Hafta sonu apartman toplantısında koltuklar yer değiştirmiş, bazı malikler 'sayısal çoğunluk' bazıları 'arsa payı çoğunluğu' diye tartışıyor; yönetici ise karar tutanağını nasıl yazacağını, hangi oy hesabını uygulayacağını bilemiyor. Böyle bir durumda hem geçerli olan hukuki ölçütü hem pratik uygulama adımlarını bilmek yönetici ve malikler için hayati önem taşır.
Arsa payı ve sayı kavramları: temel farklar
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uygulamasında iki farklı çoğunluk ölçütü sık kullanılır: "sayı" (hangi bağımsız bölüm sayısı oy verdiği) ve "arsa payı" (oyların arsa paylarına göre ağırlıklandırılması). Yönetim planı ve kanun hükümleri hangi konularda hangi ölçütün gerektiğini belirler.
Hangi karar için hangi çoğunluk gerekir?
Kararın niteliği belirleyicidir. Örnek olarak yaygın uygulamalar:
- Yönetici seçimi ve azli: Çoğunluk genelde sayı esasına göre belirlenir (çoklu bağımsız bölüm ölçeği).
- Aidatın artırılması, genel onarım ve ortak yerlerin kullanımı: Arsa payına göre çoğunluk aranır; özellikle masraf ve sorumluluk doğuran kararlar için.
- İşyerlerine ilişkin ayrı düzenleme veya istisnai harcamalar: Yönetim planı ve söz konusu kararın içeriğine göre arsa payı veya nitelikli çoğunluk gerekebilir.
Somut hüküm gösterirken kanunun özel madde numarası atamayacağımız durumlarda, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı içeriği belirleyicidir. Yönetim planı farklı çoğunluk öngörebilir; plan yoksa genel kanun hükmü uygulanır.
Arsa payı ile sayı çatışması: hangi karar geçerli sayılır?
Eğer genel kurul tutanağı veya hazirun listesi üzerinde arsa payına göre çoğunlukla sayı esasına göre çoğunluk farklı sonuç veriyorsa, uygulanacak kriter kararın türüne göre belirlenir. Yani öncelikle kararın hukuki niteliği tespit edilmeli; mali yükümlülük veya ortak alan değişikliği gibi kararlar arsa payına göre; kişisel/nicel atamalarda sayı esasına göre değerlendirilmelidir.
Uygulama adımları: yönetici ne yapmalı?
Çatışma çıktığında izlenecek pratik adımlar:
- Kararın metnini ve hangi konuda oy kullanıldığını netleştirin.
- Hazirun listesini ve imzaları kontrol ederek hem sayı hem arsa payı dağılımını hesaplayın.
- Yönetim planını inceleyin—plan özel bir çoğunluk öngörmüş mü?
- Karar niteliğine göre arsa payı mı yoksa sayı mı uygulanacağını belirleyin; belirsizlik varsa kararı uygulamadan erteleyin.
- Kararın uygulanması aşamasında uygulama usulünü, gerektiğinde bilirkişi veya avukata danışarak yazılı hale getirin.
| Durum | Hangi Çoğunluk |
|---|---|
| Yönetici seçimi | ✅ Genelde sayı |
| Genel onarım / büyük masraf | ✅ Arsa payı |
Delil düzeni: tutanak, hazirun ve karar defteri
İtiraz ve olası dava risklerinde kanıt çok önemlidir. Hazirun listesinde sayılar, arsa payları ve imzalar doğru yazılmalı; karar defteri tutanağı kararın hangi kritere göre alındığını açıkça göstermelidir. Noter tasdiki veya ileride ispat gerekirse defter kayıtları dava süreçlerinde delil olur.
Pratik örnek: Aidat artırımı kararı ve çatışma
Örnek: 30 bağımsız bölümlü binada sayı çoğunluğu (%51) ile arsa payı çoğunluğu farklı sonuç veriyor. Aidat artırımı gibi mali bir kararda arsa payı esas alınmalıdır; yönetici sayı çoğunluğuna göre uygulama yaparsa, karara itiraz ve iptal davalarıyla karşılaşabilir.
Bu tür hesaplamalar, hazirun listesinin ve arsa payı dağılımının doğru kaydedilmesiyle kolaylaşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar hazirun, oy sayımı ve arsa payı hesaplarını düzenlemek, karar defterini dijital hazırlamak ve kayıt altına almak için yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı ile sayı farklı sonuç veriyorsa hangi karar iptal edilir?
Net cevap: Kararın niteliğine göre yanlış çoğunlukla alınan karar iptal edilebilir; mali nitelikteki kararlar için arsa payı, yönetsel/kişisel atamalarda sayı esas alınır. Somut durum farklılık gösterir, gerektiğinde hukuki görüş alın.
Yönetim planında açık hüküm yoksa ne uygulanır?
Net cevap: Yönetim planında hüküm yoksa genel uygulama ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile kararın niteliğine göre arsa payı veya sayı esasına göre sonuç belirlenir; belirsizlikte kararın ertelenmesi uygundur.
Hazirun listesi eksikse kararın akıbeti ne olur?
Net cevap: Eksik veya yanlış düzenlenen hazirun listesi kararın geçerliliğini etkileyebilir; özellikle arsa payı hesaplarında hata varsa karar iptaline yol açabilir.
Karar defterinde hangi bilgiler mutlaka yer almalı?
Net cevap: Toplantı tarihi, yeri, hazirun listesi bilgisi veya kararın hangi oy esasına göre alındığı (sayı/arsa payı), oy dağılımı ve karar metni açıkça yazılmalıdır. Usulüne uygun kayıt itirazları azaltır.
Yönetici yanlış çoğunlukla kararı uyguladıysa ne yapmalı?
Net cevap: Hemen durumu tespit edip toplantı tutanağını ve karar uygulamasını askıya alması, ilgili tarafları bilgilendirmesi ve hukuki görüş/tartışmalı konularda yeni bir genel kurulla netleştirme önermesi gerekir. Somut hukuki tavsiye için avukata başvurulmalıdır.
