Yeni alıcı tapu için sırada beklerken yönetici panik içinde: “Satıştan sonra kapıcının kıdem tazminatı sorumluluğu kime kalacak?” Sık karşılaşılan bu senaryoda hem satıcı malik, hem yeni malik, hem yönetim (ve dolaylı olarak diğer kat malikleri) yanlış adım atarsa gereksiz maliyete veya gecikmeye uğrayabilir. Aşağıda 2026 uygulaması ve dikkat edilmesi gereken idari-hukuki noktaları sade şekilde anlatıyorum.
1. Temel hukuki çerçeve: İşveren kimdir, KMK ne diyor?
Kapıcı ile iş ilişkisinde işveren geleneksel olarak bağımsız bölümlerin bütün malikleri veya kat mülkiyeti kapsamında oluşturulan yönetimdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) genel ilkeleri ve Borçlar Hukuku uygulamaları çerçevesinde, işçinin kıdem tazminatı işverenin yükümlülüğüdür. Ancak uygulamada işverenin kim olduğuna ilişkin tespit somut olaya göre değişir: kapıcıyı tek bir malik mi istihdam ediyor, yoksa kat malikleri ortak kararla yönetim tarafından mı istihdam edilmiş gibi sorular belirleyici olur.
2. Daire satışı ve kıdem tazminatı: Satış anında hangi durumlar çıkar?
Dairenin satılması tek başına kapıcının kıdem tazminatı alacağını veya sorumluluğunu otomatik olarak değiştirmez. Öne çıkan durumlar:
- Satıcı malik, kapıcıyı bireysel işveren olarak istihdam etmişse: eski işveren (satış anındaki malik) ana sorumludur; fakat borcun tahsili sicil ve icra yoluyla yeni malikten de talep edilebilirse de bu, farklı hukuki süreç gerektirir.
- Kat malikleri veya yönetim adına işe giriş/SGK bildirgesi yapılmışsa: yönetim (veya yönetimin tüzel/fiili işveren olduğu kaydı) kıdem sorumluluğuna muhataptır.
- İş sözleşmesinde veya devri halinde özel hüküm varsa: kıdem tazminatı devrine ilişkin sözleşme şartları somut sonucu etkiler; ancak devri tek taraflı borçtan kurtarmaz, dikkatli edilmelidir.
3. Satıcı-malik için pratik kontrol listesi (satış öncesi)
Satış sürecinde yönetici/eksper/emin olarak yapılması gerekenler kısa ve net:
- Kapıcı ile iş ilişkisinin kimin adına kayıtlı olduğunun SGK belgelerini kontrol edin.
- İş sözleşmesi, ücret bordrosu ve ödenmemiş haklara dair kayıtları (ücret, izin, fazla mesai) inceleyin.
- Kıdem tazminatı hesabı yapın: ihbar/kıdem süresi, brüt ücret ve ek ödemeler dahil hesaplama gerektirir.
- Satış sözleşmesine açık bir beyan-maddesi ekleyin: kapıcıya ilişkin hak ve borçların durumu, varsa devredilmeyen borçlara ilişkin açıklama.
4. Kıdem tazminatı kim öder: pratik senaryolar
En sık görülen üç senaryo ve sonuçları:
| Senaryo | Kim sorumlu? |
|---|---|
| Kapıcı, satıcı malikin işçisi (SGK kaydı satıcıya ait) | ✅ Satıcı malik (eski işveren). Satış tek başına bu yükümlülüğü kaldırmaz. Ancak malik ve alıcı arasında sözleşmeyle hüküm konulabilir. |
| Kapıcı, yönetim adına istihdam edilmiş (yönetici/kat malikleri kaydı) | ✅ Yönetim/kat malikleri (işveren sıfatıyla). Yeni malik, genel kurul kararları çerçevesinde ortak gider payı ile karşılaşabilir. |
| İş sözleşmesi devri veya alıcı işvereni üstleniyor şeklinde yazılı düzenleme | ✅ Sözleşme hükümlerine göre; fakat alıcı adına SGK bildirimi yapılmadan yürürlük garanti edilmez — hukuki danışmanlık önerilir. |
5. Yönetici için muhasebe ve aidata yansıtma pratikleri
Kapıcıya ödenecek kıdem gibi işçilik giderleri ortak gider kapsamında mı hesaplanır sorusu sık sorulur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlerin paylaşımı işletme projesine göre yapılır; işçilik giderleri (ortak hizmet için kullanılan personel) genelde ortak gider sayılır ve arsa payına göre bölüştürülür. Ancak kapıcının özel hizmet verdiği bir bağımsız bölüm varsa (ör. daire sahibi özel hizmet alıyorsa) bu durumda maliyetin kısmi süreyle o malik tarafından karşılanması söz konusu olabilir.
6. Uygulama adımları: satış sürecinde yönetici ne yapmalı?
Kısa, uygulanabilir adımlar:
- Satış talebi alındığında SGK ve bordro belgelerini talep edin ve kopyasını kayıt altına alın.
- Satıcı ile alıcı arasında kapıcıya ilişkin açık bir beyan-madde önerin; varsa kıdem hesabı ve ödenme planı yazılı olsun.
- Genel kurulda (gerekirse) kapıcı istihdamının hangi bütçeden karşılandığını, yeni malik devralacaksa hangi koşullarla devralınacağını karara bağlatın.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz aidat, bordro ve SGK kayıtlarını düzenli tutan bir platform (ör. BYönetim) üzerinden evrak ve tahakkuk takibi yapılabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Satış anında kapıcının kıdem tazminatı devredilir mi?
Tek başına satış kıdem tazminatını devretmez; devrin geçerli olması için alıcı ile satıcı arasında yazılı anlaşma ve gerekli SGK bildirgelerinin güncellenmesi gerekir.
Kapıcı SGK kaydı kimdeyse kim sorumlu olur?
SGK kaydı işveren kimliğini gösterir; kayıt sahibi işveren olarak kıdem sorumluluğunu taşır.
Kat malikleri yönetimi kapıcıyı çalıştırıyorsa kıdem yükü kimde kalır?
Yönetim (kat malikleri kurulu adına hareket eden yönetici) işveren sıfatında görülür ve kıdem gibi yasal yükümlülüklerden sorumludur.
Satış sözleşmesine ‘kıdem borcu alıcıya devredildi’ yazmak yeterli mi?
Yazılı beyan yardımcıdır ancak fiili devrin (SGK, bordro, iş ilişkisinin devri) de yapılması gerekir; hukuki sonuçlar somut olaya göre değişir, uzman görüşü alınması önerilir.
Kıdem hesabı nasıl yapılır, yönetici kendisi hesaplayabilir mi?
Kıdem hesaplaması brüt ücret, hizmet süresi ve ek ödemelere göre yapılır; muhasebe/bordro programı veya profesyonel destekle doğrulanması en güvenlisidir.
Kaynak notu: Bu yazıda aktarılan açıklamalar genel hukuki ilkeleri ve uygulama pratiklerini özetlemektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile iş hukuku uygulamaları çerçevesinde durum somut olaya göre değişir; somut uyuşmazlıklarda iş veya hukuk danışmanına başvurunuz.
BYönetim hakkında: BYönetim, site ve apartman yönetimi için bulut tabanlı yazılımdır; aidat tahakkuku, bordro, SGK kayıt takibi ve online tahsilat modülleriyle süreçleri dijitalleştirir. (Detaylar ve kayıt: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1)
