Akşamüstü genel kurul salonunda tartışma alevleniyor: bazı malikler “yönetici ücreti arsa payına göre belirlensin” derken diğerleri “eşit sayı esas alınsın” diyor. Karar alınamıyor, tutanaklar karışıyor; yönetici maaşı aylardır net değil. Bu rehber, arsa payı ile sayı çatışmasının nasıl çözüleceğini, hangi çoğunlukların gerektiğini ve uygulamada yapılması gerekenleri somut adımlarla anlatır.
Konunun hukuki çerçevesi — hangi kurallar devreye girer?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planı, genel kurul kararlarında hangi oylama sisteminin (arsa payı mı sayı mı) kullanılacağını belirler. KMK uyarınca ortak mülkiyet ve karar alma usulleri genel hatlarıyla düzenlenmiştir; ancak uygulamada yönetim planındaki hükümler ve alınacak kararın niteliği belirleyicidir.
Arsa payı ile sayı arasındaki fark ne anlama gelir?
Arsa payı esaslı oylama: Her bağımsız bölümün yönetim planında belirlenen arsa payı oranı oy ağırlığını belirler. Bu yaklaşım genellikle ortak giderlerin paylaşımı, büyük onarımlar veya mali kararlar için tercih edilir.
Sayı esaslı oylama: Her bağımsız bölüm eşit bir oy hakkına sahiptir; bağımsız bölüm sayısı çoğunluğu aranır. Genelde yönetici seçimi, gündelik idari kararlar veya hissedar eşitliği gerektiren konularda kullanılır.
Yönetici maaşı: Kararın niteliği nasıl değerlendirilir?
Yönetici maaşı hem mali bir yükümlülük hem de idari bir atama niteliğindedir. Yargıtay içtihatlarında ve uygulamada yönetici seçimi genelde sayı esaslı, maaşın tespiti ise mali bir konu olarak arsa payına göre değerlendirilme eğilimindedir. Ancak bu kural mutlak değildir; yönetim planı ve önceki uygulamalar önemlidir.
- Yönetici seçimi: Genelde bağımsız bölüm sayısına göre (sayı çoğunluğu).
- Maaş belirleme veya aidat paylaştırma gibi mali konular: Arsa payı çoğunluğu tercih edilir.
Genel kurulda pratik adımlar — hangi oylama nasıl yapılır?
Genel kurul yönetimi sırasında adım adım izlenecek yol şudur:
- Yönetim planını ve önceki karar kayıtlarını kontrol edin: Yönetim planında açık hüküm varsa onun uygulanması zorunludur.
- Gündemi oylamadan önce kat maliklerine hangi yöntemle oy kullanılacağı yazılı olarak bildirilmelidir.
- Oylamada hem sayı hem arsa payı açılışını tutanağa geçirin; sonuçların her iki yönteme göre ne olduğunu kaydedin.
- Karar defterine hangi yöntemle karar alındığı, çoğunluğun hangi esasla sağlandığı açıkça yazılmalıdır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Yönetim planında açık hüküm var | ✅ Hüküm uygulanır |
| Hüküm yok, konu mali (maaş) | ✅ Arsa payı çoğunluğu tercih edilir |
| Hüküm yok, konu idari (seçim) | ✅ Sayı çoğunluğu tercih edilir |
Karar defterine nasıl yazılmalı? Noter onayı gerekiyor mu?
Karar defterine yazımda şeffaflık ve ayrıntı önemlidir. Karar metninde hangi oylama esasının kullanıldığı, kaç malik bulunduğu, arsa payı toplamı ve alınan oy sayıları açıkça belirtilmelidir. KMK uyarınca karar defteri tutulması zorunludur; noter tasdiki genel kurul kararları için olağan değildir fakat bazı durumlarda (itiraz sürecinde ispat için) noter onaylı belgeler fayda sağlar.
Uygulamalı örnek: 20 daireli binada maaş belirleme
20 bağımsız bölümlü binada yönetim planında maaş için özel hüküm yok. Gündem yönetici maaşı. Uygulama adımları:
- Hazirun listesi düzenlenir; hem maliklerin sayı bilgisi hem arsa payları hazır bulundurulur.
- Oylama yapılır; sonuç her iki şekilde (sayı ve arsa payı) sayılır ve deftere yazılır.
- Eğer her iki yönteme göre karar çoğunluğu sağlanmışsa karar kesinleşir. Sadece birinde çoğunluk varsa, alınan karara itiraz riski vardır ve yönetim planı hükümleri değerlendirilmelidir.
Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi, arsa payı dökümü ve karar defteri kayıtlarını düzenlemeyi kolaylaştıran araçlar vardır; hızlı kayıt ve denetim için örneğin BYönetim'in kayıt adımlarını deneyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında hiç hüküm yoksa hangi yöntem bağlayıcıdır?
Kararın niteliğine göre değerlendirme yapılır: mali konular için genelde arsa payı, idari seçimler için sayı esas alınır; kesin sonuç için her iki yöntemin de kaydedilmesi önerilir.
Yönetici maaşı kararı sayı çoğunluğuyla alındı ama arsa payı çoğunluğu reddetti — karar geçerli mi?
Bu durumda karar iptal riski taşır. Yönetim planı ve kararın niteliğine göre mahkeme gözünde farklı değerlendirmeler olabilir; özel durumlar için uzman hukuki görüş alınmalıdır.
Karar defterine sadece 'oylandı, kabul edildi' yazıldı — bu geçerli mi?
Resmi olarak karar defterinde kaç kişi bulunduğu, oylama sonucu (sayı ve arsa payı değerleriyle) yazılmalıdır; kısa kayıt itiraz ve ispat sorunları yaratır.
Noter tasdiki gerekli midir?
Genelde karar defterinin her genel kurul için noter tasdiki zorunlu değildir; ancak ihtilaf halinde noter onaylı belgeler delil değeri taşır. Yönetim planı veya özel düzenleme gerektirdiğinde farklılık olabilir.
Arsa payları listesi hatalıysa oylama nasıl etkilenir?
Hazirun listesindeki arsa payı hataları oy hesabını etkiler. Hatalar tespit edilirse düzeltme yapılmalı, gerekiyorsa yeni toplantı veya tutanakla itiraz hakları belirtilmelidir; somut durumlara göre hukuki danışmanlık alınmalıdır.
