. Yönetim planı hükmü ne kadar bağlayıcıdır?
Yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluş belgesidir; ortak alanların, bağımsız bölümlerin ve gider paylaşım esaslarının ana çerçevesini belirler. Yönetim planında bir varlık "ortak demirbaş" olarak listelenmişse, bu varlığın kullanım ve bakım esasları plan hükümlerine göre değerlendirilir. Yönetim planında kullanım ücretiyle ilgili açık hüküm yoksa genel kurulun kararı gerekir.
3. Hangi yetkiyle ve hangi çoğunlukla kullanım ücreti kararı alınır?
Genel kurul, ortak alanların işletilmesi ve gelir yaratılması konusunda karar alır. KMK ve uygulama esaslarına göre:
- Yönetim planında değişiklik gerektiren haller: planın esaslı hükümlerini değiştirecek uygulamalar için yönetim planının yenilenmesi veya değiştirilmesi gerekir; bu işlem genellikle yönetim planındaki ilgili maddeye göre belirli nitelikli çoğunluk gerektirebilir.
- Kısa vadeli kullanım/işletme kararları: Yönetim planını doğrudan değiştirmeyen, sadece gelir elde etmeye yönelik uygulamalar için (ör. ortak terasın belirli günlerde ücretle kiraya verilmesi) genel kurulun basit veya nitelikli çoğunlukla alacağı karar yeterli olabilir. Karar yeter sayısı işletme projesi ve yönetim planına göre değişir.
Dolayısıyla önce yönetim planını inceleyin; eğer plan "ortak demirbaş" tanımıyla kullanım ve gelir getirme yasağı koyuyorsa, değişiklik gerekir. Açık hüküm yoksa genel kurul uygulamaya karar verebilir, ama kararın mahkeme denetimine açık olduğunu unutmayın.
4. Uygulama adımları: Oy kullanma, bildirim ve itiraz süreci
- Yönetim planını ve son genel kurul kararlarını inceleyin; varsa önceden alınmış benzer kararları tespit edin.
- Genel kurul gündemine "ortak demirbaşın kullanımından gelir sağlanması" maddesini yazın ve çağrı ile birlikte ayrıntılı teklif sunun (kira süresi, fiyatlandırma yöntemi, gelirlerin nasıl kaydedileceği, bakım payı paylaşımı).
- Genel kurulda alınacak kararın türüne göre karar yeter sayısını (basit/nitelikli) tutanağa yazın; aksi halde karar uygulanmaya çalışıldığında iptal riski doğar.
- Karar alındıktan sonra muhasebe kaydını ve aidat etkisini duyurup, uygulamaya başlayın. Karar usule aykırı ise kat malikleri itiraz hakkını kullanabilir.
5. Fiyatlandırma ve muhasebe: Gelir nasıl kaydedilir, aidata nasıl yansır?
Kullanım ücreti kararı alındığında yönetimin yapacağı kayıt ve dağılım şu şekilde olmalıdır:
- Gelir muhasebeleştirmesi: Ortak gelir hesabına (ör. kira geliri) kaydedilir. İşletme projesi veya genel kurul kararı spesifik dağılım belirlemediyse, gelir ortak giderlere mahsup edilir veya ortak hesapta tutulur.
- Gider mahsupları: Eğer gelir, ilgili demirbaşın bakım ve onarımına yönelikse öncelikle bu giderlere mahsup edilmesi adil olur; artık gelir kalırsa genel kurulun belirlediği yasaya göre dağıtılır.
- Aidat etkisi: Gelir, aidatları doğrudan düşürecekse genel kurulun bunu onaylaması gerekir; aksi halde gelir işletme hesabında kalır.
| Aşama | Muhasebe / Not |
|---|---|
| Gelir elde edildi | ✅ Kira geliri hesabına tahakkuk |
| Bakım gideri çıktı | ✅ Öncelikle bu gidere mahsup |
| Kalan gelir | ✅ Genel kurul kararıyla ortak hesap veya özel fon |
6. Uygulamadan önce dikkat edilmesi gereken hukuki kaynaklar ve içtihat
Bu konuda doğrudan tek madde yok; uygulama esasları KMK çerçevesinde, yönetim planı ve genel kurul kararlarına dayanır. Uygulamada önemli noktalar:
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — ortak yerler ve genel kurul yetkileri bağlamında ana dayanak.
- Yönetim planı hükümleri — planın ortak demirbaş, kullanım ve gelir kuralları bağlayıcıdır.
- Yargıtay içtihatları — ortak yerlerden gelir elde edilmesi ve genel kurulun yetkileriyle ilgili kararlar, uygulamada yol gösterir; uygulamada aldatıcı veya keyfi kararlar iptal edilebilmektedir.
Eğer yönetim planı veya önceki genel kurul kararları karmaşıksa, profesyonel bir denetim/muhasebe görüşü ve hukuki inceleme faydalıdır. Bu süreci dijitalleştirmek ve gelir-gider kaydını şeffaflaştırmak isterseniz BYönetim gibi platformlar yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/ — aidat, gelir-gider, karar defteri ve raporlamayı tek noktada takip etmek uygulamayı kolaylaştırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında 'ortak demirbaş' yazıyor, yine de gelir elde edilebilir mi?
Genel olarak evet; ancak kullanımdan gelir elde etmek yönetim planının esas hükümlerini aşmamalı ve gerekiyorsa yönetim planı değişikliği veya genel kurul kararı alınmalıdır.
Genel kurul basit çoğunlukla karar alabilir mi yoksa nitelikli çoğunluk mu gerekir?
Bu, yapılacak işleme bağlıdır. Yönetim planını esaslı şekilde değiştirecek kararlar için genellikle nitelikli çoğunluk gerekebilir; kısa süreli kiralama/işletme için basit çoğunluk yeterli olabiliyor.
Kullanım ücretinin kim tarafından belirleneceği nasıl netleştirilir?
Genel kurul kararıyla (günlük/aylık fiyat, kullanım şartları ve gelir dağılımı belirtilmelidir); aksi halde yönetim keyfi fiyat uygulayamaz.
Kazanılan gelir aidata otomatik olarak mı yansır?
Yalnızca genel kurul kararıyla veya işletme projesine göre aidat indirimi yapılabilir; gelir doğrudan aidatları düşürmezse işletme hesabında tutulur.
Karara itiraz eden malik ne yapabilir?
Usule veya yönetim planına aykırı alınmış kararlara karşı mahkemeye iptal davası açılabilir; somut değerlendirme gerektirir, bir avukata danışılması önerilir.
