Genel kurul salonunda daire sahipleri tartışıyor: bazıları "yönetici ücreti arsa payına göre olsun" diyor, diğerleri "eşit bölünecek, sayı esas olsun" diye ısrar ediyor. Yönetici adayının maaşı belirlenemiyor; tutanakta hangi sayının yazılacağı ve hangi oy çokluğunun gerektiği belirsiz. Bu rehber, 2026 güncel uygulamaları, kanuni çerçeveyi ve pratik adımları açık, somut örneklerle anlatır.
1. Temel kavram: Arsa payı mı, sayı mı?
Kat mülkiyeti rejiminde iki farklı ölçüt sık kullanılır: "sayı" (bağımsız bölüm adedi) ve "arsa payı" (her bağımsız bölümün malik olduğu ortak giderlere düşen pay). Yönetici ücreti belirlenirken hangi ölçütün uygulanacağı öncelikle yönetim planı, varsa toplu sözleşme veya önceki genel kurul kararlarına bağlıdır.
2. Hukuki çerçeve ve uygulanabilecek yaklaşımlar
Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel uygulama esasları çerçevesinde şu yaklaşımlar mümkündür:
- Yönetim planında "ücretin arsa payına göre" veya "eşit bölünerek" olacağı açıkça yazıyorsa o hüküm bağlayıcıdır.
- Yönetim planı sessizse veya hüküm muğlaksa, genel kurul kararı ile belirlenir; fakat karar yeter sayısı hesaplanırken hangi ölçütün oy dağılımına konu olduğu önem taşır.
- Uygulamada sık karşılaşılan çözüm: maaşın toplam tutarı genel kurulca belirlenir; maaşın dairelere nasıl yansıtılacağı (arsa payı ya da eşit) ayrıca karara bağlanır. Bu iki ayrı karar, farklı çoğunluklar gerektirebilir.
3. Karar yeter sayısı nasıl hesaplanır?
Genel kurul kararları için karar yeter sayısı, konunun "alınacak kararın niteliği"ne göre değişir. Yönetici seçimi ve ücret belirleme genellikle gündelik yönetim işlerinden sayıldığından mutlak çoğunluk gereksiz olabilir; ancak aidat oranı veya gider dağılımı gibi işletme projesinde değişiklik gerektiren hususlar farklı sonuç doğurur.
- Önce konunun yönetim planı ve önceki kararlarda hangi oy esasına tabi olduğuna bakın.
- Karar yalnızca yönetici ücretinin miktarını belirliyorsa, çoğunlukla toplantıda hazır bulunanların oy çokluğu yeterli olur.
- Eğer maaşın yansıtılma biçimi (arsa payı/sayı) işletme projesinde değişiklik oluşturacaksa, daha sıkı çoğunluk (arsa payı ile sayıya göre farklı hesaplanan çoğunluk) gerekebilir.
4. Uygulama örneği: 20 daireli bina
Örnek üzerinden adım adım hesaplayalım:
- Toplam 20 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 1000.
- Genel kurul yönetici maaşını aylık 20.000 TL olarak belirledi.
- Ayrı oylamada "aidat dağılımı arsa payına göre yapılsın" kararı alınırsa, X dairenin arsa payı 60 ise bu daireye düşen pay aylık 20.000*(60/1000)=1.200 TL olur.
- Eğer "eşit bölünsün" kararı çıkarsa her daire 20.000/20=1.000 TL öder; bu iki çözümün mali etkisi farklıdır ve hangi kararın bağlayıcı olduğu ihtilaf yaratabilir.
| Ayrıntı | Sonuç |
|---|---|
| Arsa payına göre (örnek: arsa payı 60) | ✅ 1.200 TL /ay |
| Eşit dağıtım | ✅ 1.000 TL /ay |
5. İhtilaf halinde yönetici ne yapmalı? Pratik adımlar
Yönetici olarak tarafsız ve hukuka uygun hareket etmek gerekir. Aşağıdaki adımlar uygulamada işe yarar:
- Yönetim planını ve önceki genel kurul kararlarını inceleyin; yazılı hüküm varsa ona uyun.
- Hazirun cetvelini, arsa payı dağılımını ve toplantı çağrı belgelerini eksiksiz tutun.
- Karar metnini mümkün olduğunca açık yazın: "Yönetim ücreti aylık X TL olarak belirlendi. Ücretin dairelere yansıtılması arsa payına göre olacaktır / eşit dağıtılacaktır." Böylece daha sonra yorum farkı kalmaz.
- Çözümü dijitalleştirip kayıt, duyuru ve tahsilatı düzene sokmak isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 (örnek: toplantı daveti, hazirun, karar defteri ve aidat tahakkuku modülleri).
- İhtilaf sürerse, taraflara çağrı yapıp konuyu yeniden oylamaya sunmak veya hukuki görüş almak uygun olur; somut hukuki tavsiye için avukata başvurulmalıdır.
6. Karar defteri, hazirun ve delil önemi
Herhangi bir itirazda yönetimin elindeki belgeler belirleyicidir. Karar defterine yazılan metin, hazirun cetveli, çağrı belgesi ve varsa yönetim planı birlikte değerlendirilir. Karar defterinin noter tasdiki veya elektronik kayıtla saklanması uygulamayı güçlendirir.
Pratik kontrol listesi:
- Genel kurul çağrısı ve gündemi yazılı ve zamanında ilan edildi mi?
- Hazirun cetvelinde tüm bağımsız bölümler ve arsa payları doğru yazıldı mı?
- Karar metni açık, ayrı oy pusulalarında veya tutanakta net belirtildi mi?
- Karar defteri ilgili sayfası onaylandı ve imzalandı mı?
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında arsa payı yazıyorsa genel kurul eşit dağıtım kararı alabilir mi?
Genel olarak yönetim planı bağlayıcıdır; planın açık hükmüne aykırı bir uygulama sorun yaratabilir. Ancak maliklerin oy çokluğuyla karar alınmışsa, uygulanması pratiğe ve hukuki yorumlara göre değişir—somut durum için uzman görüşü önerilir.
Yönetici maaşını belirledik ama dağıtım biçimi karara bağlanmadı; sonradan itiraz gelir mi?
Evet, dağıtım biçimi belirsizse farklı yorumlar ve itirazlar olabilir. En güvenli yol kararda hem toplam tutarı hem yansıtma yöntemini açık yazmaktır.
Hazirun cetvelinde arsa payı hatası varsa karar geçersiz olur mu?
Hazirun cetvelindeki hatalar kararı tehlikeye atabilir; hata mahiyetine göre kararın iptali mümkün olabilir. Hatalıysa düzeltme ve yeni toplantı en güvenli çözümdür.
Yönetim planı sessizse hangi çoğunluk gerekir?
Genelde yönetici ücreti gibi gündelik yönetim kararları toplantıda hazır olanların oy çokluğuyla alınır. Ancak aidat dağılımını değiştiren kararlar işletme projesinde değişiklik oluşturuyorsa daha sıkı çoğunluk aranabilir.
Bu konuda mahkeme veya Yargıtay içtihadına bakmalı mıyım?
Evet; benzer uyuşmazlıklarda Yargıtay kararları uygulamada yol gösterir. Somut ihtilaf ve sonuçları için hukuki danışmanlık almak en doğru yöntemdir.
