Gece yarısı apartmanda kapı zilini çalan yönetici, dairedeki kiracının uzun süredir aidat ödemediğini ve malikle iletişim kurulamadığını duyuyor. Binada paranız kısıtlı; ortak aydınlatma arızası ve temizlik giderleri ödenmiyor. Bu durumda yönetici ne yapar, hangi belgelerle icra başlatılır ve kiracı ne zaman tahliye edilir?
Aidat Borcunun Tarafı: Kiracı mı, malik mi? Temel ayrım
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (Kat Mülkiyeti Kanunu) doğrudan kiracı-malik ilişkisinden ziyade maliklerin ortak gider sorumluluğu öne çıkar. Ancak pratikte aidat borcunu kimin ödeyeceği sözleşmeye bağlıdır. Kira sözleşmesinde "aidat kiracı tarafından ödenecek" ifadesi varsa kiracı borçlu konumuna düşer; aksi hâlde malik sorumlu kabul edilir.
1) Yönetimin icra öncesi hazırlaması gereken belgeler
İcra takibi başlatılmadan önce toplanması gereken belgeler işin başarı şansını ve icra dosyasının hızını etkiler:
- Daire malikinin kimlik ve iletişim bilgileri (kimlik fotokopisi veya noter onaylı beyan)
- Kira sözleşmesi (varsa) ve ekleri: aidatın kiracı sorumluluğunu gösteren hüküm
- Aidat alacaklarının dönemi, tahakkuk listesi ve aidat makbuzları
- Genel Kurul kararları (aidat miktarı, gecikme faizi oranı gibi kararlar)
- Yönetici tarafından yapılmış yazılı ihtar/ihbar kayıtları (SMS, e-posta, elden tebligat kayıtları)
2) Aidat alacağının icra takibine dönüştürülmesi: hangi yol tercih edilir?
Genelde yönetimler alacak için iki yöntem kullanır: ödeme emri (icra takibi) veya doğrudan dava. Aidatın belirliliği ve delil durumuna göre ödeme emri (İcra ve İflas Kanunu kapsamında) tercih edilir; hızlı ve ilave masraf açısından ekonomiktir.
3) Kiracının ödemesi hâlinde malik-muhabere: hangi tutarlar talep edilir?
İcra takibinde yönetim, aslında yönetimce tahakkuk ettirilmiş aidat alacağını talep eder. Eğer kira sözleşmesinde kiracı sorumluluk altındaysa, takip doğrudan kiracı aleyhine açılabilir. Mahsup edilecek kalemler şunlardır:
- Ana alacak (aidat ve yıllara göre ayrılmış tutarlar)
- Genel Kurulca belirlenmiş gecikme faizi (uygun şekilde karar veya sözleşmede gösterilmişse)
- İcra ve dava masrafları ile varsa avukat ücreti (usulüne göre talep edilir)
4) Tahliye nasıl istenir? Hangi hukuki zemin kullanılır?
Kiracı aidatı ödemiyorsa doğrudan kira sebebiyle kiracının tahliyesi için üç temel yol vardır:
- Kiracıya karşı ödeme emri (icra takibi) başlatılır; ihtara rağmen ödeme olmazsa, icra müdürlüğünden tahliye talebi (konuta ilişki veya kira sözleşmesindeki tahliye şartına göre) değerlendirilebilir.
- Kiracıya karşı kira sözleşmesine dayalı dava açılabilir; dava ve icra birlikte ilerleyebilir.
- Malikin borcu ödememesi durumunda yönetim malik aleyhine icra takibi başlatır; tapu işlemlerinde bloke veya haciz gibi tedbirler gündeme gelebilir.
5) Yönetimin pratik adımları: 7 aşamalı yol haritası
- Aidat alacak listesi ve ilgili makbuzları kesinleştir, Genel Kurul kararlarını dosyaya iliştir.
- Kira sözleşmesi ve malik iletişim bilgilerini talep et; eksikse noter aracılığıyla istem yazısı gönder.
- Malik veya kiracıya yazılı ihtar (ödeme emri öncesi) gönder; SMS/e-posta kayıtlarını sakla.
- Ödeme gelmezse icra takibi başlat: alacak, faiz, masrafları açıkça göster.
- İcra emrine itiraz gelirse itirazın hukuki sonucuna göre takip stratejisini (dava/itirazın iptali) belirle.
- Takip sonuç vermezse, icra müdürlüğünden tahliye talebi veya haciz işlemlerine geç.
- Süreci şeffaf tut: diğer maliklere bilgi ver ve ilgili genel kurul adımlarını planla.
6) Dijital araçlar ve belge yönetimi: süreci hızlandırmanın yolu
İcra süreçlerinde makbuz, ihtar ve tahakkuk kayıtlarının düzenli, tarihli ve erişilebilir olması önemlidir. Bu belgeleri düzenli tutmak ve otomatik ihbar mekanizmaları kurmak takip maliyetini düşürür.
| Manuel Yöntem | Bulut Tabanlı Yönetim |
|---|---|
| Excel kayıtları, manuel takip | ✅ Otomatik tahakkuk, makbuz ve SMS bildirimleri |
| Fiziksel dosya kaybı riski | ✅ Yedekli depolama ve erişim logları |
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı yazılımlar belge düzeni, otomatik aidat tahakkuku ve SMS ihbarlarıyla süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidatı ödemiyorsa yönetim doğrudan kiracıyı mahkemeye verebilir mi?
Net cevap. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya yüklendiği açıkça belirtilmişse yönetim kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir; aksi halde malik sorumlu kabul edilir ve öncelikle malik aleyhine takip yapılır.
Malik yurtdışında ise icra süreci nasıl işler?
Net cevap. Malikin yurtdışında olması takibi engellemez; adres tespiti ve tebligat sürecinde ek adımlar gerekebilir. İcra dairesi ve avukat aracılığıyla adres tespiti yapılır, gerektiğinde icra mahkemesine başvurulur.
Genel Kurul gecikme faizi oranı kararı olmadan faiz talep edilebilir mi?
Net cevap. Gecikme faizi için Genel Kurul kararı veya sözleşme temelli bir hüküm gereklidir; aksi hâlde TBK genel hükümleri uygulanır. Kesin uygulama somut dosyaya bağlıdır.
Aidat makbuzları eksikse icra takibi açılabilir mi?
Net cevap. Makbuzlar alacağın ispatında güçlü delildir; eksik makbuz varlığı takip imkânını zayıflatır ama diğer belgeler (tahakkuk defteri, genel kurul kararları, banka dekontları) ile takip başlatılabilir.
İcra takibi başlatıldığında diğer maliklere bilgi verilmelidir?
Net cevap. Yönetimin şeffaflık yükümlülüğü vardır; önemli takipler hakkında kat maliklerine bilgi verilmesi ve gerektiğinde Genel Kurul bilgilendirmesi tavsiye edilir. Ancak bu bilgilendirme kişisel verilerin korunması çerçevesinde düzenlenmelidir.
