Sabah asansörde karşılaştığınız yönetici, bir dairenin aidat ödemesinin aylardır geciktiğini söylüyor; malik kısmi ödeme yaptığını iddia ediyor, kiracı ise dekont gösteriyor. Yönetici olarak sunacağınız cevap net: ''Gecikme faizi nasıl hesaplanır, hangi tarihten başlatılır ve kayıt nasıl tutulur?'' Bu rehber o soruları adım adım yanıtlıyor.
Gecikme faizinin hukuki dayanağı ve temel ilkeler
Aidat alacağının tahsili Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetim tarafından takip edilir. Kanunda açık faiz oranı belirtilmese de aidat borcunun hukuki niteliği alacak olduğundan genel hukuki kurallar değerlendirilir; bu nedenle sözleşme, yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenen gecikme faizi oranları ile Türk Borçlar Kanunu ilkeleri uygulanır. Somut durumlarda uygulanacak oran ve başlangıç tarihi sözleşme/karar ve belgelere göre değişir; kesin yönlendirme için bir hukukçudan görüş alınması gerekir.
Gecikme faizinin hesaplama zamanı: hangi gün esas alınır?
Pratik uygulamada iki tarih farkı sık görülür:
- Vade tarihi (aidatın ödenmesi gereken gün) — genelde yönetimce ilan edilen ayın belli günü.
- Fiilen kısmi/ tam ödemenin yapıldığı tarih — dekont veya banka kaydının tarihi.
Gecikme faizi, borcun vadesini izleyen günden başlar ve kısmi ödeme varsa ödenmeyen kısmın üzerinden ayrı ayrı hesaplanır. Yönetim planı veya genel kurul kararı farklı bir düzen öngörmüyorsa bu uygulama uygundur.
Adım adım örnek hesaplama (kısmi ödeme durumunda)
Aşağıda pratik bir örnekle kısmi ödemenin nasıl hesaplanacağı gösterilmektedir.
- Varsayımlar: Aylık aidat 1.200 TL, vade 1 Mart 2026, genel kurul onayıyla yıllık gecikme faizi %24 (aylık %2). Malikin 1 Nisan 2026'da 600 TL kısmi ödeme yaptığı kabul edilsin.
- 1) 1 Mart–31 Mart arası gecikme: 1.200 TL için aylık %2 = 24 TL.
- 2) Kısmi ödemeden sonra (1 Nisan sonrası) kalan 600 TL için 2 Nisan'dan itibaren faiz işlemeye devam eder; örneğin 1 Mayıs'a kadar bir ay için 600 TL x %2 = 12 TL.
- 3) Toplam: İlk ay 24 TL, ikinci ay kalan üzerinden 12 TL; böylece 36 TL faiz yazılır; her hesap dönemi için aynı yöntem uygulanır.
Hangi belgelere dayanarak faiz hesaplanmalı ve kayda geçirilmeli?
Yönetici işlemi kesinleştirmek için şu belgeleri arşivlemelidir:
- Genel kurul kararı veya yönetim planında belirtilmişse faiz oranını gösteren tutanak veya karar.
- Aidat faturası/duyurusu ve vade tarihini içeren belge.
- Malikin/kiracının yaptığı ödemeye ait banka dekontu, cari hesap ekstresi veya alınan makbuz.
- Hesaplamayı gösteren yazılı mutabakat veya hesap tablosu (yönetici kayıtları).
Hesaplama yöntemleri: Basit faiz mi, bileşik faiz mi?
Aidat alacağında pratikte iki yöntem kullanılır:
| Yöntem | Açıklama |
|---|---|
| Basit faiz | ✅ Her dönemin anapara üzerinden ayrı hesaplanması, çoğunlukla yönetimlerce tercih edilir (hesap kolaylığı). |
| Bileşik faiz | ✅ Faizlerin anaparaya eklenip sonraki dönemde faiz üzerine de faiz işletilmesi. İcra süreçlerinde hakim bileşik hesaplama isteyebilir; ancak açık karar veya sözleşme yoksa basit faizle uygulama daha yaygındır. |
İcra ve tahsilat sürecinde faiz talebi nasıl gösterilir?
Aidat icra takibine geldiğinde alacağın hesap cetveli icra dosyasına konulmalıdır. Cetvelde ayrı ayrı anapara, dönemsel faiz, kısmi ödemeler ve kalan bakiye net şekilde gösterilmelidir. Bu, icra takip işlemlerini hızlandırır ve karşı itiraz durumunda yönetimin iddiasını güçlendirir.
Uygulamayı dijitalleştirerek hem ödeme kayıtlarını hem de hesaplama mantığını şeffaf tutabilirsiniz; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı hızlı kayıt, otomatik faiz hesaplama ve dekont takibi sağlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Gecikme faizi hangi tarihten itibaren işler?
Genelde aidatın vadesini izleyen günden itibaren işlemeye başlar; kısmi ödemede ödenmeyen kısım üzerinden ayrı hesaplanır.
Yönetim planında faiz oranı yoksa hangi oran uygulanır?
Genel kurul kararı veya sözleşme yoksa yönetim makul bir oran belirleyip karar defterine kaydetmelidir; uygulamada açık ve makul bir oran seçilmesi icra aşamasında delil kolaylığı sağlar. Kesin tavsiye için uzman görüşü alınmalıdır.
Kısmi ödemede önce faizi mi yoksa anaparayı mı düşmeliyim?
Bu, yönetimce benimsenen iç uygulamaya bağlıdır; genelde kısmi ödeme ilk olarak gider, vergi veya komisyon varsa onlar düşülür; aksi kararlaştırılmadıkça ödeme önce gecikme faizi değil anapara üzerinden mahsup edilir. Uygulama yazılı şekilde belirlenmelidir.
Bileşik faiz uygulanabilir mi?
Bileşik faizin uygulanması için genel kurul kararı veya sözleşme olması makul olur; aksi halde basit faiz, uygulamada daha sık kullanılmaktadır.
İcra aşamasında hesap cetveli yeterli delil olur mu?
İcra dosyasında detaylı hesap cetveli, aidat bildirimleri, dekontlar ve genel kurul kararları varsa alacağın ispatı güçlenir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
