Üst katta kiracı varken apartman yönetimi aidat gönderiyor; kiracı diyor «sözleşmede aidat yok», malikse «aidatı ben öderim» diyor. Yönetici olarak hem hukuki hem uygulama açısından arada sıkıştınız: aidatı kimin tahsil edeceksiniz, önce kimi yazılımla bilgilendirmelisiniz ve icraya mı başvuracaksınız? Bu rehber sahneyi somutlaştırıyor ve 2026 uygulamalarıyla çözüm yollarını adım adım anlatıyor.
1. Temel ilkeler: Kat Mülkiyeti hukukunda aidat yükümlülüğü
Kat Mülkiyeti Kanunu esas olarak malikin ortak giderlere katılmasını öngörür. KMK m.20/22 gibi maddeler doğrudan kira ilişkisinde tarafları düzenlemez; ancak ortak gider sorumluluğu maliklere aittir. Kiracı-yönetici ilişkisini sözleşme belirler; sözleşme yoksa uygulama aşağıdaki kurallara göre yürür.
2. Öncelik: Kira sözleşmesinin içeriğini ve kira ödeme pratiklerini kontrol edin
Yapılacak ilk iş mevcut kira sözleşmesini ve tarafların yazılı/elektronik yazışmalarını incelemektir. Aşağıdaki bilgileri arayın:
- Sözleşmede "aidat" veya "ortak gider" üstlenmesine dair hüküm var mı?
- Kira beyanları, ödeme dekontları veya e-posta ile yapılan mutabakatlarda aidat ödeme taahhüdü var mı?
- Kira sözleşmesi süresince geçmişe dönük aidat ödemesi yapılmış mı (işlem dekontu, banka havalesi)?
3. Kimin muhatap olduğu: Yönetici nasıl davranmalı?
Pratikte yönetici şu hiyerarşiyi izler:
- Önce kiracıya bildirime gönderin ve ödeme talebinde bulunun (delil amaçlı yazılı/elektronik bildirim).
- Sözleşmede yükümlülük yoksa veya kiracı ödemeyi reddediyorsa malike bildirim yapın ve alacağı talep edin.
- Malik ödeme yapmazsa genel kurul kararı, borç bildirimi ve gerekirse hukuki takip için karar süreçlerini başlatın.
4. Delil ve bildirim: Hangi belgeler gerektiği ve nasıl gönderileceği
Tahsilat sürecinde delil oluşturmak kritik. Aşağıdaki belgeler eksiksiz tutulmalı:
- Kira sözleşmesinin aslı veya noter onaylı sureti.
- Aidat bildirim tarihleri, gönderim yolları (e-posta, fiziki tebligat, SMS) ve alındı kayıtları.
- Ödeme dekontları, banka havale makbuzları, POS kayıtları.
Bildirim için öncelikle kiracıya yazılı ihbar (iadeli taahhütlü veya noter aracılığıyla) gönderilmesi, ardından malik bilgilendirilmesi uygulamada korunma sağlar. Yönetici bu adımları atarak sonraki icra/mahkeme sürecine hazırlık yapar.
5. Tahsilat yolları: Depozito, mahsup ve icra öncesi seçenekler
Kiralık ilişkide yönetici veya malikin kullanabileceği pratik yollar şunlardır:
- Kiracının depozitosu varsa malik ile sözleşme veya mahkeme kararına göre mahsup imkanı.
- Ödeme planı teklif etme; kısmi ödeme ve taksitlendirme protokolleri düzenleme.
- İcra takibi düşünülmeden önce malike karşı alacağın talebi; malik sorumluluğunu yerine getirmezse hukuki yollara yönelim.
6. Yönetici için pratik süreç önerisi ve dijital kolaylık
Adım adım uygulanabilir süreç:
- Sözleşmeyi inceleyin ve eksikse malik ve kiracıdan yazılı beyan alın.
- İlk aidat bildirimi kiracıya gönderilsin; 7–15 gün içinde ödeme gelmezse malike yazılı bildirim yapın.
- Malik ödeme yapmazsa genel kurulda tahsilat politikası ve hukuki takip yetkisi kararı alın.
- Ödeme takip ve delil birikimini dijitalleştirerek (dekont, bildirim, karar) saklayın ve gerektiğinde hukuk sürecine sunun.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler tahakkuk, bildirim ve dekont saklama işini kolaylaştırır; hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
| Durum | Pratik Yönetici Adımı |
|---|---|
| Sözleşmede aidat açıkça kiracıya yüklenmiş | ✅ Kiracıdan tahsil edilir; delil saklanır. |
| Sözleşmede aidat yok, kiracı ödemişse | ✅ Ödeme dekontu delil kabul edilir, sonraki dönemlerde malike yönlendirme. |
| Sözleşmede aidat yok ve kiracı reddediyorsa | ✅ Malike yazılı talep, genel kurul kararı ve sonra hukuki takip. |
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa kiracı hiç sorumlu değil midir?
Net cevap. Genel kural şudur: Kiracı yalnızca sözleşme ile aidatı üstlenmişse yükümlüdür; aksi hâlde ortak gider sorumluluğu malik üzerinde kalır.
Kiracı geçmişe dönük aidat ödediğini iddia ediyorsa ne yapmalıyım?
Net cevap. Ödeme dekontu, banka havalesi veya POS kaydı talep edin; delil varsa dekontu kayıtlayın ve malik ile mutabakat isteyin.
Depozito aidata mahsup edilebilir mi?
Net cevap. Sözleşme veya taraf mutabakatı varsa depozito mahsup edilebilir; aksi halde mahsup için yazılı onay alınmalı veya mahkeme/uzlaşma yolu tercih edilmelidir.
Kiracıya doğrudan icra yapabilir miyiz?
Net cevap. Sözleşmede aidat yükümlülüğü yoksa kiracıya doğrudan icra başlatmak risklidir; önce malike yönelik talep ve belgeleme, gerekiyorsa hukuk danışmanlığı önerilir.
Yönetici ödeme takibi ve bildirimleri nasıl saklamalı?
Net cevap. İadeli taahhütlü yazılar, noter yazışmaları, e-postalar ve banka dekontları dijital ve fiziki olarak saklanmalı; tahakkuk kayıtları güvenli bir yazılımda tutulması pratik ve hukuken faydalıdır.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu (kanun adı belirtilmiştir); ilgili Yargıtay içtihatları uygulamada sıkça başvurulan delil ve tahsilat prensiplerini şekillendirir. Somut hukuki tavsiye için avukat/uzman danışmanlığı gereklidir.
