Genel kuruldan çıkan aidat bildirimi gönderildikten sonra, binada aniden bir garaj veya bodrum kirası geliri oluştuğunu düşünün: bir daire sakini, bildirime göre aidatını yatırmış ama ay ortasında ortak depoyu kiraya verip gelir elde edilmiş. Bu durumda yönetici gelir nasıl mahsup eder, malikler bilgilendirilir mi ve işletme projesine aykırılık oluşur mu? Aşağıda uygulamada karşılaşılan adımları, hukuki sınırları ve muhasebe örneklerini somut şekilde anlatıyorum.
1. Temel hukukî çerçeve ve hangi gelirler ortak gelirdir
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ve yönetim planı, ortak gelirlerin yönetimini belirler. Ortak alanların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler genel kural olarak ortak gelir sayılır ve işletme hesabına kaydedilir; bu gelirlerin aidat hesabına mahsup edilmesi ise genel kurul kararına, yönetim planına ve yıllık bütçeye göre düzenlenir.
2. Öncelik: gelir kayıt altına alınmalı ve malikler bilgilendirilmeli
Gelir ortaya çıkar çıkmaz yönetici, geliri belgelemeli (kira sözleşmesi, makbuz/fatura, banka dekontu) ve gelir tutarını işletme hesabına kaydetmelidir. Bu kayıtlar olmadan mahsup yapmak hatalı olur. Malikleri yazılı olarak bilgilendirme ve gelir nedeninin raporlanması iyi uygulamadır.
3. Mahsup seçeneği var mıdır? Genel kurul ve yönetim planı nasıl etkiler
Ortak gelirin aidata mahsup edilmesi iki şekilde olabilir:
- Genel kurul kararıyla yıllık bütçeye gelir kalemi olarak yazılması ve aidat oranlarını düşürmek için kullanılması.
- Mevcut bütçede mahsup yapılarak belirli döneme (ör. ilan edilen ay/yıl) mahsup edilmesi—bu uygulama yönetim planı veya önceden alınmış genel kurul kararına bağlıdır.
Eğer yönetim planı veya geçmiş bir genel kurul kararı mahsup yetkisini yöneticiye vermiyorsa, mahsup için genel kurul onayı gerekir. Yönetici sadece muhasebe kaydı ile gelir olarak işletme hesabına alır; mahsup uygulamak için oy çokluğu/çoğunluk aranır.
4. Muhasebe ve örnek hesaplama
Basit örnek: 24 daireli bir site, aylık aidat kişi başı 500 TL olarak ilan edildi. Ay ortasında ortak depodan 6.000 TL kira geliri alındı. Bu geliri aynı aya mahsup etmek istenirse izlenecek adımlar:
- Gelir 6.000 TL olarak işletme hesabına kaydedilir (banka dekontu ve kira sözleşmesi eklenir).
- Genel kurul kararı ile bu 6.000 TL'nin aylık aidata nasıl dağıtılacağı kararlaştırılır: örn. arsa payına göre veya eşit paylaştırma.
- Karar doğrultusunda her daireye mahsup tutarı düşülür: eşit dağıtırsak 6.000 / 24 = 250 TL indirim/mahsup.
Not: Eğer genel kurul, geliri rezerv hesabına veya bakım-onarım fonuna ayırmaya karar verirse mahsup yapılmaz, gelir o amaca ayrılır.
| Seçenek | Uygulama |
|---|---|
| Genel kurul: Mahsup | ✅ Gelir doğrudan aidat düşüşüne gider |
| Genel kurul: Rezerv/Bütçe | ✅ Gelir bakım/onarım veya rezervde tutulur |
5. Sık rastlanan sorunlar ve çözüm önerileri
Aşağıdaki durumlar pratikte sık görülür:
- Bir malikin itirazı: Gelirin mahsup edilmesi diğer dönemleri etkiliyorsa itiraz edilebilir; itiraz çoğunlukla yönetim planı ve genel kurul kararına göre değerlendirilir.
- Bütçe dışı harcama beklentisi: Malikler geliri doğrudan harcama için görmek isteyebilir; yönetim kurulu veya genel kurul yetkisi önemlidir.
- Adil dağıtım: İşletme projesinde arsa payına göre dağıtım varsa, gelir de arsa payına göre paylaştırılmalıdır; aksi halde haksızlık doğar.
6. Uygulama adımları: yöneticinin kontrol listesi
- Geliri belgele (kira sözleşmesi, fatura, banka dekontu).
- İşletme hesabına muhasebe kaydını yap.
- Güncel genel kurul kararını ve yönetim planını kontrol et: mahsup yetkisi var mı?
- Mali etki ve dağıtım seçeneklerini içeren yazılı öneriyi hazırlayıp malikleri toplantıya çağır veya yazılı onay alın.
- Genel kurul kararı alındıktan sonra mahsup kayıtlarını uygulayıp makbuzlara yansıt.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat bildirimi, gelir kaydı ve mahsup hesaplarını tek bir platformda yürütmek işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim gibi bir çözüme hızlı başlamak için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresinden kayıt alabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak alan kirası geliri yönetici tarafından otomatik olarak aidata mahsup edilebilir mi?
Net cevap. Genel kurul veya yönetim planı açıkça yetki vermedikçe yönetici tek taraflı mahsup yapamaz; gelir önce işletme hesabına kaydedilir, mahsup için karar gerekir.
Geliri arsa payına göre mi yoksa eşit mi dağıtmalıyım?
Net cevap. İşletme projesi veya yönetim planı arsa payı dağılımını öngörüyorsa o esas uygulanır; aksi hâlde genel kurul hangi yöntemi seçerse o uygulanır.
Gelir acil bakım için hemen harcanabilir mi?
Net cevap. Acil bir durum (ör. su borusu patlaması) varsa yönetici olağan harcama yetkisine dayanarak harcayabilir; ancak genel kural olarak gelirin kullanım amacı genel kurul kararıyla belirlenir.
Gelirin bir kısmı aidat indirimi, bir kısmı rezerve ayrılabilir mi?
Net cevap. Evet; genel kurul gelir dağılımını bölerek farklı hesaplara ayırma yetkisine sahiptir ve böyle karar alabilir.
Gelir banka hesabına geçmeden önce yapılan mahsup yasal mı?
Net cevap. Hayır; nakdin fiilen işletme hesabına geçtiği belgelenmeden mahsup yapmamak en güvenli yoldur. Yönetici önce belgelemeli ve kayda almalıdır.
