Akşamüstü toplantısında yönetici, bloktaki eski jeneratörün uzun süredir kullanılmadığını ve bir komşunun bunu depolama olarak kiralamak istediğini söylüyor. Bazı maliklerin “Yönetim planında ortak demirbaş yazıyor, ben kira alırsınız” diye umutlanmasıyla ortam gerginleşiyor. Peki gerçek hukuki durum nedir: yönetim planında "ortak demirbaş" olarak kaydedilmiş eşya için yönetici Genel Kurul kararı olmadan kullanım ücreti veya kira talep edebilir mi?
Özet cevap: Yetki Genel Kurulda, yöneticinin rolü uygulamayı yürütmektir
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat malikleri ortak yerlerin kullanımı ve ortak giderlerin yönetimi esas olarak Genel Kurulun yetkisindedir. Yönetim planında "ortak demirbaş" olarak gösterilen eşya veya mekânların gelir getirecek şekilde kiraya verilmesi veya kullanım ücreti alınması temel olarak maliklerce karara bağlanması gereken bir konudur. Yönetici, Genel Kurulun açık yetkisi veya yönetim planının açık hükmü yoksa tek başına kira sözleşmesi yapma yetkisine sahip değildir.
Hukuki dayanak ve pratik sonuçlar
Kanun metni doğrudan "ortak demirbaş" ibaresine özel ayrıntı vermez; ancak KMK kapsamındaki yetki ve yönetim esasları ile Yönetim Planı uygulamaları birlikte değerlendirilir. Genel kurula ilişkin hükümler ve yönetici yetkileri çerçevesinde karar alınmalıdır.
Ne zaman Genel Kurul kararı gerekir?
Aşağıdaki durumlarda Genel Kurul kararı alınması gerekir:
- Ortak yer veya ortak demirbaşın gelir getirme amaçlı kullanıma verilmesi (kiraya verme, işletme izni vb.).
- Yönetim planında özel bir düzenleme yokken ortak kullanım şeklini değiştirecek ya da kullanım hakkı sağlayacak işlemler.
- Bina ortak mülkünde kalıcı değişiklik veya kullanım amacında dönüşüm öngören işlemler.
Genel Kurul kararında kullanım bedeli, süresi, kiminle yapılacağı ve gelirlerin nasıl kayda alınacağı açıkça belirtilmelidir.
Yönetici hangi durumlarda işlem yapabilir?
Yönetici, görev ve yetkileri çerçevesinde şunları yapabilir:
- Genel Kurulun verdiği yetkiye dayanarak kira sözleşmesi imzalamak ve tahsilatı yürütmek.
- Geçici, acil bakım ve muhafaza işlerini gerçekleştirmek (masrafın hesaplanması ve raporlanması gerekir).
- Genel Kurul kararı veya yönetim planında öngörülen usule göre hazırlık yapmak: teklif toplamak, ekspertiz yaptırmak, kira bedeli tespiti için piyasa araştırması yapmak.
Uygulama adımları: Yönetim planında ortak demirbaş varsa nasıl ilerlenir?
- Mevcut yönetim planını ve önceki Genel Kurul kararlarını kontrol edin: demirbaşın kayıtlı olduğu hüküm var mı?
- Piyasa değeri/benzer kira araştırması yapın ve teklifleri yazılı hale getirin.
- Genel Kurul gündemine "ortak demirbaşın kiraya verilmesi veya kullanım bedeli alınması" maddesini ekleyin ve çağrı kurallarına uygun davet yapın.
- Genel Kurulda şekil ve çoğunluk kurallarına göre karar alın; kararda bedel, süre, sözleşme imza yetkisi ve gelirlerin hesabı açıkça belirtin.
- Karar defterine kayıt ve kararın icrası; kira sözleşmesini Genel Kurulun verdiği yetkiye göre yönetici imzalar veya yetki devri uygulanır.
Örnek tablo: "Ortak demirbaş" mı yoksa gelir kaynağı mı?
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Yönetim planında sadece "ortak demirbaş" yazıyor, Genel Kurul kararı yok | ✅ Genel Kurul kararı gerekir; yönetici tek başına kira alamaz. |
| Genel Kurul, demirbaşı kiraya verme yetkisini yöneticiye verdi | ✅ Yönetici kira sözleşmesi yapabilir ve tahsilat yürütebilir. |
Pratik örnek: Bodrumdaki eski jeneratörün kiralanması
Genel Kurul kararı yoksa yönetici tek taraflı kira sözleşmesi yapmamalı. Yapılması gereken, hazırlık raporunu (piyasa araştırması, tahmini bedel) Genel Kurula sunmak ve karar alınmasını sağlamaktır. Karar alındıktan sonra gelir yönetimi ve tahsilat kayıtları şeffaf şekilde tutulmalıdır.
Bu süreci dijitalleştirmek, teklif toplama, karar çağrısı, sözleşme ve tahsilat takibini kolaylaştırır; dilerseniz yönetim süreçlerini çevrimiçi yürütmek için BYönetim'in özellikleri yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/.
Yönetici ve Genel Kurul sorumluluğu: muhasebe ve şeffaflık
Ortak demirbaştan elde edilen gelirler işletme hesabına kaydedilmeli, gelir-gider tablolarında gösterilmeli ve düzenli raporlanmalıdır. Bu uygulama kat maliklerinin denetimine açık olmalıdır. Aksi hâlde hesap sorulabilir ve karar iptali talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında "ortak demirbaş" ibaresi varsa bunu otomatik olarak kiraya verebilir miyiz?
Hayır. Yönetim planına kayıt tek başına kiraya verme yetkisi vermez; gelir getirecek kullanımlar için Genel Kurul kararı gereklidir.
Genel Kurul yoksa acil durumlarda yönetici kira sözleşmesi yapabilir mi?
Acil bakım veya muhafaza için kısa süreli işlemler yapılabilir; ancak kalıcı gelir amaçlı kiralama için sonradan Genel Kurul onayı alınmalıdır.
Genel Kurul kira bedelini belirlemezse yönetici nasıl hareket etmeli?
Yönetici piyasa araştırması ile teklif hazırlayıp Genel Kurula sunmalı; yetki verilirse uygulamaya geçebilir. Tek başına bedel belirleyip uygulamamalıdır.
Ortak demirbaştan elde edilen gelir aidata mahsup edilebilir mi?
Gelirler işletme hesabına girmelidir; Genel Kurul kararı ile gelirlerin nasıl kullanılacağı (aidat indirimi, yedek akçe vs.) belirlenir.
Genel Kurul kararına rağmen yönetici gelirleri gizlerse ne olur?
Bu durumda malikler hesap sorabilir, denetim isteyebilir ve yasal yollarla kararı uygulatabilirler; somut öneri için bir avukat veya uzmanla görüşün.
