Sabah kapıcı dairesinden gelen kısa dönem kiracıların giriş-çıkışına uyanan yönetici, apartman sakinlerinin şikâyetleri ve yönetim planındaki boşluk arasında kaldı: Peki kapıcı dairesini günlük/haftalık (Airbnb tarzı) kiraya vermek mümkün mü, gelir ortak mı sayılır, hangi kararlar gerekir? Bu rehberde somut adımlarla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulama pratikleri temelinde açıklıyorum.
KMK 45 ne diyor? Kapıcı dairesinin hukuki statüsü
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi doğrudan "kapıcı dairesi" ibaresiyle düzenleme içermez; ancak kanun ortak yerlerin, bağımsız bölümlerin ve malikler arasındaki paylaşım kurallarını belirler. Kapıcı dairesi çoğunlukla binanın ortak yerlerinden ayrı, bağımsız bölüm olarak ayrılmışsa veya yönetim planında özel hüküm konulmuşsa farklı sonuçlar doğar. Burada iki olası durum öne çıkar:
- Kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak tapuya kayıtlıysa: Diğer bağımsız bölümler gibi değerlendirilir; malik veya yönetim planı hükümlerine göre işletilir.
- Kapıcı dairesi ortak alan veya yönetim tarafından tahsis edilmiş yer niteliğindese: Yönetim planı ve genel kurul kararları belirleyicidir.
Kısa süreli kiralama (Airbnb tarzı) için hangi izinler gerekir?
Kısa süreli kiralama konusu yalnızca kiracının seçimi değil; apartmanın kullanım amacını, huzurunu ve güvenliğini etkiler. İzin gereksinimleri şunlardır:
- Yönetim planında açık yasağı yoksa bile genel kurulda karar alınması en sağlam yoldur.
- Kapıcı dairesi bağımsız bölümse malik(ler)in satış/kiralama hakkı daha geniştir; ancak ortak yaşamı etkileyen kısa dönemli kiralama için diğer maliklerin huzur ve güvenliğini gözetmek gerekir.
- Yönetici, acil durumlar ve kuralları belirlemek için geçici tedbirler (giriş-çıkış saatleri, kayıt, temizlik/kamu güvenliği koşulları) önerebilir; fakat bu tedbirlerin bağlayıcı olması için genel kurul kararı veya yönetim planı değişikliği gerekir.
Gelir mi yoksa ortak gider mi? Muhasebe ve KMK uygulaması
Kapıcı dairesinden elde edilen kira gelirinin muhasebeleştirilmesi uygulamaya göre farklılık gösterir. Önemli ilkeler:
- Gelir olarak yazılması: Eğer kapıcı dairesi ortak mülkiyet içerisinde "ortak demirbaş" ya da yönetim varlığı olarak kabul edilmiş ve kira geliri daha önce genel kurul tarafından işletme giderlerini azaltmak amacıyla gelir kaydedilmişse, elde edilen kira "ortak gelir" olarak kasaya girer.
- Malik inisiyatifiyle kiralama: Eğer kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı ve malik tek başına kira geliri alıyorsa, bu gelir doğrudan malikin geliri olabilir (aynı binada diğer malikleri bağlamaz) — ancak tapu ve yönetim planı kontrolü gereklidir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kapıcı dairesi ortak mülkiyette, genel kurul tarafından gelir yazılmış | ✅ Ortak gelir olarak işletme hesabına kaydedilir |
| Kapıcı dairesi bağımsız bölüm, malik münferit kira alıyor | ✅ Malik geliri; ortak hesapla karıştırılmamalı |
Yönetim planı değişikliği ve genel kurul süreci (uygulama adımları)
Kapıcı dairesinin kısa süreli kiralanmasını düzenlemek veya yasaklamak için yönetim planında açık hüküm isteniyorsa izlenecek temel yol şöyledir:
- Mevcut yönetim planı ve tapu kaydının incelenmesi: Kapıcı dairesinin statüsü burada belirlenir.
- Genel kurulda teklif hazırlanması: Yönetim, önerge metnini hazırlayıp gerekçeleriyle birlikte genel kurula sunmalı.
- Gerekli çoğunlukla karar alınması: Yönetim planı değişiklikleri için genelde nitelikli çoğunluk gerekebilir; somut çoğunluk koşulu yönetim planına göre değişir.
- Kararın deftere geçirilmesi ve tebliği: Karar defteri ve ilanlarla uygulama başlatılır.
Pratik çözüm önerileri: Komşuluk huzurunu korurken gelir yönetimi
Kısa süreli kiralamaya izin verilecekse uygulamada ortaya çıkabilecek sorunları azaltmak için uygulanabilecek pratik önlemler:
- Kayıt zorunluluğu: Kiraya verilen her giriş için yöneticiye önceden bildirim, kimlik/fatura kaydı.
- Temizlik ve zarar depozitosu: Genel kurul kararıyla zorunlu depozito veya temizlik ücreti belirlenebilir.
- Ziyaretçi/gürültü saatleri ve asansör kullanım kuralları: Kuralların yazılı ve duyurulmuş olması ihtilafları azaltır.
- Sorumluluk sigortası: Ev sahibi veya kiracıdan kısa dönemli konaklamalar için sorumluluk sigortası talep edilmesi tartışmaya açık fakat faydalı bir önlemdir.
Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, bildirim, kira takibi ve duyuru süreçlerini yönetmeye yardımcı araçlar fayda sağlar. Örneğin BYönetim üzerinden aidat/gelir takibi, duyuru ve karar defteri süreçlerini dijitalleştirmek ve kayıt altında tutmak mümkündür: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi yönetim planında özel bir hüküm yoksa malik kısa süreli kiralayabilir mi?
Genelde kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölümse malik kiralayabilir; ancak bina düzenini etkileyen kısa dönem kiralamalara ilişkin itirazlar ve kamu düzeni çerçevesinde genel kurul kararları bağlayıcı olabilir.
Kapıcı dairesinden elde edilen kira otomatik olarak ortak gelir midir?
Hayır. Bu, kapıcı dairesinin tapu/mülkiyet statüsüne ve geçmiş genel kurul kararlarına bağlıdır; ortak gelir sayılması için genel kurulca gelir kaydı veya yönetim planı hükmü gerekir.
Yönetici, kısa dönem kiralamayı tebliğ edip yasaklayabilir mi?
Tek taraflı yasaklama yetkisi yoktur. Böyle bir düzenleme için genel kurul veya yönetim planı değişikliği gerekir; aksi halde hukuki itiraz riski vardır.
Genel kurul kararı alınmadan uygulama yapılırsa ne olur?
Alınan uygulamalar, ilgili malikler tarafından iptal davasına konu olabilir; yöneticinin sorumluluğu doğabilir. Bu nedenle uygulama öncesi hukuki değerlendirme ve gerekirse avukat görüşü önerilir.
Kapıcı dairesini kısa dönem kiraya veren maliklerden teminat istenebilir mi?
Genel kurul kararıyla bina düzenine zarar verme riskini azaltmak amacıyla depozito, temizlik ücreti veya kimlik bildirim zorunluluğu gibi koşullar getirilebilir; bunlar karar ile bağlayıcı hale getirilebilir.
