Sabah kapıcı zilini çaldığınızda posta kutusunda iki farklı aidat bildirimi bulduğunuzu hayal edin: birinde işyeri için yüksek bir oran, diğerinde konutlar için normal aidat. Kiracıyla tartışma, malikle itiraz ve tahsilatta kaos başlayabilir. Bu rehberde karma (konut+işyeri) binalarda işyerlerinin aidat yükümlülüğünün nasıl belirleneceğini ve pratik uygulama adımlarını 2026 perspektifiyle açıklıyorum.
Mevzuat Temeli: Hangi kurallar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu temel çerçeveyi çizer; aidatın belirlenmesi ve paylaştırılmasında işletme projesi, kat mülkiyeti ilke kararları ve genel kurul kararları belirleyicidir. KMK’nın doğrudan maddesine atıf yaparken, kanun metninin tüm ayrıntılarını uygulama için incelemek gerekir. Ayrıca tahsilat aşamasında ve borç yönetiminde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri ile ilave sözleşme esasları önem kazanabilir.
İşletme projesi ilk belirleyicidir
Binanın tescilinde sunulan işletme projesi (veya kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis belgesi) bağımsız bölümlerin aidat dağılımında başlangıç noktasıdır. İşletme projesinde işyerleri için farklı bir oran öngörülmüşse genel kurulun bunu değiştirmesi gerekir.
Arsa payı vs kullanım temelli hesaplama: Hangisi uygundur?
Genelde aidat dağılımında iki yaklaşım görülür:
- Arsa payı temelli: Tapudaki arsa payına göre otomatik dağılım. Basit ve hukukî dayanağı güçlü.
- Kullanım temelli: Isınma, su, asansör kullanımı, müşteri trafiği gibi nesnel kriterlere göre farklı oranlandırma. İşyerleri için daha adil görülebilir fakat uygulanması ve denetlenmesi daha zordur.
Hangisinin seçileceği işletme projesi hükmüne ve genel kurul kararına bağlıdır. Karar değişikliği açık çoğunluk gerektirebilir; kat mülkiyeti hukuku çerçevesinde sürecin usulüne uygun yapılması önemlidir.
Genel kurulda alınacak kararlar ve usulü
İşyerinin aidat oranını artırmak veya ayrı bir tarife koymak istiyorsanız genel kurulda karara bağlamanız gerekir. Yönetim planında veya işletme projesinde farklı oran yoksa; kat maliklerinin çoğunluğu ve/veya yönetim planı hükümlerine göre karar alınmalıdır.
- Mevcut işletme projesi ve tapu kayıtlarını inceleyin.
- Genel kurula teklif sunun: gerekçe, hesaplama tablosu ve geçiş planı ile.
- Karar alındıysa karar defterine ve tutanağa işleyin; bildirimleri yapın.
Pratik hesaplama örnekleri
Aşağıda iki basit yaklaşım gösterilmiştir. Gerçek hesaplamalarda işletme giderleri, ortak tüketimler ve demirbaş payları ayrı hesaplanmalıdır.
| Yöntem | Avantaj / Uygunluk |
|---|---|
| Arsa payı temelli | ✅ Basit, kayıtlı belgelere dayanır |
| Kullanım temelli (ör. müşteri trafiği+çöp+su) | ✅ Daha adil ama veri/ölçüm gerektirir |
Örnek: Toplam aylık ortak gider 20.000 TL. İşyerinin arsa payı toplamın %10’u ise işyeri aidatı = 2.000 TL. Eğer kullanım temelli hesapla işyeri yükü %20 olarak kabul edilirse işyeri aidatı = 4.000 TL; fark genel kurula göre diğer paylara yansıtılır.
Aidatın tahsilatı, kiracı-malik sorunu ve belgeleme
KMK kapsamında aidat yükümlülüğü malike aittir; ancak kiracı sözleşme ile aidat sorumluluğunu üstlenmişse kiracıdan tahsil mümkündür. Uyuşmazlıklarda kiracı-malik arasındaki sözleşmeler, depozito ve tahsilat kayıtları belirleyici olur. Tahsilat ve bildirim sürecinin şeffaf tutulması, makbuz ve e-mazbuz belgelenmesi önemlidir.
Bu süreci dijitalleştirip şeffaf makbuz, gecikme takibi ve online tahsilatla kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi çözümler süreçte büyük kolaylık sağlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Uygulamada sık yapılan hatalar ve nasıl önlenir
- İşletme projesini gözetmeden oran değişikliği yapmak — çözüm: önce dosya incelemesi.
- Genel kurul kararını usulüne uygun tutanağa almamak — çözüm: çağrı ve toplantı kurallarına dikkat.
- Kamuoyuna/ikamet sahiplerine yetersiz bildirim — çözüm: yazılı ve elektronik bildirim kayıtları tutun.
Sıkça Sorulan Sorular
İşyeri aidatı malike mi yoksa kiracıya mı aittir?
KMK kapsamında aidat yükümlülüğü temel olarak malike aittir; kiracı sözleşmeyle bu yükümlülüğü üstlenmişse kiracıdan tahsil edilebilir.
İşyeri için farklı aidat oranı koymak için ne gerekiyor?
Önce işletme projesine bakılmalı; farklı oran öngörülmemişse genel kurul kararı ile değişiklik yapılmalıdır. Usule uygun çağrı ve karar çoğunluklarına dikkat edilmelidir.
Arsa payı ile kullanım temelli hesaplama arasındaki fark nedir?
Arsa payı tapudaki kayda dayanır ve uygulaması kolaydır. Kullanım temelli hesaplama daha adil olabilir ancak ölçüm, veri ve karar gerektirir.
İşyeri aidatı artışı eski dönemlere geri yürütülür mü?
Genel kurul kararı geriye dönük uygulanamaz; ancak karar alındıktan sonra yeni oranla sonraki dönemlerde uygulanır. Geçmiş dönem tahsilatı için ayrı hukuki değerlendirme gerekir.
İşyeri aidatına itiraz eden malik ne yapmalı?
Öncelikle yönetimden hesap detaylarını, işletme projesini ve genel kurul kararlarını talep etmelidir. Somut durumlara göre sonuç değişeceğinden gerektiğinde uzman hukukçuya danışılması uygundur.
