Hafta sonu acil su baskınıyla kapıcıyı 03:00'te aradınız; ertesi gün genel kurulda yöneticiler “fazla mesai ücretini nasıl hesaplayacağız?” diye tartışıyor. Apartman yönetimi için kapıcıya ödenecek net/Brüt ücret, SGK primleri, fazla mesai ve bu giderlerin aidata yansıtılmasının usulü hem iş hukuku hem de Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından sık karşılaşılan bir sorundur.
1. Kapıcıyı işveren kim kabul eder? Temel sorumluluk
İş ilişkisinin tarafı, iş sözleşmesinde veya uygulamada işveren olarak gösterilen kişidir. Apartmanlarda genellikle yönetim veya yönetici (yönetim kurulu varsa kurul) işveren sıfatıyla hareket eder. KMK doğrudan iş hukuku düzenlemez; ancak ortak giderlerin paylaşımı ve yöneticinin karar alma yetkileri bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümlerine uyulmalıdır.
2. 2026'da kapıcı maaşı: net, brüt ve işveren maliyeti nasıl hesaplanır?
Kapıcının eline geçen net ücret ile işverene maliyeti arasındaki fark; SGK işçi-primi, işveren SGK payı, işsizlik sigortası, gelir vergisi ve iadeler gibi kalemlerden oluşur. Örnek hesaplama yöntemi adım adım:
- Belirlenen brüt ücret yazılı hale getirilir.
- İşçinin SGK (işçi payı %) ve gelir vergisi matrahı hesaplanır; net ücret bulunur.
- İşveren SGK primi (%), işsizlik sigortası işveren payı ve varsa damga vergisi eklenerek aylık toplam maliyet hesaplanır.
Örnek: Brüt 18.000 TL aylık için (sayısal oranlar 2026'da değişebileceğinden örnek oran kullanmayınız). Kesin rakam için güncel SGK oranlarını ve vergi dilimlerini kullanın.
3. Fazla mesai, hafta tatili ve nöbet ücreti hesaplama kuralları
Fazla mesai, İş Kanunu kapsamında düzenlenir. Kapıcılar da işçi statüsünde olduğundan fazla çalışma, fazla mesai ve haftalık işgünü sınırlarına tabidir. Genel ilkeler:
- Yasal haftalık süre aşılıyorsa fazla çalışma söz konusu olur ve fazla çalışma ücreti işçinin normal ücretinin saatlik olarak hesaplanıp kanunda öngörülen zam oranı (ör. %50) ile ödenir.
- Hafta tatili ve resmi tatil çalışmaları için ayrı zamlı ücretler gereklidir.
- Haftada belirli saat nöbet tutma uygulamaları iş sözleşmesinde açıkça düzenlenmeli; aksi halde fiilen yapılan fazla çalışmalar ücretlendirilmelidir.
4. Yıllık izin, ihbar ve kıdem tazminatı etkisi: işveren maliyetine ilave yükler
Kapıcıya ödenecek yıllık ücretli izin, ihbar tazminatı ve kıdem tazminatı gibi kalemler, işin sona ermesi veya izin kullanımında maliyeti artırır. Kıdem tazminatı ödemeleri iş sözleşmesinin sona ermesi halinde doğar ve işverenin yükümlülüğüdür.
Eğer bağımsız bölüm satıldığında iş ilişkisinin devamı/devri söz konusu olursa, kimin kıdemi ödeyeceği somut durum ve devir sözleşmesine göre değişir; buna ilişkin uygulamalarda Yargıtay içtihatları ve iş hukuku ilkeleri dikkate alınır.
5. Kapıcı giderlerinin aidata yansıtılması: KMK 20 ve uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak giderlere ilişkin düzenlemeleri ve yönetim planı hükümleri çerçevesinde kapıcı giderleri ortak gider sayılır. KMK uyarınca (özellikle ortak giderlerin paylaşılışı yönetim planıyla belirlenir), kapıcı maaş ve sosyal güvenlik giderleri aidata paylaştırılabilir.
| Gider Türü | Aidata Yansıtılabilirlik |
|---|---|
| Kapıcı brüt maaşı ve SGK işveren payı | ✅ Yönetim planına/karara göre ortak gider |
| İşçiye ödenen kişisel tazminatlar (ör. borç ilişkisine dayalı ek talepler) | Karara ve sözleşmeye göre değişir |
Uygulamada; kapıcıya ilişkin bordro kayıtları, SGK bildirgeleri ve ilgili belgelerle giderin şeffaf olarak genel kurulda onaylanması yöneticiyi hukuki açıdan korur.
6. Uygulama rehberi: Apartman yöneticisi için pratik hesap adımları
Aşağıdaki adımlar yöneticilerin hesap ve kayıt işlerini düzenler:
- Kapıcı ile yazılı iş sözleşmesi düzenleyin; ücret, çalışma süresi, fazla mesai/nöbet uygulaması ve izin kurallarını açıkça yazın.
- Her ay net/brüt hesaplama ve SGK bildirimini yapın; bordro belgelerini saklayın.
- Genel kurulda kapıcı giderlerinin aylık bütçeye dahil edilmesini karara bağlayın ve karar defterine yazın.
- Fazla mesai ödemelerini bordroya dahil edin; gerektiğinde ek hakedişleri belgeleyin.
- Giderlerin aidata yansıtımında yönetim planı hükümlerine ve karar defterine uygun hareket edin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kapıcı bordrosu, aidat tahakkuku ve gecikme takibini entegre eden çözümler süreci kolaylaştırır; örneğin BYönetim'in 6 ay ücretsiz deneme imkânı ile hızlı kayıt oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıya ödenen fazla mesai nasıl hesaplanır?
Fazla mesai, İş Kanunu'na göre normal çalışma süresinin üzerinde yapılan saatler için saatlik ücretin belirlenen zam oranıyla çarpılmasıyla hesaplanır; detaylar sözleşme ve fiili çalışma saatlerine göre değişir.
Kapıcıya dair SGK bildirimi kim tarafından yapılmalıdır?
İşveren sıfatını taşıyan yönetim veya görevlendirilen yönetici tarafından işe giriş bildirgesi ve aylık prim bildirgileri SGK'ya zamanında yapılmalıdır.
Kapıcı giderleri aidata hangi esasla yansıtılır?
Kapıcı giderleri ortak gider olarak yönetim planı ve genel kurul kararına göre arsa payı veya eşit dağıtım usulüyle aidata yansıtılabilir; uygulama yönetim planına göre netleştirilmelidir.
Kapıcıya ödenmeyen fazla mesai talebi olursa yönetici ne yapmalı?
İddialar bordroya, puantaj kayıtlarına ve iş sözleşmesine göre incelenmelidir; belge bulunmuyorsa ihtilaf iş hukuku süreçlerine dönüşebilir, somut olayda uzman hukuki destek önerilir.
Kapıcı işi sona ererse kıdem tazminatı kim tarafından ödenir?
Kıdem tazminatı işverenin sorumluluğundadır. Apartman yönetimi işveren sıfatındaysa ödeme yükümlülüğü yönetim/varsa yeni devir koşullarına göre belirlenir; somut durumlara göre değişir, hukuki destek alınması önerilir.
Kaynaklar ve hukuki dayanak: İş Kanunu hükümleri, sosyal güvenlik mevzuatı (SGK uygulamaları) ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planı esaslarına göre uygulanır. İşçi-işveren ilişkisi ve fazla mesai hükümleri İş Kanunu kapsamında değerlendirilir; ortak gider paylaşımı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürütülür.
