Akşamüstü, tapu randevusu için çantasında evraklarla bekleyen bir daire satıcısı; komşular yöneticiye soruyor: "Kapıcının yıllardır birikmiş kıdemi var, bunu ben mi ödeyeceğim yoksa yeni malik mi?" Bu senaryoda yönetici, satıcı ve alıcı için hem hukuki hem muhasebe yönleri açık, uygulanabilir adımlarla önemli.
Özet: Tapu devri sırasında kapıcı tazminatı nasıl değerlendirilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında apartman/site ortak işleri ve personel istihdamı çoğunlukla yönetim kurulunun/ genel kurulun yetkisiyle yürür. Kapıcı işveren sıfatıyla doğrudan malikler topluluğudur; dolayısıyla kıdem tazminatı ve SGK prim borçları prensipte işveren konumundaki malik(ler)e aittir. Ancak pratikte tapu devri sürecinde sorumluluğun kimde kalacağı aşağıdaki hususlara göre belirlenir.
1) Hukuki çerçeve: İşveren kimdir, KMK etkisi nedir?
Kapıcı gibi bina personeli için işveren sıfatı teknik olarak malikler topluluğuna (yönetim) aittir. KMK doğrudan kıdem hükümleri içermez; iş ilişkisindeki şartlar için 4857 sayılı İş Kanunu (işçilik hükümleri) uygulanır. Yargıtay içtihatları da genelde; fiilen işveren sıfatını taşıyan somut kişiye göre karar verir—ancak topluluk yönetimi ortak bir yapı olduğundan uygulamada yönetim veya genel kurul kararları, bordro kayıtları ve ödeme kanıtları belirleyici olur.
2) Satış öncesi yapılması gereken belgeler ve iddiaların önlenmesi
Satış öncesi maliklerin, alıcıların ve yöneticinin belgelemesi gerekenler:
- Personel bordro ve SGK dökümü (son 5–10 yılın kayıtları) — ödenen primlerin kanıtı.
- İş sözleşmesi ve varsa ek protokoller (yakacak, prim, ikramiye kayıtları).
- Kıdem, izin, fazla mesai hesap dökümü ve varsa ihbar/tazminat taleplerine ilişkin yazışmalar.
Bu belgeler satıcı tarafından alıcıya ibraz edilirse, alıcı muhtemel gizli riskleri görür ve pazarlık yapabilir.
3) Kimin tazminatı ödeyeceği nasıl belirlenir? Pratik senaryolar
Genel olarak üç ana senaryo çıkar:
- Satış öncesi iş ilişkisinin sonlandırılması: Mevcut malikler (satıcı) tazminatı öder. Bu, kesin ve net çözüm sunar.
- Tapu devriyle birlikte borcun devri şeklinde anlaşma: Satıcı ve alıcı yazılı protokolle borcu paylaşabilir veya alıcı tüm işçi haklarını üstlenebilir. Bu protokol alıcı-satıcı arasındadır; işçi alacaklarının devri iş hukukunda doğrudan hukuki sonuç doğurmayabilir, ancak alıcı fiilen ödemeyi üstlenirse pratikte çözüm sağlar. İşçinin rızası ve hukuki hakları saklıdır.
- Satışta hiçbir düzenleme yapılmazsa: İşten doğan borçlar işveren konumundaki eski malikler/topluluk aleyhine talep edilebilir. Ancak yeni malik de fiilen işveren sıfatını üstlenirse, özellikle ödeme ve bordro uygulamalarında devam eden sorumluluklar nedeniyle yargı yollarında yeni malik de muhatap olabilir. Bu alanda Yargıtay kararları somut olaya göre değişir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Satış öncesi tazminat ödendi | ✅ Satıcı net sorumluluktan çıkar. |
| Satışta yazılı protokol (alıcı üstleniyor) | ✅ Taraflar arası çözüm; işçinin hakları korunmalı. |
4) Yönetici olarak izlemeniz gereken adımlar (pratik kontrol listesi)
Genel kurul veya yönetici olarak süreci kolaylaştırmak ve riski azaltmak için uygulanacak sıralı adımlar:
- Satış bildirimi alındığında satıcıdan son 3–5 yıllık SGK dökümü ve bordro hesaplarını yazılı isteyin.
- Personel varsa hak talebi bildirimi getirsin; varsa işçinin alacağına ilişkin noter veya avukat yazışmalarını temin edin.
- Genel kurul kararıyla (gerekirse) satışa ilişkin işçi hakları konusunda açıklama/uzlaşma metni hazırlayın.
- Tapu günü öncesi satıcı ve alıcı arasında kıdem/ihbar/izin borçlarının paylaşımına dair yazılı protokol yapılmasını önerin; taraflara arabuluculuk yapın veya öneri sunun.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, personel ve bordro kayıtlarını, tahakkukları ve ödeme takibini güvenle saklamak için BYönetim gibi çözümler süreci hızlandırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
5) Muhasebe ve aidata yansıtma: Yönetim uygulamaları
Kapıcıya ödenecek kıdem/ihbar ve benzeri tutarlar yönetim hesabından karşılanıyor ise bu giderin ortak gider mi yoksa özel bir işlem mi olduğu değerlendirilir. KMK’ya göre ortak gider olarak kabul edilen personel giderlerinin aidata yansıtılması için yönetim planı ve genel kurul kararları belirleyicidir. Yine de tapu devri, aidat yükümlülüğünü doğrudan etkilemez; muhasebe kayıtlarının şeffaf olması önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri işçinin kıdem hakkını ortadan kaldırır mı?
Hayır. Tapu devri taşınmazın mülkiyetini devreder; işçinin kıdem hakkı işçilik ilişkisine bağlıdır ve 4857 sayılı İş Kanunu kapsamında korunur.
Satış sırasında alıcı tüm işçi borçlarını üstlenebilir mi?
Evet, alıcı ve satıcı aralarında yazılı bir protokol ile ödemenin kime ait olacağını kararlaştırabilir; ancak işçinin kişisel hakları saklıdır ve işçi doğrudan talepte bulunabilir.
Yönetici bu süreçte ne belge talep etmeli?
Son bordro kayıtları, SGK hizmet dökümleri, iş sözleşmesi, izin ve fazla mesai hesapları ile varsa işçi alacak talep yazışmaları istenmelidir.
Kıdem tazminatını kim öderse aidata yansır?
Kıdem tazminatı yönetim hesabından ödendiyse, bu giderin aidata yansıtılması yönetim planı ve genel kurul kararına göre değerlendirilir; aksi halde ödemeyi yapan malik(ler) kendi aralarında mahsup edebilir.
Bu durumda yöneticinin hukuki sorumluluğu nedir?
Yönetici, kayıt tutma, doğru belge isteme ve genel kurul kararlarına uygun hareket etme yükümlülüğüne sahiptir; somut hukuki sonuçlar için bir avukata danışılması uygundur.
