Sabah asansörün yanında duran ortak spor aletini kendi deposundan çıkartan ve dairesinin terasında kullanan bir malik düşünün: diğer kat malikleri bu kişinin ortak demirbaşı izinsiz kullandığını söylüyor; yönetim ise hangi şartlarda kullanım ücreti talep edilebileceğini bilmiyor. Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde "ortak demirbaş" kavramını, kullanım izni ve ücret talebi olasılıklarını, uygulamada dikkat edilmesi gereken usul adımlarını ve pratik örnekleri somut şekilde anlatacağım.
Ortak demirbaş nedir, KMK açısından nasıl değerlendirilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alan ve ortak tesisat kavramlarını düzenler; "ortak demirbaş" tabiri kanunda açık tanım olarak yer almaz. Pratikte yönetim planı veya genel kurul kararı ile ortak kullanım için ayrılmış eşyalar, cihazlar veya taşınır mallar ortak demirbaş olarak kabul edilir.
Komşunun kullanması otomatik olarak ücretlendirilir mi?
Hayır. Bir kat malikinin ortak demirbaşı kullanması otomatik olarak kullanım ücretini gerektirmez. Ücret talebi için en azından şu şartlardan biri olmalıdır:
- Yönetim planında kullanım ve ücretlendirmeye ilişkin açık hüküm bulunması,
- Kat Malikleri Kurulu kararıyla kullanımın yetkilendirilmesi ve ücret tarifesinin belirlenmiş olması,
- Kullanımın olağan olmayan, zarara veya aşırı yıpranmaya neden olması ve bu konuda genel kurul veya yönetimce somut tespit yapılması.
| Durum | Ücret Talep Edilebilir mi? |
|---|---|
| Kullanım yönetim planında açıkça düzenlenmiş | ✅ Genel kurul/yönetim tarifesiyle mümkün |
| Yönetim planında sessizlik, ancak kullanım aşırı veya hasar verici | ✅ Genel kurul kararı ile veya hasar tespiti sonrası gider paylaşımı |
| Gündelik, ortak ve sorun yaratmayan kullanım | ❌ Genellikle ücret talebi güçleşir |
Hangi hukuki dayanaklar ve içtihat yönü önemlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) ortak alan ve yönetim planı esaslarına göre uygulama zemini sağlar. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Ücret talebi ve masraf paylaşımı konusunda esas olan genel kurul kararları ile yönetim planının yorumudur.
Uygulama adımları: Ücret talebi için izlenecek usul (pratik yol haritası)
- Ön tespit: Kullanımın niteliği, sıklığı, oluşturduğu yıpranma veya zarar yazılı belge ve fotoğraflarla tespit edilir.
- Yönetim planı ve önceki genel kurul kararlarının incelenmesi: Ortak demirbaş ve kullanımına ilişkin düzenleme var mı kontrol edilir.
- Kat Malikleri Kuruluna teklif hazırlanması: Kullanım izni, ücretlendirme veya zarar tespiti için gündem maddesi ile genel kurula sunulur.
- Genel kurul kararı veya yönetim kurulu tutanağı: Ücret tarifesi ve ödeme koşulları karara bağlanırsa uygulama mümkündür.
- Uygulama ve belgeleme: Alınan karar karar defterine işlenir, ilgili maliklere yazılı bildirim yapılır; tahakkuk ve tahsilat belgeleri düzenlenir.
Pratik örnekler — hangi durumlarda ücret uygun bulunur?
- Ortak depo raflarının birine uzun süreli eşya yerleştirip kişisel kullanım yapan malik: Genel kurul, depo kullanımına süre/ücret koyduysa tahsil edilir.
- Site spor ekipmanı (ör. koşu bandı) özel izinle bir dairede tutulup düzenli kullanılıyorsa ve ekipmanın bakımı yönetimi zorlaştırıyorsa: Bakım-onarım maliyeti paylaşımı veya kira talep edilebilir.
- Aşırı kullanımdan dolayı ortak eşyada oluşan hasar somut raporla tespit edilirse gereken onarım masrafları ilgili kullanıcıdan veya genel kurul kararıyla paylaştırılarak tahsil edilebilir.
Yönetim pratiği: İyi niyetli, ölçülü ve şeffaf prosedür
Uygulamada anlaşmazlıkları azaltmak için önerilen yaklaşımlar:
- Yönetim planına açık bir kullanım ve ücretlendirme maddesi eklenmesi (genel kurul onayıyla),
- Kısa süreli kullanım izinlerinde yazılı onay, depo/asansör/teras gibi eşyaların kullanım kayıtlarının tutulması,
- Hasar tespitlerinde bağımsız bilirkişi raporu veya yönetim kurulu tutanağı ile belge sağlanması.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz
Ortaya çıkan belgelerin (tutanak, fotoğraf, genel kurul kararı) düzenli saklanması ve aidat/tahakkukla ilişkilendirilmesi için BYönetim gibi bir yönetim yazılımı işe yarar. BYönetim; karar defteri, duyuru, tahakkuk ve gider takibi modülleriyle sürecin şeffaf yürütülmesine yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında açık madde yoksa komşudan kesin ücret talep edebilir miyiz?
Kesin değil; önce genel kurulda düzenleme veya hasar tespiti ve karar gerekir. Tek taraflı tahsilat hukuki itiraza açıktır.
Ortak demirbaşı kiraya vermek mümkün mü?
Mümkün ancak yönetim planı veya genel kurul kararı ile yetki ve şartların belirlenmesi gerekir; aksi halde ortaklık düzenine aykırı olur.
Kullanım nedeniyle oluşan yıpranma kim tarafından ödenir?
Yıpranmanın somut tespiti halinde genel kurul kararı veya bilirkişi raporu ile kullanandan veya sorumlulardan tahsil edilebilir; aksi halde ortak gider sayılabilir.
Yönetici tek başına kullanım ücreti belirleyip tahsil edebilir mi?
Hayır. Yönetici, genel kurul yetkisi olmadan yeni ücret belirleyip uygulamamalıdır; uygulama itirazla karşılaşabilir.
Ortak demirbaşın özel kullanımı için nasıl bir genel kurul kararı gerekir?
Gündeme uygun madde ile kullanım izni, ücret tarifesi, süre ve sorumlulukların açıkça yazıldığı çoğunlukla sayı veya arsa payı çoğunluğunu sağlayan karar yeterlidir; detaylar yönetim planına işlenirse uygulama netleşir.
