Akşam genel kurulunda oylar eşit kaldı; beklenen aidat artışı reddedildi. Birkaç hafta sonra asansör bakım faturası, doğalgaz sözleşmesi yenileme ve kapıcı maaşı artışı aynı ay içinde kapıyı çalıyor — yönetici ne yapar, hangi yasal sınırlar içinde hareket edebilir? Bu rehber pratik senaryolar üzerinden 2026 güncel uygulamasıyla anlatır.
Önce yasal çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ve ortak gider tanımı
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderlerin nasıl belirleneceğine ilişkin temel çerçeveyi çizer. KMK uyarınca ortak giderler; bina, tesis ve eklentilerinin korunması, onarımı, işletilmesi ve yönetilmesi için gerekli giderleri kapsar. Yönetim planı ve işletme projesi ortak giderlerin dağılımında belirleyici olur.
Genel kurul aidat artışını reddettiğinde yönetimin belgelenmesi gereken ilk 4 adım
Yönetimin yapması gereken ilk işler kararın kayıt altına alınması ve alternatif finansman planı hazırlamaktır. Aşağıdaki adımları eksiksiz belgeleyin:
- Genel kurul tutanağı ve hazirun cetvelini saklayın.
- Mevcut bütçe ve gerçekleşen gelir-gider tablolarını güncelleyin.
- Acil zorunlu giderleri (asansör, doğalgaz, güvenlik) önceliklendiren bir ödeme planı oluşturun.
- Maliklere yazılı bilgilendirme ve alternatif öneriler sunun (taksitlendirme, geçici tasarruf kalemleri).
Yönetimin kullanabileceği hukuki ve pratik seçenekler
Aidat artışı kararı çıkmadığında birkaç seçenek vardır; bunların kanuni dayanakları ve sınırlamaları aşağıdadır.
- Geçici harcama kısıtlaması: Yalnızca ivedi, hayati olmayan işlerden kaçınarak giderleri erteleyebilirsiniz. Ancak ortak yaşam güvenliğini etkileyecek bakım ve onarımlar ertelenemez.
- Mevcut nakit rezervleri ve kredi: Bütçe fazlası veya yedek akçe varsa kullanılır. Banka kredisi başvurusu yönetim kurulu kararıyla yapılabilir; kredi sözleşmesinin imzalaması ve geri ödeme planı belgelenmelidir.
- Süreli borçlandırma (ekstra aidat önerisi): Yönetim geçici ek aidat teklifini yeni bir genel kurul gündemi olarak sunabilir. Bu aşamada yönetimin paylaşım ve gerekçeyi açıkça ortaya koyması gerekir.
- Bireysel ödeme talepleri / taksitlendirme: Zorunlu alacaklar için borçlu maliklere yasal usulde ihtar ve taksit teklifleri yapılabilir. Bu, icra öncesi uygulanabilecek makul bir yöntemdir.
Örnek senaryo: Asansör bakımı için 60.000 TL fatura — hangi yol daha uygun?
Senaryo: 30 daireli blok, aidat artışı reddedildi. Asansör bakımı 60.000 TL. Seçenekler ve sonuçları:
| Seçenek | Uygulanabilirlik |
|---|---|
| Kasa/yedek akçe kullanımı | ✅ Derhal çözüm (yeterli bakiye varsa) |
| Banka kredisi | ✅ Hızlı ama faiz maliyeti ve genel kurul onayı/kurul kararı gerekebilir |
| İşleri parça parça yaptırma | Geçici çözüm, güvenlik riski yaratmamalı |
| Tek taraflı aidat artırımı | ❌ Hukuka aykırı |
Aidat tahsilat süreçlerinde dikkat edilecek belge ve muhasebe kuralları
Aidatların takip ve tahsilatında şeffaflık önemlidir. Vergi ve icra açısından sorun yaşanmaması için:
- Aidat makbuzları düzenli ve kalem bazlı olmalı; yanlış düzenlenmiş makbuzlar vergi/denetim riskini artırır.
- Gelir-gider defterleri, banka hesap ekstreleri ve kasa kayıtları eş zamanlı tutulmalı.
- İcra süreci başlatılmadan önce yazılı ihtar ve ödeme planı teklifleri yapılmalı; belgeler dosyada saklanmalı.
Teknolojiyle çözüm: Nakit yönetimi ve iletişim nasıl hızlandırılır?
Aidat artışı reddedildiğinde hızlı ve şeffaf iletişim yönetimin elini güçlendirir. Dijital araçlar ile:
- Gelir-gider raporlarını anlık paylaşabilirsiniz.
- Maliklere borç bildirimi, taksitlendirme teklifleri ve oylama çağrıları hızlıca iletilir.
- Online tahsilat ile gecikmeleri azaltabilirsiniz.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platform ile bina kaydını hızlı başlatıp (6 ay ücretsiz deneme) online aidat tahsilatı, otomatik gecikme faizi ve raporlama süreçlerinizi kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul aidat artışını reddettiyse yönetici acil bakım yapamaz mı?
Yönetici acil ve güvenlikle ilgili giderleri erteleyemez; bunlar ortak gider kapsamında yapılmalıdır. Ancak finansman için önce kasa, yedek akçe ve kredi seçenekleri değerlendirilir.
Yönetim banka kredisi alabilir mi, genel kurul onayı gerekir mi?
Genel olarak kredi alma yetkisi yönetim kurulu kararı ile mümkündür; fakat kredi yükümlülüklerinin paylaşımı ve geri ödeme kaynakları makul şekilde planlanmalı ve çoğu durumda genel kurul bilgilendirilmelidir.
Aidat artışı olmadan yönetim sabit aidatı yükselterek tahsilat yapabilir mi?
Hayır. Aidat tarifesini değiştirmek yalnızca yetkili organ (genel kurul) kararıyla mümkündür; aksi uygulama hukuka aykırıdır.
Aidat makbuzunda hata varsa ertesi gün düzeltilmeli mi?
Evet. Hatalı makbuzlar hem muhasebe hem de icra/vergisel sorun yaratır; düzeltme belgeleri düzenlenip kayıtlar güncellenmelidir.
Aidat artışı reddedildi, icra başlatabilir miyiz?
Mevcut aidat alacakları için yönetim alacak takibini sürdürebilir; icra öncesi yazılı ihtar ve taksit teklifleri yapılması tavsiye edilir. Somut adım ve başarı olasılığı durumuna göre bir avukatla görüşün.
