Genel kurul salonunda tartışma kızıştı: Ocak-Haziran dönemi için kurul Mayıs toplantısında aidatı %10 artırdı, bazı sakinler eski orana göre kısmi ödeme yapmış; yönetici kasaya hangi oran üzerinden tahsilat yapacağını, gecikme faizi ve mahsup sırasını bilmiyor. Bu rehber, benzer durumda yönetici ve yönetim kuruluna pratik, kanuna dayalı ve uygulanabilir adımlar sunar.
Özet: Durumun hukuki çerçevesi
Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak giderlere katılma yükümlülüğüdür. Yönetim planı ve işletme projesinde belirlenen esaslar ile genel kurul kararları uygulanır. Aidat artırımı genel kurul kararı ile yapılır; kararın kapsamı, yürürlüğe giriş zamanı ve gecikme faizine ilişkin uygulama kararları önem taşır.
Aidat artış kararının yürürlüğe girmesi: hangi tarih esas alınır?
Genel kurul kararı bağlayıcıdır; kararda açık bir yürürlük tarihi yoksa kararın alındığı tarih esas kabul edilir. Ancak uygulamada kurul, artışın hangi aydan itibaren uygulanacağını karara yazabilir. Yönetici, kararda yazılı yürürlük tarihini izlemelidir.
Pratik hesaplama: eski ve yeni oranla karışık ödemeler nasıl düzeltilir?
Örnek senaryo üzerinden adımlar:
- İşletme projesine göre aylık aidat = baz tutar × arsa payı / eşit dağıtım kuralı.
- Genel kurul Mayıs’ta %10 artırdı; kararda yürürlük Haziran yazıyor. Ocak–Mayıs döneminde bazı sakinler eski orana göre kısmi ödeme yaptı.
- Yönetici, her bağımsız bölüm için Ocak–Mayıs dönemi borç/ödenen farkını ayrı ayrı hesaplar: fark = (yeni tutar - ödenen tutar) × ilgili ay sayısı (sadece kararın yürürlüğe girdiği aydan önce yapılmış ödemeler için geriye dönük istenemez, ayrıntı aşağıda).
Önemli: Genel kurul kararı geriye yürümüyor ise, geçmiş dönemdeki ödemeler yeni orana göre yeniden talep edilemez. Ancak kararın uygulama tarihi geriye konulmuşsa veya kararın eki olarak gecikme/faiz kararı varsa, fark talep edilebilir.
Gecikme faizi ve kısmi ödemede mahsup sırası
Kısmi ödemelerde mahsubun nasıl yapılacağı genellikle şu sıraya göre değerlendirilir: gecikmiş ana alacak, gecikme faizi, yeni dönem aidatı. Borçlu hangi kalemi ödemek istediğini belirtilmişse onun doğrultusunda hareket edilir; belirtilmemişse yönetici makul ve açık bir düzenleme uygular ve kayıt düşer.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Genel kurul kararı geriye yürümüyor | ✅ Geçmiş ödemeler yeni orana göre talep edilmez. |
| Karar geriye yürümüş / yürürlük önceki aya alınmış | ✅ Geçmiş fark istenebilir; gecikme faizi uygulanabilir. |
Belgeler, kayıt ve delil: yönetici hangi belgeyi tutmalı?
Sonraki hukuki veya denetim süreci için net kayıt şarttır. Yönetici şu belgeleri saklamalıdır:
- Genel kurul karar metni (yürürlük tarihi açık olmalı).
- Aidat bildirimi, gönderilen tutanaklar, e-postalar ve SMS bildirimleri.
- Her bağımsız bölüm için hesap ekstresi: dönemlik aidat tutarı, ödenen, kalan, uygulanan faiz.
- Ödeme makbuzları ve banka dekontları.
Uygulama örneği: aşama aşama hesap
Basit örnek (tek bağımsız bölüm):
- İşletme projesine göre aylık aidat: 1.000 TL. Mayıs genel kurulunda +%10; yeni aylık 1.100 TL. Karar yürürlük: Haziran 1.
- Ocak–Mayıs arasında malik her ay 1.000 TL ödedi. Haziran itibarıyla yeni oran uygulanacak; Ocak–Mayıs için ek talep yoktur (karar geriye yürümüyor).
- Eğer kurul kararı Ocak başından itibaren uygulanmak üzere alınmışsa: Ocak–Mayıs arası fark =(1.100-1.000)×5 = 500 TL; bu tutar için gecikme faizi uygulanacaksa dönemsel oran hesaplanır ve eklenir.
Pratik tavsiye: dijital takip ve otomasyon
Böyle karışık dönemlerde manuel hesap hatalarını azaltmak ve bildirim sürecini izlemek önem taşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu, ödeme hatırlatmaları ve kişiye özel ekstre oluşturan çözümler kullanabilirsiniz; örneğin BYönetim 6 ay ücretsiz deneme ile kayıt imkanı sunar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul aidat artışını oy çokluğuyla aldıysa eski döneme dönük fark istenebilir mi?
Net cevap: Kararın geriye yürütülmesi açıkça belirtilmemişse hayır; karar alındığı tarihten itibaren veya kararda yazılı yürürlük tarihinden itibaren uygulanır.
Aidat artışı kararı duyurulmadıysa tahsil edilebilir mi?
Net cevap: Genel kurul kararı yasal olarak geçerli olsa bile ilan ve bildirim usulü yönetimin yükümlülüğüdür; bildirim yapılmadan sakinlerin rızası ve haberi olmadan uygulama hukuki sorun yaratabilir. Uygulama öncesi ilan yapın ve kayıtları saklayın.
Kısmi ödeme yapıldı; yönetici önce hangi alacağa mahsup etmeli?
Net cevap: Borçlu hangi kalemi ödediğini belirtmişse o kaleme, belirtmemişse genelde gecikmiş ana alacak önce, sonra faiz ve güncel dönem alacakları şeklinde makul bir sıra izlenir; açık politika yönetimce ilan edilmelidir.
Genel kurul kararı geriye dönük yazılmış ama ilan eksikliği var — malik itiraz ederse ne olur?
Net cevap: İtiraz halinde uygulama tartışmalı hale gelebilir; yönetici uygulamayı askıya alabilir veya genel kurul kararının usulüne uygun ilan edildiğini belgeleyebilir. Somut durumda değişir; gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır ve hangi orandan uygulanır?
Net cevap: Gecikme faizi, genel kurul kararıyla belirlenebilir; aksi halde Türkiye Cumhuriyeti mevzuatı ve hâkim kararları ile uyumlu, makul oranda belirlenir. Spesifik faiz oranı olaya göre değişir; kesin uygulama ve hesaplama için muhasebe/uzman desteği önerilir.
Kaynaklar ve dayanak nedir?
Net cevap: Aidat ve ortak giderlere ilişkin esaslar Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun adı: Kat Mülkiyeti Kanunu), yönetim planı ve genel kurul kararları çerçevesinde değerlendirilir. Ödeme ve alacak işlemlerinde Borçlar Hukuku ilkeleri ile yerleşik içtihat göz önünde bulundurulur.
