Genel kurul aidat tutarını ilan etmiş, yönetici bildirim yapıp sakinlere aidat bildirimlerini göndermiş; sonra tesadüfen bina bodrumundan bir kiracı çıkıp 1 aylık kira geliri elde edildi. Yönetici şimdi bu yeni geliri nasıl muhasebeleştirip önceden tahakkuk etmiş aidatlara mahsup edeceğini bilmiyor — hem hukuki hem finansal açıdan doğru adımlar nelerdir?
1. Öncelik: Gelirin niteliğini ve zamanını netleştirin
Önce elde edilen gelirin türünü kesinleştirin: bodrum/garaj/ortak depo kira geliri mi, tek seferlik gelir (hasar tazminatı, ceza) mi yoksa sürekli kira geliri mi? Bu ayrım muhasebe kaydı, vergilendirme ve mahsup usulünü etkiler.
2. Muhasebe kaydı ve tahakkukun zamanı
Gelir fiilen alındığı dönemde kasa veya banka kaydına alınır. Eğer aidat zaten tahakkuk edip bildirildiyse, alınan ek gelir doğrudan o dönemin gelir hesabına kaydedilir; ardından mahsup talebi varsa izleyen adımlar uygulanır.
- Gelen gelir için resmi belge (kira sözleşmesi/fatura/izin belgesi) düzenleyin.
- Kasa/banka tahsilatını tüzel deftere gelirin açıklamasıyla işleyin (ör. "Bodrum kira Mayıs 2026").
- Gelirin ait olduğu dönemi ve kullanım amacını genel kurul kayıtlarına hazırlayın.
3. Aidata mahsup edilebilir mi? Hukuki çerçeve
Ortaya çıkan ortak gelir doğrudan bağımsız bölüm maliklerinin aidat borcunu otomatik silmez; yönetimin tasarrufu genel kurul kararına ve yönetim planına bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı çerçevesinde ortak yer gelirlerinin kullanımı kararlaştırılır.
4. Uygulama seçenekleri ve adım adım prosedür
Aşağıdaki seçeneklerden uygun olanı seçin; hangi seçeneğin mümkün olduğu yönetim planı, önceki genel kurul kararları ve pratik ihtiyaca göre değişir.
- Genel Kurulda gelir kullanımı kararı almak: Gelirin yıllık bütçeye mi, bakım-onarım rezervine mi yoksa borç mahsubuna mı ayrılacağına genel kurul karar verir. Bu, en sağlam hukuki yöntemdir.
- Geçici yönetim kararı ile acil giderlere mahsup: Acil onarım gibi bekleyemeyecek bir harcama varsa, yönetim planı veya geçmiş yetki devri varsa yönetici geçici olarak kullanabilir; ancak sonraki genel kurula bilgi verilmelidir.
- Geliri ayrı gelir hesabında tutup dönem sonunda mahsup önerisi sunmak: Muhasebenin şeffaf olması için gelir ayrı bir hesapta izlenir ve dönem kapanışında genel kurula mahsup önerisi sunulur.
Örnek uygulama adımları
- Gelir belgesini (kira sözleşmesi/fatura) düzenleyin ve saklayın.
- Geliri kasa/banka hesabına kaydedin: "Ortak alan kira geliri" olarak açıklayın.
- Yönetim kuruluna/denetçiye yazılı bildirim yapın; genel kurula öneri hazırlayın.
- Genel kurul onayı alın (ör. gelir X TL’si aidat borçlarına mahsup edilsin ya da rezervde kullanılsın).
- Onay sonrası muhasebe kaydında ilgili aidat borçlarına mahsup işlemini uygulayın ve maliklere bildirim gönderin; makbuz/fatura düzenleyin.
5. Vergi, belge ve şeffaflık yükümlülükleri
Ortak yer kira gelirleri vergisel açıdan beyan edilebilir gelir niteliği taşıyabilir; yönetim şirketi veya kat malikleri gelir üzerinden vergi yükümlülüklerini değerlendirmelidir. Muhasebe kayıtlarının şeffaf, belgeli olması denetim ve ileride çıkabilecek itirazlar için önemlidir.
| Konun | Uygulama |
|---|---|
| Gelirin kaydı | ✅ Kira sözleşmesi + fatura/kasa kaydı |
| Mahsup için yetki | ✅ Tercihen genel kurul kararı |
6. Pratik örnek: Mayıs 2026’de tek defalık 10.000 TL bodrum kira geliri
Uygulanabilir adımlar:
- Kira sözleşmesi (1 aylık) düzenlenir, tahsilat banka hesabına kaydedilir.
- Gelir "Ortak alan gelirleri - Bodrum kira" hesabına yazılır.
- Yönetim kurulu ve denetçi bilgilendirilir; genel kurul gündemine "10.000 TL’nin aidata mahsup edilmesi veya bakım fonuna aktarılması" önerisi konur.
- Genel kurul onayı alındıktan sonra BYönetim gibi bir yönetim yazılımında gelir ve mahsup işlemi açık şekilde kaydedilir; maliklere mahsup bildirimleri gönderilir.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, tahsilat-kasa takibi ve mahsup kayıtlarını şeffaf şekilde yönetmek için BYönetim’in ücretsiz 6 ay deneme adımıyla hızlıca başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaya çıkan ortak alan kira geliri doğrudan aidat borcunu siler mi?
Hayır. Gelirin aidata mahsup edilmesi için genellikle genel kurul kararı gereklidir; yönetim planı veya önceki kararlar farklı hüküm koyuyorsa ona göre işlem yapılır.
Yönetici acil bir onarım olduğu için geliri kullanabilir mi?
Yönetici yönetim planı veya genel kurul tarafından açıkça yetkilendirilmişse kullanabilir; aksi halde sonraki genel kurula bilgi verilmesi ve onay alınması en doğru uygulamadır.
Geliri nasıl belgelemeliyim?
Kira sözleşmesi, fatura veya makbuz düzenleyin; banka/kasa tahsilat dekontu ile birlikte muhasebe kayıtlarını saklayın.
Gelir vergisi yükümlülüğü kimde olur?
Bu, geliri kimin beyan edeceğine göre değişir. Ortak yer gelirleri genellikle ortaklığın gelirleri olarak değerlendirilir; vergi uygulamaları için bir mali müşavir veya vergi danışmanına danışın.
Genel kurul geliri mahsup etmeyi reddederse ne olur?
Gelir yönetimin bütçesine veya genel kurulun belirlediği amaca göre kullanılmaya devam eder; mahsuba onay verilmediyse yönetici tek taraflı mahsup yapmamalıdır.
