Sabah gelen taşınma bildirimi: kiracı komşu taşınırken yöneticinin elinde üç aylık aidat borcu ve bir kira depozitosu var. Yönetici, depozitonun aidata mahsup edilip edilemeyeceğini, nasıl belgeleneceğini ve genel kurul izninin gerekip gerekmediğini bilmiyor. Bu rehber, pratik adımlar ve yasal çerçeveyle yöneticinin doğru kararı almasını sağlar.
Hukuki çerçeve — Kat Mülkiyeti Kanunu ve borç ilişkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider yükümlülüğünü maliklere yükler; kiracı-malik ilişkisi ise medeni hukuk ve kira sözleşmesine bağlıdır. KMK açıkça kiracının aidat borcuna ilişkin düzenleme içermez; bu nedenle aidatın kime ait olduğu sözleşme ve pratik uygulamaya göre şekillenir.
Depozito mahsubu: hangi hukuki esaslar uygulanır?
Depozitonun mahsup edilmesi, tarafların anlaşmasına veya ilgili mevzuat (ör. kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ilkeleri) uyarınca mümkündür. Depozitonun doğrudan yönetim tarafından alınmadığı durumlarda (depoya malik sahip çıkıyorsa) yönetici, depozitoyu doğrudan kullanamaz; ancak malik ile iletişime geçip mahsup talep edebilir.
- Depozitonun yönetim hesabında olması: Yönetimin doğrudan elinde bulunan depozitolar söz konusuysa, genel kurul veya yönetim kararı ile alacağın mahsup edilmesi mümkündür ancak öncelikle malik/kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
- Depozito malik tarafından tutuluyorsa: Yönetici, öncelikle malike yazılı talepte bulunur; aksi halde icra yolu gündeme gelebilir.
Aşamalar: Depozito ile aidat mahsubu için pratik kontrol listesi
- Aidat borcunu ve dönemlerini kesinleştir: aidat bildirimleri, banka dekontları, varsa makbuz kayıtları ile alacağın tutarını doğrula.
- Kira sözleşmesini incele: kira sözleşmesinde depozitonun hangi şartlarda kullanılacağı veya aidata mahsup edilebileceğine dair hüküm var mı, kontrol et.
- Depozitonun kimde olduğunu tespit et: yönetim hesabında mı, malik mi tahsil etti, bizzat kiracı mı bıraktı?
- Yazılı bildirim gönder: borç ve mahsup talebi muhakkak yazılı olarak (e-posta + iadeli taahhütlü ya da noter vasıtasıyla) yapılmalı; delil toplama için banka dekontu ve gönderim kayıtlarını sakla.
- Genel kurul/yönetim kararı gerekiyorsa alın: depoya ilişkin toplu uygulamalar veya yönetim defteri kayıtları için karar alınması gerekebilir.
- Mahsup uygulandıysa belge düzenle: aidat alacağı kapandığına dair makbuz veya defter kaydı düzenlenmelidir.
Deliller ve belgelemeye dikkat — yöneticinin kanıt havuzu
Tahsilat sürecinde delil hayati önem taşır. Aşağıdaki belgeler mahsubun hukuka uygun olduğunu gösterecek en önemli delillerdir:
- Aidat bildirimi ve ödeme geçmişi (banka dekontları, makbuzlar).
- Kira sözleşmesi ve depozito tutanakları (teslim-tesellüm kayıtları).
- Yazılı bildirim ve tebligat kayıtları (e-posta, ihbarname, noter belgeleri).
- Genel kurula ait karar veya yönetim kurul kararı (varsa).
İcra takibi ve mahkeme süreci: ne zaman başvurulur?
Malik/kiracı anlaşmazlığı sürerse, alacaklı yönetim önce yazılı ihtar yapar; ödeme olmazsa alacak için icra takibi başlatılabilir. İcra yolu açık bir hukuki yöntem olsa da, depozitonun kimin cüzdanında olduğu ve kira sözleşmesi hükümleri süreci etkiler. Somut olayın özelliklerine göre sonuç değişeceğinden bir avukata başvurulması önerilir.
Pratik örnek: 3 aylık aidat borcu ve 1 kira depozitosu durumunda izlenecek yol
Örnek senaryo: Kiracı A, malik B adına 3 aylık aidat borcu bırakarak taşındı; malikın depozitosu (1 kira) yönetim hesabında bekliyor. İzlenecek adımlar:
- Aidat alacağı kesinleştirilir ve hesap (oran/ay/gün) doğrulanır.
- Malike yazılı bildirim yapılır; depozitonun mahsup edilmesi teklif edilir ve 7–15 gün ödeme süresi verilir.
- Malik kabul ederse genel kurul kararı gerekmez; mahsup yapılarak makbuz düzenlenir.
- Malik itiraz ederse, yönetim icra takibi veya sulh yoluna yönelir; karar avukat incelemesiyle alınır.
Yönetimi kolaylaştıran dijital seçenekler
Bu sürecin izlenmesi, bildirimlerin gönderilmesi ve belgelerin saklanması dijital araçlarla çok daha güvenli hale gelir. Eğer depozito ve aidat kayıtlarını dijitalleştirmek ve mahsup sürecini şeffaf yönetmek isterseniz, BYönetim gibi platformlarla süreçleri otomatikleştirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Bu tür çözümler, dekont/makbuz saklama, bildirim göndermeyi ve mahsup kaydı oluşturmayı kolaylaştırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Depozito yönetiminin kesin sorumlusu kimdir?
Net cevap. Depozitonun sorumluluğu depozitoyu kimin tuttuğuna bağlıdır; yönetim hesabında ise yönetim, malik ise malik sorumludur. Yönetici tek taraflı işlem yapmamalıdır.
Yönetici depozitoyu doğrudan aidata mahsup edebilir mi?
Net cevap. Yönetici yalnızca depozitoyu yönetim hesabında tutuyorsa ve malik/kiracı muvafakatı veya yönetim kararı varsa mahsup yapabilir; aksi halde malik onayı veya icra/mahkeme kararı gerekir.
Kira sözleşmesinde depozitonun aidata mahsup edileceği yazıyorsa ne olur?
Net cevap. Kira sözleşmesi taraflarca bağlayıcıdır; sözleşme hükmü kusursuz ve açıksa malik ile kiracı arasındaki borç ilişkisinde depozitonun mahsup edilmesi mümkün olur. Yönetim yine belge ister ve uygulamayı malik onayıyla yapar.
Genel kurul kararı şart mı?
Net cevap. Genel kurul kararı genelde toplu uygulamalar veya bütçe ile ilgili konular için gereklidir. Depozitonun bireysel bir borca mahsup edilmesi çoğunlukla malik-onayı veya yönetim kararı ile yürütülür; istisnai somut durumlar için hukuki görüş alınmalıdır.
İcraye gidersek depozito nasıl korunur?
Net cevap. İcra takibinde depozitonun kimde olduğu, ilgili belgeler ve kira sözleşmesi değerlendirilir. Yönetici veya malik haklıysa icra takibi ile alacağın tahsili mümkündür; somut değerlendirme için avukat görüşü alınması önerilir.
