Genel kurulda aidat artışı kararı alındı; ayağa kalktınız, karara itiraz etmek istiyorsunuz ama ne yapacağınızı bilmiyorsunuz. Salon çıkışında komşunuzla konuşurken, yönetici kararın uygulanacağını söylüyor; aidatı yatırmamazlık yasal mı, itiraz süreci nasıl işler, hangi delilleri sunmalısınız? Bu yazı, aidat artışı kararına itiraz eden bir malik veya kiracı için 2026 güncel uygulamalarını, haklarınızı ve takip etmeniz gereken somut adımları açık ve kaynaklı şekilde anlatır.
1. Hangi kararlar itiraza açık? (Genel prensip)
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlerin ve aidatların belirlenmesi, işletme projesi ve yönetim planı çerçevesinde genel kurul yetkisindedir. Genel kurulun aldığı aidat artışı kararları usulüne uygun alınmışsa bağlayıcıdır; ancak usule veya hukuka aykırılık varsa malik/katılımcılar itiraz hakkına sahiptir.
2. Öncelikle kontrol etmeniz gerekenler (usul ve içerik)
İtiraz için kararın hangi nedenle sakat olduğunu tespit etmek gerekir. Aşağıdaki noktaları kontrol edin:
- Çağrı usulünün (ilan/e-posta/ilan süresi) Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına uygun olup olmadığı
- Hazirun listesinin doğru tutulup tutulmadığı ve arsa paylarının doğruluğu
- Kararın yeterli çoğunlukla alınıp alınmadığı (arsa payı/sayı farklarına dikkat)
- Aidat artışına ilişkin hesaplama ve bütçe dayanağının şeffaflığı—işletme projesi veya yıllık bütçe ile uyumu
3. Hangi somut delilleri toplayacaksınız?
İtiraz sürecinde yönetim ve mahkeme nezdinde güçlü olmak için belge toplamak şarttır. Toplanması gerekenler:
- Genel kurula ait tutanak, karar metni ve hazirun listesi
- Çağrı ilanı (ilan metni, tarih/süre, asıl/ek çağrılar)
- Yönetici tarafından sunulan bütçe, gelir-gider tablosu ve aidat hesaplaması
- Varsa fotoğraf, ses veya video delilleri (oturum sırasında haksız baskı, usulsüz oy kullanımı iddiası)
- Komşu beyanları, noter veya avukata yapılmış ihtar kayıtları
4. İtiraz yolları: İç hukuk ve süreler
İtiraz yolları iki ana başlıktır: genel kurul içi düzeltme talepleri ve adli iptal başvurusu.
- İç Düzeltme Talebi: Yönetimden veya genel kuruldan kararın düzeltilmesini talep etmek mümkündür; özellikle açık hesap hataları veya eksik belgeler varsa önce bu yol tercih edilir.
- Adli İptal: Usulsüzlük veya hukuka aykırılık iddiasıyla sulh hukuk mahkemesinde kararın iptali talep edilebilir. Süreler ve usul mahkeme uygulamasına göre değişir; somut duruma göre bir avukata danışın.
5. Uygulama aşamasında yönetici ne yapar, siz ne yapmalısınız?
Genel kurul kararı alındıktan sonra yönetici kararı uygulamakla yükümlüdür; ancak iptal davası sürüyorsa uygulama ve tahsilat konusunda tartışma çıkabilir. Pratik adımlar:
- Yönetici resmi bildirim yapar; aidat oranını ve yürürlük tarihini açıklar.
- İtiraz eden malik, yazılı itirazını yöneticiye kayıtlı gönderi ile iletir ve bir örneğini genel kurula sunmak üzere saklar.
- Eğer dava açıldıysa, mahkeme kararı çıkana kadar tarafların davranışı somut duruma göre belirlenir; genelde mahkeme yürütmeyi durdurma kararı vermezse kararın uygulanması söz konusu olabilir—bu nedenle hukuki destek gereklidir.
6. Hesaplama ve şeffaflık: Aidat artışının makul olup olmadığını nasıl değerlendirebilirsiniz?
Aidat artışının makuliyetini değerlendirirken işletme projesi, yıllık bütçe, geçmiş giderler ve beklenen bakım-onarım ihtiyaçları dikkate alınır. Yönetici sunumu yeterli olmayan durumlarda aşağıdaki basit kontrol listesi yardımcı olur:
| Kontrol Maddesi | Ne Beklenir |
|---|---|
| Geçmiş yıl giderleri | ✅ Açık ve açıklanmış gider kalemleri |
| Öngörülen bakım-onarım | ✅ Teklif/keşif veya bakım planı |
| Rezerv/onarım fonu | ✅ Ayrıntılı fon kullanım planı |
7. Dijital kolaylık: Belgeleri toplamak ve ihtar/başvuru sürecini düzenlemek
Belgelerin toplanması, aidat tahakkuk ve ödeme kayıtlarının doğrulanması itiraz sürecinin temelidir. Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, aidat ve tahsilat kayıtlarını, tahakkuk fişlerini, duyuru ve karar metinlerini merkezi olarak saklayan çözümler fayda sağlar. Örneğin kayıtları hızlıca oluşturup kayıt altına alabileceğiniz bir platforma (6 ay ücretsiz deneme sunan) doğrudan başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda alınan aidat artışı kararına itiraz etmek için süre var mı?
Net cevap. Genel olarak önce yöneticiye yazılı itiraz edilmesi ve sonrasında usule veya hukuka aykırılık iddiasıyla sulh hukuk mahkemesine başvurma yoluna gidilebilir; süre ve usul somut olaya göre değişir, avukatla teyit edin.
İtiraz ettiğim için aidatı ödememek yasal mı?
Net cevap. Tek taraflı olarak aidatı ödememek hukuki risk doğurur; itiraz sürecinde de yönetici tahsilat yapabilir; borç ödenmezse icra takibi gündeme gelebilir. Somut durum için hukuki danışmanlık alın.
Hazirun listesinde arsa payı hatası varsa itiraz şansım artar mı?
Net cevap. Evet; hazirun listesi veya çağrı eksikliği gibi usul hataları kararın iptali için güçlü dayanak oluşturur. Belgeleri koruyup hukuki değerlendirme talep edin.
Aidat artışının gerekçesi bütçe açıklarıysa ne yapmalıyım?
Net cevap. Yönetimden ayrıntılı gelir-gider dökümü, teklif ve keşiflere ilişkin belgeleri talep edin; şeffaflık yoksa genel kurulun yeni değerlendirme yapması talep edilebilir veya mahkemede dayanak gösterilebilir.
Karar iptal edilince ödenmiş fazla aidatlar geri alınır mı?
Net cevap. Mahkeme kararı ve somut duruma göre iadeye imkan olabilir; bunun için ayrı bir talep veya takip gerekebilir. Hukuki sonuçlar olaya göre değişir, avukata danışın.
